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借名買房，看似方便實惠，實則暗藏風險。當房產證上的名字與實際出資人不一致，房子到底屬于誰？今天，我們通過一起真實案例，帶您揭開借名買房背后的法律迷霧，了解如何維護自身權益。

案情梳理

（一）借名買房的緣起

1994 年，趙強與甲房地產開發有限公司約定購買北京市平谷區一號房屋，并陸續支付 3 萬元購房款 。1997 年房屋交付前夕，鄰居李華因住房緊張，提出以趙強名義購買該房。出于情誼，趙強同意，并收取李華支付的 6 萬元購房款，隨后付清剩余 3 萬元房款 。房屋交付后，李華入住至今，期間一直承擔衛生費、取暖費、水電費等費用。

（二）產權登記引發的糾紛

2021 年，一號房屋具備辦理產權證條件，但因購房發票以趙強名義開具，房屋產權登記在趙強名下。李華多次要求趙強協助辦理過戶，卻遭拒絕。趙強雖認可李華是實際出資人，但提出：因房屋登記在自己名下，導致其購買二套房時受限，產生經濟損失，要求李華賠償 100 萬元才肯配合過戶 。

（三）法院查明的關鍵事實

資金流向：趙強前期支付 3 萬元，李華支付 6 萬元，趙強補齊尾款 3 萬元 。

居住使用：1997 年起，李華持續占有使用房屋，并承擔各項費用。

產權現狀：2021 年，趙強取得房屋不動產權證，權利性質為商品房。

當事人認可：趙強及其妻子均承認李華是實際出資人，雙方存在借名買房事實 。

案件分析

（一）借名買房關系的認定

雖無書面協議，但根據《民法典》相關規定，當事人之間的口頭約定若能通過實際履行行為、資金支付等證據佐證，同樣具有法律效力。本案中，李華全額出資、長期居住，趙強也認可借名事實，足以證明雙方存在事實上的借名買房合同關系 。

（二）過戶義務的法律依據

合同履行原則：借名買房合同成立后，出名人（趙強）負有協助實際出資人（李華）辦理產權過戶的義務，這是合同履行的基本要求。

物權歸屬本質：房屋實際出資人享有真實物權，登記僅為公示效力，不能改變房屋真實權屬 。趙強以登記對抗李華過戶請求，于法無據。

（三）損失賠償主張的合理性

趙強提出的 100 萬元賠償，屬于另一法律關系。若其認為李華存在過錯導致自身損失，應另行起訴。在借名買房合同無特別約定的情況下，不能以此為由拒絕履行過戶義務。

裁判結果

法院判決趙強在判決生效后 7 日內，協助李華將一號房屋變更登記至李華名下。該判決明確了借名買房中出名人的協助義務，保護了實際出資人的合法權益，維護了合同的嚴肅性和公平性。

案件啟示

（一）購房者風險防范

簽訂書面協議：借名買房務必簽訂書面合同，明確房屋權屬、過戶條件、違約責任等關鍵條款，避免口頭約定引發糾紛。

保留關鍵證據：保存出資憑證、購房手續、居住證明等，證明實際出資和占有使用事實，為維權提供有力支撐 。

及時辦理過戶：滿足過戶條件后，應盡快辦理產權變更登記，防止因政策變化、出名人反悔等因素產生風險 。

（二）出名人注意事項

明確權利義務：借名前需充分評估風險，謹慎簽訂協議，避免因人情往來忽視法律責任 。

誠信履行合同：一旦約定借名買房，應遵守約定，不得借登記名義謀取不當利益或拒絕履行過戶義務 。

借名買房看似簡單，實則法律關系復雜。無論是實際出資人還是出名人，都需增強法律意識，規范操作流程。若您在房產交易中遇到類似難題，歡迎咨詢專業律師，我們將為您提供精準的法律解決方案，守護您的合法權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）