01

楔子

今天上午刷到一則關(guān)于香港大老板李嘉誠(chéng)的新聞，說香港廉政公署發(fā)布公告稱長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的一個(gè)“港人首置盤”項(xiàng)目，涉嫌行賄受賄，偷工減料，被逮捕十人。

這聽上去有點(diǎn)夸張啊，建安成本在整個(gè)項(xiàng)目中才占幾個(gè)錢啊？這么大的老板，居然還摳這點(diǎn)小錢，太讓人意外了！

今天這篇文章，就來聊聊港資房地產(chǎn)企業(yè)是怎么“掙大錢”的！

02

事件原委

雖然新聞涉及李嘉誠(chéng)，但是偷工減料和行賄的卻非李嘉誠(chéng)本人。

新聞中提到:分包商為了節(jié)省成本，沒有按照原本的工程計(jì)劃施工，而是對(duì)工程監(jiān)督人員進(jìn)行了行賄，換取監(jiān)管部門對(duì)于鋼筋工程的寬松監(jiān)管。

這樣的結(jié)果就是:有幾棟樓的鋼筋存在數(shù)量不足，移位等問題，直接導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)安全性存疑。雖然大樓目前沒有倒塌風(fēng)險(xiǎn)，但必須進(jìn)行必要的修補(bǔ)措施。

面對(duì)爆雷，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)表示支持廉政公署的任何調(diào)查工作，并展開行動(dòng)，與業(yè)主洽談后續(xù)的補(bǔ)救工作。

但隨著該起事件的曝光，民眾的不滿越來越大，李嘉誠(chéng)“為富不仁”的名聲也傳開了！

你說李嘉誠(chéng)冤不冤？

作為開發(fā)商，沒有管理好分包，出了這樣的事，當(dāng)然是你的責(zé)任。

要不是把成本摳的太死，分包但凡有合理利潤(rùn)，誰會(huì)鋌而走險(xiǎn)呢？

所以從這個(gè)角度來說，李老板挨罵一點(diǎn)都不冤！

03

捂地惜售

雖然“摳鋼筋”在建筑行業(yè)里非常普遍，但卻是非常低級(jí)的做法。而大老板們是不屑于這么干的，事實(shí)上這次李嘉誠(chéng)也沒有這么干，而是分包商違法。

而大老板們?cè)诜康禺a(chǎn)里掙的大錢，都是“與時(shí)間做朋友”，通過捂地惜售得來的。

我讓Ai整理了一份李嘉誠(chéng)下屬企業(yè)這些年在內(nèi)地開發(fā)項(xiàng)目的情況，大家不妨一起看看！

01.北京逸翠園（玉翠園）

拿地時(shí)間為2001年，以樓面價(jià)約1750元/平方米購(gòu)入朝陽區(qū)姚家園地塊。（如上圖）

開發(fā)周期：分三期開發(fā)，耗時(shí)22年（2001-2023年），2023年預(yù)售均價(jià)達(dá)9-10萬元/平方米，地價(jià)漲幅超50倍。

前段時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目在7.5折拋售，大家都有點(diǎn)看不懂。但對(duì)李老板來說，可能是另一種生意經(jīng)了。

02.北京譽(yù)天下

拿地時(shí)間：1993年，以入股方式獲取順義區(qū)地塊。（如上圖）

開發(fā)周期：耗時(shí)25年（1993-2018年），房?jī)r(jià)從3000元/平方米漲至6萬元/平方米。

地塊這么大，開發(fā)也分了好多期，期間還發(fā)生了多次停工的事件。

03.上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)

2005年以低價(jià)獲取陸家嘴核心地塊 ，閑置十年后，于2016年以200億元轉(zhuǎn)手，凈賺124億港元 。（如上圖）

04.上海御翠豪庭

地塊于2002年以樓面價(jià)2497元/平方米購(gòu)入。最后一期開發(fā)至2009年建成，售價(jià)漲至7萬元/平方米，利潤(rùn)約28倍。（如上圖）

整個(gè)項(xiàng)目一共就8棟樓，還是同一個(gè)地塊內(nèi)，卻干了7年。

05.重慶南岸區(qū)地塊
拿地時(shí)間為2007年，以樓面價(jià)760元/平方米購(gòu)入2500畝土地。（如上圖）

截至2019年仍有1200畝未開發(fā)，樓面價(jià)漲至7400元/平方米，漲幅近10倍。

06.成都南城都匯
拿地時(shí)間為2004年，以21.35億元購(gòu)入。

這個(gè)項(xiàng)目也分了很多期，超級(jí)大盤。開發(fā)拖延16年后，2020年以71億元轉(zhuǎn)售禹洲集團(tuán)，獲利超3倍。（如上圖）

07.廣州逸翠灣

1994年獲取黃沙地塊 ，2005年地鐵動(dòng)工后才開始建設(shè)，2009年竣工，坐享周邊配套升值。（如上圖）

08.大連西崗項(xiàng)目

2011年以19億元購(gòu)入。8年未完工，2019年以40億元轉(zhuǎn)售融創(chuàng)，凈賺21億元。（如上圖）

09.東莞海逸豪庭

1999年購(gòu)入7000畝土地。開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)25年，2023年部分房源以5折拋售，被征收7915萬元閑置費(fèi)但未收回土地。（如上圖）
10.武漢蔡甸項(xiàng)目
拿地時(shí)間：2007年，以14.21億元購(gòu)入1154畝土地。（如上圖）

2010年啟動(dòng)一期，2023年才正式開盤，僅開發(fā)25%面積。而這個(gè)項(xiàng)目居然有7期。（如下圖）

其實(shí)除了李老板之外，還有很多港資風(fēng)格的地產(chǎn)企業(yè)也都是擅長(zhǎng)做“時(shí)間的朋友”，但沒有選擇做“人民”的朋友！

04

時(shí)間的朋友

在房地產(chǎn)行業(yè)一直有兩種開發(fā)思路，本質(zhì)上都是利用了時(shí)間成本。

一種是像萬科那樣的“5983”，當(dāng)年拿地當(dāng)年就開始銷售了。這是把資金的時(shí)間成本壓到最低。而這種模式據(jù)說是學(xué)習(xí)的美國(guó)零售業(yè)巨頭沃爾瑪！

擴(kuò)展閱讀:《“高周轉(zhuǎn)模式”無處不在，碧桂園只是高處不勝寒？》

另一種就是“捂地惜售”，等周邊的城市開發(fā)都上來了，成氣候了再去開發(fā)這個(gè)地塊。

當(dāng)然這種模式也能掙到“超額利潤(rùn)”，但確是耽誤了城市的建設(shè)。本來當(dāng)?shù)卣陨腺e之禮邀請(qǐng)你來建設(shè)，給你優(yōu)惠條件，是為了讓大老板們先富帶動(dòng)后富。可你倒好，趴窩不動(dòng)，坐等勝利果實(shí)，這說不過去吧！

而這些捂盤惜售的企業(yè)，往往都有一些慣用的招數(shù)，來應(yīng)付當(dāng)?shù)卣拇叽佟?/p>

最常用的手段就是分期開發(fā)。通過每期開工間隔數(shù)年，規(guī)避“土地閑置兩年可收回”的規(guī)定，比如說北京逸翠園就分三期開發(fā)。

另外，表演式的開工。利用早期地方政府招商引資的寬容態(tài)度，通過象征性的開工、修改規(guī)劃等方式延長(zhǎng)開發(fā)周期。這種對(duì)于一些超級(jí)大盤來說，用的比較多。

再有低買高賣，根本不開發(fā)。這些企業(yè)以極低成本拿地后，等待城市化配套完善，然后就轉(zhuǎn)手獲利了。上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)就屬于此列。

05

結(jié)束語

最近，關(guān)于李嘉誠(chéng)的新聞非常多，原因可能也很多，李老板也許應(yīng)該思考下:是否只和時(shí)間做朋友！

商業(yè)也許可以不分國(guó)界，但是商人是有國(guó)籍的。你不能吃著碗里的，還把鍋給砸了吧！