北京吉坤律師事務所

交完房款、簽好合同，滿心期待等著收房，結果房子卻被法院查封了？

這種魔幻劇情，真實發生在購房者李某身上！

今天就用這個案例，給大家敲響警鐘 ——手握房屋買賣合同，房子也可能 “不屬于你”！

核心原因只有一個：沒辦不動產登記！

案件介紹

2021 年 9 月，張某從某房地產公司買下一套房（401 號房產），付完 38萬房款后，完成了合同備案登記。一年后，張某又把這套房賣給李某，雙方簽了協議，李某當場付了 25 萬，約定交房時付清尾款。本以為一切順利，誰知 2024 年 5 月，法院一紙裁定，直接預查封了這套房！

原來，張某的債權人申請強制執行，法院依法查封了登記在張某名下的房產。李某急了，趕緊起訴，要求撤銷裁定、確認房子歸自己所有。結果法院判決駁回了他的訴求！這到底是怎么回事？

法官說法

合同≠產權，登記才是硬道理！

一、合同有效，為什么還拿不到房？

很多人以為，簽了買賣合同，房子就 “穩了”。但法官明確指出：

合同效力：張某和房地產公司、張某和李某簽的合同，只要是雙方自愿、不違法，合同就有效。這意味著李某有權要求張某幫忙過戶，但這只是債權，也就是 “請求對方做事的權利”。

物權效力：房子屬于不動產，根據《民法典》規定，必須辦理過戶登記，才能真正拿到產權。李某和張某沒辦登記，房子的所有權依然屬于張某。一旦張某有債務糾紛，房子照樣會被查封！

二、備案登記了，房子還會被查封？

有人問：“張某的房子已經備案登記了，怎么還能被查封？” 答案就在法律條文里！根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》，3 種未登記的房屋也能被預查封：

1??開發商沒賣出去的預售房；

2??被執行人買了但沒辦房產證的房；

3??被執行人買了且辦理了備案登記或預告登記的房！

張某的房子就屬于第 3 種情況，所以法院有權查封。

律師提醒

如何避免 “錢房兩空”？

1??一定要辦 “預告登記”！

買房后別急著等交房，先去不動產登記機構辦理 “商品房預告登記”！這就像給房子加了一把 “安全鎖”：

防止開發商 “一房多賣”，后續其他人就算簽合同，也拿不到產權；

萬一開發商破產，你能優先拿到房子，避免血本無歸！

注意：預告登記不是終點！自能辦房產證起 90 天內 ，必須申請正式登記，否則預告登記會失效！

2??盡早辦理房產證

只有拿到紅彤彤的不動產登記證書，房子才真正屬于你！它是最有力的 “物權憑證”，能對抗任何第三方糾紛。哪怕房價暴漲、賣家反悔、法院查封，只要證在你手里，房子就跑不了！

3??簽合同前多查一步

買房前，一定要去不動產登記中心查詢房屋狀態，確認房子是否被抵押、查封，或存在產權糾紛。別輕信賣家口頭承諾，一切以官方登記為準！

看完這個案例，是不是驚出一身冷汗？不動產登記就是買房路上的 “定海神針”，千萬不能忽視！如果你正在買房，或身邊有人準備買房，快轉發這篇文章，幫大家避開 “錢房兩空” 的大坑！