在各家房企半年度沖刺之際，北上海TOD之上的兩個超級地標爆了！

前幾天，江灣金茂府和招商序前后腳開盤：

江灣金茂府首開認籌率128%，熱銷超14億；

招商序首開認籌率112%，熱銷超11億。

江灣金茂府開盤現場

艷姐看了下，江灣金茂府是金茂府3.0的代表之作，首開均價約6.95萬/㎡，最貴的要賣到1100萬+；招商序是招商蛇口高端產品系的旗艦之一，首開均價約6.8萬/㎡，最貴的要賣到1000萬+。

有意思的是，兩個盤同處北上海的寶山淞南板塊，直線距離不過500米，在市場明顯分化下，

兩家超級央企在上海中外環區域同時拿出各自最強產品，雙雙引爆區域。

再進一步，金茂和招商兩大央企在這兩個項目上交叉持股，可以說是你中有我、我中有你，不只是門挨門的“鄰居”，還真正過成了“一家人”。

仔細深究，兩個項目處在大吳淞核心區、中環北抬、北上海TOD三大超級勢能的重疊區域。在區域勢能和板塊價值起勢前夜，兩大超級央企：

不約而同堅定看好這片區域、聯手投資，各自拿出最強產品，以府序雙輝之勢登頂北上海。

雙倍的實力，雙倍的成本，雙倍的兌現，雙倍的勢能！

01

金茂、招商齊放大招

聯袂締造北上海“產品燈塔”

過去在上海，我們總說某板塊的項目由兩大巨頭合作操盤，潛力無限。但這一次金茂和招商在淞南給出了一種全新的模式：

兩大巨頭央企，在同一時間，一次性用兩個重磅項目，為區域進化裝上“兩個引擎”！

所以，這次金茂和招商蛇口的聯手入場，帶著2個重要任務：

以央企身份躬身入局大吳淞規劃；

重塑板塊價值，為區域人居提供更好的居住樣本。

在淞南板塊，帶著責任和使命的兩家央企，出手毫不含糊，幾乎是上來就放大招，紛紛拿出了自己家“壓箱底”的東西。

一邊是“科技派課代表”，一邊是“人本派尖子生”，路線完全不同，但目的卻高度一致：

以最強產品力，聯袂締造北上海“產品燈塔”，重塑板塊高端人居的價值坐標系。

首先，兩家央企齊齊拿出了自己的“旗艦級”產品

金茂拿出的是其標志性的“金茂府”，這是國內地產“科技住宅”教科書級別的產品。

16年時間里，金茂布局了29座城市，78座金茂府，闖出了“中國第一府系”品牌。

“金茂府”甚至成為了一個奢侈品IP，是國內住宅市場上老業主復購和推薦成交率最高的產品線之一，大量金茂府老業主也在靜候復購良機。

上海中環金茂府、天津體北金茂府、寧波明湖金茂府實景

排隊買金茂府，就像排隊買愛馬仕限量奢品一個道理。

另一邊，招商序是招商蛇口“序系”產品在上海的首次落子。

自深圳雙璽開啟豪宅戰略以來，招商蛇口始終以全球視野與人本理念推動高端人居體系的構建。

從北京招商璽、合肥招商璽，到“序系”三子：“理念之序”西安序、“場景之序”武昌序、“審美之序”金陵序，一條更具未來感與精神性的產品脈絡逐步清晰。

滑動查看：西安序-武昌序-金陵序

“序系”的特色之一，在于著力研究第四代住宅產品與先進的居住方式，這個產品系，是招商新一代人居理念的集大成之作。

而今，這條脈絡首次延伸入上海，落地“招商序”，開啟又一座城市的全新人居想象。

招商序案例圖

一條街上，擺放了兩大央企的兩張王牌，形成了罕見的“雙旗艦”格局，這種景象即便在諸神爭霸的上海市場也相當罕見。

其次，兩個項目集聚了兩家最新銳的產品力

兩家此次并非單純搬運自己的王牌產品，而是將自己新銳研發、最新的產品思維在兩個項目上做了呈現。

金茂府系招牌的“12大綠金科技”與“五衡科技”自然不會缺位。

這一次在江灣金茂府，金茂首次將3.0版本的“金茂府”體系完整落地于TOD場景。從空氣、水、光、溫、聲五大維度進行全維度智能調節與系統集成，站位足以媲美內中環高端項目。

金茂12大科技系統

江灣金茂府首創了“光感戶型”，用三開間朝南的全通透骨架、貫穿南北的全屋通長飄窗、約5.9米巨幕橫廳刷新市場感官。

江灣金茂府實景圖

招商序則聚焦于空間使用和居住舒適性，所有戶型從設計之初就圍繞“空間拓展”展開，三陽臺+全飄窗設計幾乎貫穿所有主力產品線。

尤其是100㎡產品，幾乎把別墅級設計拉進了剛需體量里。三個大陽臺、全飄窗、落地窗一字鋪開，空間通透感直接拉滿。

次臥不再是常規雞肋，北向臥室也不再是可有可無，每個房間都具備真正意義上的使用價值，尺度感相當驚人。

招商序約100㎡戶型次臥

在招商序，所有戶型均以空間拓展為核心，所有產品均圍繞“人”的使用體驗展開。

全維度收納系統嵌入日常動線，每一個功能區都經過細致推敲。哪怕是百平產品，也能撐起三代同堂的松弛感，真正將“以人為本”落到細節深處。

招商序收納空間實拍

第三，兩家同時都采用了不惜成本的公共界面方案

參觀過這兩個項目艷姐有個感受，無論是門面尺度、立面材料還是會所規格，金茂和招商對這兩個項目的心血投入，幾近“不計成本”。

比如，兩家都把門庭做到了近70米寬，用美術館級的奢闊尺度塑造大江灣罕見的府邸門面。

江灣金茂府實景圖

招商序實景圖

再比如，兩家建筑主體都是玻璃幕墻疊加鋁板的方案，極大的窗墻比，“鉆感面屏”的質感，一次性給整個區域塑造了兩個地標級的城市封面。

江灣金茂府效果圖

招商序效果圖

更關鍵的是，兩個項目都配置了超奢華會所，尤其是江灣金茂府會所，不但實現了“開放即運營”，其面積更是達到了約1800㎡。

江灣金茂府會所實景圖

市面上大多數 2000 萬級的豪宅，會所面積也大概在 1000 ㎡左右，江灣金茂府的會所尺度，直接突破了很多頂豪的界限。

江灣金茂府實景圖

而招商序在公區的用力程度同樣非常離譜。近4000㎡的泳池會所疊加架空層，極具儀式感的鄔達克下沉庭院、一體化地下中央車站。內環頂豪的配置，實打實落在了一個首開僅630萬起的項目里。

招商序公區效果圖

第四，室內空間超配+滿配，兩家同樣卷到極致

外部尺度做足，室內配置同樣不不含糊：

兩個項目在精裝上的投入，幾乎是以“10w+豪宅”的標準在做改善級產品，實打實做到了滿配、頂配、全落地。

江灣金茂府延續其一貫高配標準，從入戶門、櫥柜廚電到衛浴五金，審美高端，工藝考究，達到真正意義上的“豪宅質感”。像廚房，全超一線的高端品牌，博世燃氣灶、油煙機、洗碗機三件套；摩恩水槽、抽拉式水龍頭，還有colmo內嵌式冰箱也是交付標準......

招商序則在空間之外，把所有細節做到功能極致。墻地面大面積鋪設巖板、奢石貫穿全屋，冷熱聯供、新風系統、嵌入式廚電全套配齊。

招商序100㎡戶型實拍圖

一套是美學疊滿，一套是功能拉滿。兩家央企用幾乎不設限的精裝標準，把改善的交付預期，直接拉到了豪宅的配置線。

第五，兩家都亮出了服務軟實力招牌

兩個項目不僅是硬核產品力秀場，也將在后續的歲月里作為兩大央企服務理念的展示標桿，為北上海展現人居生活的樣本。

江灣金茂府配置了金茂升級的“君蘭薈”服務品牌，從物業、運營、圈層到業主權益四維度聯動，不只是打通生活鏈路，更在社區場景中構建社交閉環。

而在招商序這個項目上，則引入招商積余首創的熟人管家生態，用全周期的熟人管家，做業主親密的生活伙伴。

兩大央企以創新服務模式重塑人居標桿，共同在北上海樹起“硬核產品力+深度服務力”的樣本。

一場沒有試探的出手，兩張頂牌正面交鋒，淞南這局，注定不普通。

02

北上海崛起

勢不可擋

市場還在分化，金茂聯手招商開局即燃爆北上海，在當下這個略顯沉悶的市場里絕對稱得上夸張。但它又不只是兩家超級央企的“勝利”，更多地是給到行業一種思考：

從來就沒有不好的市場！只有無法創造奇跡的房企！

時間回到2024年12月30日，上海2024年最后一批次土拍，中國金茂聯手招商蛇口，以55億斬獲大吳淞核心區寶山淞南板塊的2宗地塊，打造了：

江灣金茂府、招商序。

江灣金茂府、招商序區位示意

這是大吳淞近10年來總價最高的地塊。

不管是金茂還是招商，攤開他們的拿地地圖，就很容易發現其中的規律：

哪里有他們，哪里就是城市核心、板塊中心。

自落子起，金茂和招商的“淞南戰略雙子”就注定生而不凡。

首開認籌率雙雙破110%、熱銷超25億……在市場熱度顯然無法與中心城區比肩的北上海，江灣金茂府和招商序卻能逆勢破局，成為北上海的絕對頂流。

那么，憑什么？

艷姐直言不諱，淞南戰略雙子的登頂之路，不得不提價值認同。

①超級規劃，大吳淞的未來不可限量。

提到大吳淞，先打出三張王牌：

其一，板塊定位超越以往。大吳淞是繼大虹橋、大東方之后，上海第三個“大字輩”的市級規劃，定位為上海科創副中心，也是北上海唯一的科創中心，是上海“五個中心”定位的主角之一；

其二，產業能級超越以往。作為上海科創副中心，錨定環保低碳、新材料和智能制造三大核心產業，未來三年產業項目投資至少162億，產業規模預計達1000億、導入至少30萬高知人群；

其三，發展規模超越以往。大吳淞早已跳脫出寶山，涉及寶山、浦東、靜安和楊浦4區，約110平方公里，這是北上海有史以來最宏大的區域規劃。

大吳淞規劃示意（圖源:《大吳淞地區專項規劃》）

作為上海第三個“大字輩”專項規劃，相較于大虹橋、大吳涇，大吳淞起步于2021年，雖然年輕，但能級和站位相當高：

堅持世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位。

能級和站位夠高，大吳淞的含金量自然也足夠頂。

去年，大吳淞地區專項規劃正式印發，這片110平方公里的區域，官方立下了一個相當高的flag：

三江交匯、上海之門。

這是上海市級層面，第一次提到“上海之門”的概念。

一言以蔽之，大吳淞規劃不能簡單看做寶山推動的規劃，這背后是上海市級的戰略規劃，能級和力道都是相當的頂。

②超級勢能，中環北抬的資產裂變。

如果只靠這些還在落地中的遠景規劃就能成為北上海頂流紅盤，多少是有些難以服眾的，畢竟沒有人愿意花大幾百萬甚至上千萬，去為開發商畫的餅來買單。

解釋一下，江灣金茂府和招商序“淞南戰略雙子”，之所以能圈粉大批中產，不只是大吳淞的規劃光環，還因為：

中環北抬的超級勢能。

什么是中環北抬？

通過延伸中環線北部三條快速路——軍工路、長江西路、滬太路相互連接，形成一條全新的交通動脈，組建成為新的“中環”。

“中環北抬”示意

中環北抬后，將橫穿大吳淞的淞南地區，簡直就像是專門為淞南服務的，淞南將順利進入“上海金色中環俱樂部”。

中環北抬，江灣金茂府和招商序將從中外環進階為內中環，必然帶來淞南板塊資產的價值裂變，兩個關鍵：

淞南將直接受益于中環核心圈層沿線科技創新、產業資源的輻射帶動；

淞南將與五角場、市北、大寧、真如、漕河涇、前灘等中環黃金地段并肩，共享繁華資源，實現區域價值的全面躍升。

任何一個規劃的落位，必然會帶來板塊價值的重塑，誰能抓牢政策風口，誰就能卡位市場先機。

③超級坐標，北上海TOD的絕對王者。

江灣金茂府、招商序所在的淞南板塊，號稱“小五角場”，與隔壁的新江灣一路之隔，能共享新江灣城的“綠寶石資源”與城市配套，放在整個大江灣板塊中，“淞南戰略雙子”也占據著更有利的核心位置。

看一眼楊浦五角場周邊動輒10萬+的新房房價，淞南雖背靠價值高地，但卻是典型的價格洼地。

一路之隔，淞南為何與新江灣境遇如此懸殊？

這背后，很大程度上是淞南過去長期缺乏地鐵的緣故。

不過眼下，地鐵這塊拼圖，終于補齊了。

先看江灣金茂府，18號線通南路站地鐵上蓋；再看招商序，距離18號線長江南路站也只有大約100米。

江灣金茂府、招商序區位示意

更進一步看，號稱“換乘王”的18號線有13個換乘站，與12條線路交匯。這意味著兩個項目幾乎與地鐵無縫銜接，實現出門即進站的效果。

坐上地鐵，江灣金茂府2站直達新江灣、3站到財大、4站到復旦、5站遨游五角場、11站陸家嘴。

如此高的軌交便捷度簡直堪比內環。

更妙的是，金茂、招商這次雙雙把TOD做到極致。像江灣金茂府，在住宅之外，自帶1.8萬㎡商業體；招商序馬路對過就是保利悅活薈，與祥騰生活廣場、金茂通南路TOD也不過600米。

要知道，在北上海，這種配置是稀缺的。很多板塊有地鐵沒生活，有產業沒煙火，而江灣金茂府、招商序則把三者穩穩拼在了一起。

超級底盤之上，江灣金茂府和招商序，自然代表著北上海TOD的超級坐標。

大吳淞的超級規劃、中環北抬的超級勢能、北上海TOD的超級坐標，這么多重器聚集在一個區域里，在上海任何一個板塊都是很少見的。

艷姐特別要強調的是，這些頂級規劃并不是空中樓閣，而在以相當快的速度兌現：

像大吳淞超級規劃，先行啟動區的金色爐臺于2020年啟用，已經成為北上海最具國際范和藝術氣場的潮流地標之一；上海美院于2023年動工，2026年投用；匯聚了寶武、中鋁、華誼等一批“國家隊”企業入駐……

金色爐臺實景

像中環北抬，軍工路快速路在6月部分路段通車，年底全線通車；長江西路快速路已進入上海2025重大工程預備項目……

軍工路快速路（圖源:上海交通）

還有北上海TOD，18號線二期在4月已實現軌道全線貫通，今年底投運；19號線（寶山段）將在2027年與高鐵寶山站同步投運……

更為暴擊的是，江灣金茂府和招商序所在的淞南板塊，上一次供應新房還要追溯到2016年，這意味著板塊內近10年沒有新房供應，大量改善需求被極度積壓。

艷姐覺得，這已經不是一場簡單的“豪賭”，而是兩大巨頭智謀與力量的結合，畢竟，要在上海的高樓林立中稱得上頂流爆款，那得有多少獨到之處？

也正是有著這樣的默契，于兩大巨頭而言，更重要的命題是：

如何在大吳淞、中環北抬、北上海超級TOD的勢能之上，以一座城市封面坐標，重塑北上海樓市競爭格局。

03

兩大央企巨頭聯手

效果立竿見影

淞南，真的火了。

兩家央企實實在在地硬核下場、雙輪驅動，把整個淞南板塊的認知、信心、節奏往前推了一大截。

中環北抬、大吳淞等區域關鍵詞高頻出圈，案場人氣持續拉滿，認籌一路走高，短短時間內去化超25億。

原本的供應 真空 ，瞬間變成全市熱點，上海樓市 ，終于 看見 了淞南。

更重要的是，兩家央企雖然打法不同，卻都卷到了極致：

金茂主打高端改善，聚焦系統集成的深度與居住體驗的技術含量；招商則穩扎穩打，圍繞首改人群，把尺度、實用性和人文關懷做到極致。

江灣金茂府實景圖

一個用科技做骨，一個用尺度做肉。看似分道并行，實則精準互補。

正是這種涇渭分明的打法，讓整個板塊真正得到了抬升與質變。金茂拉高了這片區域的產品技術上限，招商又補齊了更多首改家庭的實際落點。一動一靜，一高一穩，一個曾經供需真空的板塊，硬生生被兩家央企拉成了當下上海樓市的熱土。

這波帶動有多實在？看案場熱度、看區域聲量，甚至看看片區居民的態度轉變就知道了。

板塊內的改善人群開始回流

以前你在淞南改善人居品質，要么全家搬去五角場、新江灣，要么動輒通勤十幾公里，換取品質生活。

如今兩個項目一開盤，很多人第一次意識到：原來在淞南，不搬家也能住上好房子。

視頻訪談里，一位本地業主直言，自己在淞南住了十年，從沒想過這塊地能蓋出這種房子，“簡直像換了一個城市”。

而另一位本地業主原話是：“我本來不考慮這塊地方，但看到金茂和招商的樣板間，就突然開始動搖了。”

為什么動搖？很簡單，因為對比夠明顯，因為產品超預期。

從美學設計、社區會所、到戶型進化、再到精裝標準，兩大央企幾乎是全維度拉高了板塊認知天花板，一口氣把淞南的住宅標準拔高了兩檔。

標桿產品的定價話語權

標桿作品之所以成為標桿，不止是產品力抗打，也體現在資產屬性層面。

金茂府素有 二手溢價之王的稱號， 北京、上海等一線城市，金茂府的二手房價格普遍高于周邊其他項目4-6萬/㎡。

很多時候，金茂府都是作為板塊內“價格錨”的作用出現，是二手市場的價格參考坐標之一。

尤其是淞南板塊區域內斷供多年，金茂和招商此次入局，填補了大量戶型的空白，很多戶型在未來區域內是沒有競品的。

也就是說，將來一旦步入二手，就直接掌握了整個區域的定價權。

城市建面的悄然煥新

兩大央企的入局，也在悄然改變城市的面貌，艷姐前幾天路過項目周邊，明顯感覺項目紅線外有了不少改變。

街道更加整潔、綠化有了新意，精致的圍擋像一面城市藝術墻，部分沿街店面也做了美化。

兩家央企并不止步于項目本身，甚至順手做了點城市更新的工作，主動參與到城市界面的更新之中，推動整個街區形象的系統刷新。

攜手奏響板塊價值的最強音

目前，招商序目前即將啟動二批次推售，涵蓋建筑面積約100㎡至143㎡的全新產品，主力價格段在640萬至1100萬之間，再度刷新人文宜居與空間尺度感。

而金茂方面，江灣金茂府的首開房源過會均價約6.95萬元/㎡，對比此前外界預測的7.2-7.5萬元/㎡，實屬“真香價”。

千萬級配置、雙央企加持、TOD高能場域，總價600多萬就能上車的門檻，在當下動輒千萬起步的中環線上，已足夠讓人停下腳步。

或許，人們追逐的，不只是價格，而是產品力背后的兌現感，以及穩定心智的長期信號。這些數據背后，是市場用腳投票后的集體答案。

從曾經的價格洼地、供應盲區，迅速躍升為“央企聚焦”“產品標桿”“預期可控”的新興主城熱土，這場“雙旗艦”局把淞南整塊板塊的價值錨點給抬了起來。

兩大央企王牌產品的真實落地，已經開始實實在在地影響客戶心智、撬動投資判斷，在客戶心中埋下了信任感，也在投資人心里植入了期待值。

這一輪，不只是項目得勢，更是板塊起勢。真正被撬動的，是淞南的發展邏輯，也是整個北上海的想象空間。

受益的，遠不止眼前的成交數據，而是一座城區的無限可能。

結語

可以說，在淞南這片戰略熱土上，金茂與招商以"競合共生"的智慧，超越傳統房企的開發邏輯，把央企的格局和擔當落到了城市共建的實處。

兩家央企巨頭以"雙旗艦"的兌現力率先錨定板塊價值，將企業戰略升維至城市能級重塑的高度，將土地開發轉化為"區域氣質煥新"共建行動。

這不僅僅是兩大央企社會責任的擔當，也彰顯了頭部房企在逆周期中引領市場信心、承擔城市進化使命的標桿意義。

歡迎掃碼預約品鑒江灣金茂府

歡迎掃碼預約品鑒招商序

主編：張艷

責編：浩浪、Eric、炳然

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

我們建立了“地產人言交流群”