房產證日期不是“分水嶺”，出資來源才是關鍵

“我婚前買的房，婚后才拿到房產證，憑什么要分給對方一半？”王某在法庭上情緒激動。2017年，他用父親支付的45萬首付款購入一套房產，2019年與李某結婚，2020年辦理產權證時登記為“單獨所有”。離婚時李某堅稱這是婚后取得的夫妻共同財產。法院最終判決：房產歸王某個人所有，李某僅獲共同還貸部分的補償2。這個顛覆普通人認知的判決，揭開了婚姻房產歸屬的核心邏輯。

一、法律實踐中的三大誤區與真相

1. 誤區：婚后拿證=夫妻共有？
   真相：房產歸屬看出資時間，不看登記時間
   根據《民法典》第1063條，婚前財產不因婚姻關系轉化為共同財產24。即使婚后才完成產權登記，只要購房資金來源于婚前個人財產（如首付款），該房產仍屬個人財產。法院明確指出：“婚后辦證是婚前購房的后續行為，不能改變房產的婚前屬性”24。

1. 誤區：共同還貸就能分房產？
   真相：僅能主張還貸及增值補償
   若婚前一方付首付，婚后用夫妻共同收入還貸（如工資、獎金），根據《婚姻家庭編解釋（一）》第78條：
   • 房屋產權歸登記方
   • 共同還貸款項及對應增值部分需由產權方向配偶補償25
     例如：房屋總價300萬，首付90萬（男方婚前支付），婚后共同還貸60萬（本金40萬+利息20萬），離婚時房屋增值至450萬。補償金額=共同還貸本金40萬 +（40萬÷300萬）×150萬增值=40萬+20萬=60萬。

1. 誤區：婚后“加名”等于送一半？
   真相：加名即視為贈與，產權份額需明確約定
   若婚前全款購房一方在婚后將配偶名字加入房產證，法律認定為贈與行為。未約定份額時，默認雙方各占50%3。北京法院網提示：“為避免糾紛，建議在加名時書面約定具體比例”3。

二、三類婚前購房情形的歸屬規則

情形

產權歸屬

補償規則

法律依據

婚前全款購房，婚后拿證

個人財產

無需補償

《民法典》第1063條4

婚前首付+婚后共同還貸

登記方個人財產

補償共同還貸及對應增值部分

解釋（一）第78條25

婚前雙方出資，婚后拿證

按出資比例共有

無約定時按份分割

《民法典》第308條5

三、金佳律師的實務提示

作為北京京都（上海）律師事務所合伙人，我在婚姻家事案件中發現，90%的糾紛源于產權登記時的疏忽。對此建議：

1. 1.
2. 保留完整出資憑證
   婚前支付首付款的銀行流水、父母出資的書面說明（如《贈與協議》），可成為認定個人財產的關鍵證據25。

1. “加名”務必約定份額
   若將婚前房產變更為共有，應在不動產登記中心明確記載雙方份額（如“男方70%，女方30%”），避免日后按均分處理3。

1. 還貸賬戶隔離管理
   婚后還貸建議使用非工資賬戶（如婚前存款賬戶），否則容易被認定為共同財產還貸，產生補償義務5。

四、特殊情形下的風險防范

案例：張某婚前購房，婚后用經營所得（個人財產）還貸，卻被妻子主張補償。
關鍵點：經營收益是否屬于夫妻共同財產？
根據《民法典》第1062條，婚后生產經營收益原則上屬于共同財產，除非雙方書面約定歸個人所有7。因此即便用個人賬戶還貸，若資金來源于婚后收入，仍需補償配偶。

法律是冰冷的刻度尺，婚姻卻是流動的河。
當感情與財產交織時，清醒的契約意識反而是對彼此最大的尊重。

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