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楔子

前幾天，看到一則新聞：說一名叫做沈琦博的買家，通過司法拍賣公開競得上海市長寧區新華路329弄30號別墅，成交價2.7億，折合地上建筑面積單價超過50萬/㎡，折合土地單價近2億/畝。

雖然上海的豪宅確實是天價，但就算翠湖天地的新房大平層也就20萬/㎡，這個新華路的別墅到底是什么來頭啊，要50萬/㎡啊？

為了滿足好奇心，我讓我師姐去查了一些資料，今天這篇文章就是一個成果展示，也滿足一下大家的好奇吧。

02

哥倫比亞鄉村總會

這個別墅為什么這么貴，一定是它具有得天獨厚的資源或者歷史文化背景。所以我們去溯源了一下，發現了一堆耳熟能詳的名詞，比如說“哥倫比亞鄉村俱樂部”、“哥倫比亞”、“鄔達克”、“外國弄堂”。

而這些帶有濃重異域色彩的名詞一旦和某個房子發生關聯，那這個房子一定不簡單，而別墅天價的原點，來自于“哥倫比亞鄉村總會”這個地方。

哥倫比亞鄉村總會

第一次世界大戰結束后，僑居上海的美國人越來越多，他們需要一處供僑民社交、集會和活動的場所。所以在1920年代初購地延安西路（舊稱大西路）南側地塊，籌建了這個會所。（而之前的老會所叫“美國鄉村總會”，在法租界杜美路（今東湖路）50號。

建筑由美國建筑師埃利奧特·哈沙德（Elliott Hazzard）設計，采用美國南加州流行的西班牙傳教風格。

1942年被日軍占領，改為“滬西第四集中營”，關押盟國僑民，設計師哈沙德本人1943年病逝于此。

1953年劃歸上海生物制品研究所（上生所），泳池改為員工內部設施，主樓作實驗室與辦公室，封閉使用達六十余年。

2017年萬科啟動更新改造，才成了大家耳熟能詳的網紅打開點——”上生·新所“。關于上生·新所的報道太多了，我就不展開了。（如上圖）

但上生·新所的范圍比哥倫比亞鄉村總會大，但是比哥倫比亞圈要小很多，下面我們就來了解下”哥倫比亞圈“是什么概念！

03

哥倫比亞圈

上海“哥倫比亞圈”（Columbia Circle）是20世紀20年代由美商普益地產公司開發的高檔外僑住宅區及休閑社區，位于今上海市長寧區新華路（舊稱安和寺路）與番禺路（舊稱哥倫比亞路）周邊，是上海近代城市發展史中具有代表性的國際化社區。（如上圖）

01.名字由來？

當時為了紀念哥倫布（Columbus）發現美洲新大陸，以“哥倫比亞”命名道路及社區，象征美國僑民的文化認同，該社區緊鄰1925年建成的美國鄉村總會（Columbia Country Club）。

02.為什么是圈？

可能是以住宅+會所的形式，形成了休閑與居住一體化的“生活圈”的意思吧。

03.主導人物

在這個項目的開發中，有兩個關鍵性人物。一個叫雷文法蘭，另一個叫鄔達克。前者可以理解為開發商的老板，后者則是總設計師。

雷文（ Frank. J. Raven ）

1904年，美國人雷文（Frank. J. Raven）從芝加哥來到上海。起初，雷文被公共租界招募為工頭，由于熱心公共事業，逐漸小有名氣。后來又加入中國營業公司，以4000元資本從事地產生意，通過多年的磨練，積累了豐富的經驗，開始走上淘金的發跡之路。

而雷文的真正發跡，靠的是“金表會”，一種賭博性的彩票生意——中獎者可以獲得一只金表。雷文的私彩生意越做越大，又大登廣告， 賺了不少錢，加上他管理教會地產的便利，交際廣泛，便設法集資開設了美豐銀行。

1914年，作為中國營業公司常務董事的雷文審時度勢，在深入研究了上海的特點和需要后，便與《大陸報》編輯荷墨（C. H. Homer）、禮明律師事務所合伙人弗萊明（William S. Fleming）等發起創辦普益信托公司(Raven Trust Co., Ltd.)，雷文任董事長。

不久后，雷文想進軍上海的房地產業。于是在1922年，他把普益銀公司的房地產部獨立出來，單獨成立普益房地產公司（Asia Realty Co.，Fed. Inc.,U. S. A.），在上海投資建設辦公樓、公寓住宅、花園洋房等，這也使他成為了一個上海灘的真正開發者。

1924年至1925年，公共租界工部局趁江浙戰爭爆發，地方政府無暇顧及之時，在法華鎮的南側和東側筑成安和寺路（今新華路）和哥倫比亞路（今番禺路）——「越界筑路」是工部局為了擴大租界地盤而采取的慣用手段。

拉斯洛 · 鄔達克 （ Laszlo.Hudec）

原名拉斯洛·埃德·胡杰茨 ，斯洛伐克裔匈牙利籍建筑設計師、考古學家。

從1918年到1947年，鄔達克在上海接手并建成的項目不下50個（單體建筑超過100幢），其中25個項目被列為上海市優秀歷史建筑。在上海，第一座以建筑師名字命名的紀念館已在番禺路129號的鄔達克自宅啟幕。

鄔達克1925年在上海建立了建筑事務所，從1925年到1938年間他設計了諸如國際飯店、大光明電影院、市三女中等諸多老上海建筑。鄔達克逐漸成為上海最有名望最活躍的建筑師，幾乎壟斷了當時上海的經典建筑設計。

04. 普益模范村

而哥倫比亞圈的開發核心是別墅開發，因為是由美商普益地產公司開發，所以這些別墅還有個名字叫做普益模范村。（如上圖）

項目從總體規劃到建筑設計，都參照了當年美國西海岸最流行的別墅樣式。總建筑師鄔達克把別墅分為了十種不同的風格：英式、意式、西班牙式、薩克拉門托式、加利福尼亞式、殖民地式、佛羅里達式、圣地亞哥、好萊塢式以及英國鄉村式。各種不同的風格喚起了來自于不同國家，不同地區的僑民們的鄉愁和想象。

作為英國式及英國鄉村式風格的別墅的數量，在哥倫比亞住宅圈中占了最大的比例，這次拍賣的30號別墅也是這種風格。

開發商還推出了套餐的形式，可以為買家量身定制。買家對于別墅內裝外觀的選擇具有極大的自由度，甚至可以將自己的想法繪制成草圖，由建筑師鄔達克親自實現具體方案。因此，每一棟別墅建成之后都與眾不同，顯示了房主的趣味以及建筑師的精巧構思。

別墅在1929年至1932年間陸續建成，截止到1930年有21棟別墅以及一棟車庫建筑落成。其中最富話題性的建筑可能是番禺路192號的鄔達克舊居，后來叫做孫科別墅。

因為1932年，鄔達克在沐恩堂工程中遇到困難，孫中山先生獨子孫科幫助他度過難關，鄔達克后將自己的別墅轉讓給了孫科。1932年-1948年，孫科回上海時就住在這棟別墅，即來后來的孫科別墅。

04

新華路歷史文化風貌區

新華路歷史文化風貌區

總面積約34公頃（核心保護區16.1公頃，建設控制區17.9公頃），是上海中心城區12片歷史文化風貌區中面積最小、但風貌最集中的區域之一。其前身就是1920年代美僑開發的“哥倫比亞生活圈”（Columbia Circle）。

從上面這張圖來看，新華路風貌保護區的范圍和普益模范村的大小類似，但是比“哥倫比亞生活圈”輻射的范圍要小。

這里之所以會被化為歷史風貌保護區，除了這些富有歷史文化價值的異國風情別墅之外，還保留了城市肌理， 新華路是上海64條永不拓寬馬路之一，維持20米原始寬度。

徜徉在這個片區里，你能同時感受到歷史的厚重和城市的摩登。

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外國弄堂

在“新華路歷史文化風貌區”這個大的概念之下，還有一個“外國弄堂”的概念，我也大致展開一下。

外國弄堂

位于新華路211弄與329弄，是由29棟獨立花園洋房組成的馬蹄形封閉社區。占地3萬平方米，建筑面積2萬平方米。因在20世紀三四十年代此弄居住的許多外僑而得名，解放后改為新華別墅。

不管是新華別墅，還是外國弄堂，二者本質上是同一區域的不同稱謂。共同指向由匈牙利建筑師鄔達克設計的高端僑民住宅群落。

而外國弄堂比較著名的建筑為蛋糕房子（新華路329弄36號）、呼嘯山莊（新華路211弄2號）和羅馬花園（新華路231號）。

新華路329弄36號

整座建筑新穎奇特，是典型的西班牙式建筑。這幢房子的外形是滬上少有的雙層圓形花園別墅，也被稱為“蛋糕房子”。

新華路211弄2號

英國鄉村式花園住宅，陡峭的坡屋頂，灰蒙蒙的外觀，猶如一座充滿謎團的荒涼山莊，也被人稱為“呼嘯山莊”。

新華路231號

雖不在新華別墅內，但也屬于“外國弄堂”的范圍。這棟由實業家榮氏購地建造的二層磚木英國鄉村別墅，因為帶有明顯的意大利風格，又被人稱為“新華路上的羅馬花園”。

具體點位大家在下面地圖中找吧。其實整個弄堂里，除了歷史文化保護建筑，還有一些新建建筑。

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329弄30號

前面介紹了這么多，大家對于這次拍出50萬/㎡的329弄30號別墅應該有些了解了吧。329 弄 30 號獨立花園別墅，還是上海市的優秀歷史建筑哦。（如下圖）

整個建筑占地面積：約912平方米，建筑面積：約535平方米。修建時間：1925年，由鄔達克親自設計。

建筑風格為典型的英式多鐸復興風格，整體為主副樓結構的花園住宅，主樓三層+副樓兩層+戶外草坪+陽光房組成。

1F：含多功能會客廳、休息室、接待室等多個房間構成；2F：含會客廳、休息室等多個房間構成；3F：含會議室和露臺等戶外空間組成。

拍賣前，該別墅是作為公司辦公狀態存在，后期是可以重新布局的。

里面是異國特色的建筑、幽靜的花園，外面是城市繁華，就通過一扇高聳的黑色大鐵門，將兩者隔離開了，這就是“鬧中取靜”的好處吧，也是其能賣50萬/㎡的原因之一吧。

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結束語

上生新所的走紅，讓“哥倫比亞圈”第一次進入了普通觀眾的視野，但可能也只是一知半解。

而隨著新華路別墅拍出天價，讓“新華路歷史風貌保護區”也進入了我們普通人的視野。

可能大多數普通人只是被別墅的天價所吸引，但我更希望通過這篇文章，可以讓更多人對新華別墅天價背后的歷史、文化故事著迷。