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在房產交易，因遺產房權屬不清引發的糾紛屢見不鮮。當賣方擅自處分共有遺產房，買方的權益該如何保障？本文結合真實案例，從專業律師角度解析此類糾紛的法律要點與裁判邏輯。

一、案情梳理

（一）交易過程回溯

2023 年 6 月，購房者陳昊與賣房者周凱就北京市朝陽區一號房屋達成交易意向。6 月 10 日，雙方簽訂《購房定金協議》，約定陳昊以 346 萬元購買該房屋，定金 5 萬元，陳昊當日即完成定金支付 。7 月 10 日，雙方進一步簽訂《房屋買賣合同》，明確以銀行按揭方式付款：首付 100 萬元（含定金）、貸款 200 萬元、裝修補償款 46 萬元 。同時，陳昊的舅舅吳峰作為擔保人加入合同，承諾若交易出現問題，將補齊全部346 萬元房款 。此前，雙方已協商一致，周凱于 7 月 1 日提前交付房屋，陳昊以每月 5500 元租賃房屋直至完成過戶手續。

（二）爭議焦點與雙方主張

7 月 19 日，周凱突然告知陳昊，因其他繼承人反對，無法繼續履行合同。多次協商無果后，陳昊向法院提起訴訟，請求判令周凱配合辦理一號房屋過戶登記，承擔 5萬元律師費及本案訴訟費 。

周凱不僅拒絕陳昊的訴求，還提出反訴：

確認解除雙方于 2023 年 7 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》；

要求陳昊騰退返還一號房屋；

判令陳昊支付 2023 年 9 月 1 日至實際騰退之日的房屋占有費（按每月 5500 元計算）；

由陳昊承擔全部訴訟費用 。

周凱抗辯稱，簽訂定金協議時，已告知陳昊房屋屬于父母遺產且未取得其他繼承人授權；貸款購房風險過高，曾提議退還定金；因無權處分且其他繼承人明確反對，合同已無法履行；同時，交易全程由吳峰主導，而吳峰曾涉及類似惡意串通轉移房屋的司法認定，使其喪失信任。

陳昊則反駁，從交易洽談到簽約，周凱從未提及其他繼承人反對賣房；首次看房時周凱兄長在場，口頭同意由周凱全權處理；房屋在中介平臺的掛牌均由周凱獨立完成，微信聊天記錄也能證明周凱兄長知曉并同意賣房。

第三人吳峰表示，交易不存在違規行為，周凱反悔是因房屋可能面臨拆遷，企圖獲取更高利益 。

（三）法院查明關鍵事實

交易溝通細節：2023 年 6 月 9 日，吳峰與周凱添加微信，詢問房屋出售事宜并提供過戶建議 。6 月 10 日，周凱通過微信提出貸款購房無中介時，擔心過戶后無法收到尾款。6 月 27 日，雙方確定房屋租賃事宜，陳昊支付兩個月租金 。

房屋權屬變動：8 月 16 日，一號房屋轉移登記至周凱、周明、周輝、周婷四人名下，各占 25% 份額。

其他繼承人態度：7 月 19 日，四人簽署《遺產分割協議》，約定未經四人同意不得處分房屋 。9 月 15 日，周明、周輝、周婷出具《不同意賣方聲明》，明確反對賣房 。

費用支出：陳昊因訴訟與甲公司簽訂《委托代理協議》，支付律師代理費 5 萬元 。

二、案件分析

（一）合同效力與無權處分認定

根據《中華人民共和國民法典》第三百零一條，處分按份共有不動產需經占份額三分之二以上共有人同意 。本案中，周凱僅持有一號房屋 25% 份額，在其他三位共有人反對的情況下簽訂合同，屬于無權處分 。

但依據《民法典》第五百九十七條，無權處分不影響合同效力 。周凱在締約時承諾可將房屋過戶至其名下，卻因其他繼承人反對無法履約，已構成違約，應承擔違約責任。

（二）合同解除權歸屬與履行不能判定

周凱以其他繼承人反對為由主張解除合同，不符合法律規定。違約方不享有法定解除權，其 8 月 27 日發出的《解除房屋買賣合同通知函》不產生法律效力 。

然而，因房屋已登記為四人共有，客觀上無法將全部產權過戶至陳昊名下，依據《民法典》第五百八十條關于履行不能的規定，法院可依法判決解除合同。

（三）法律責任承擔依據

律師費賠償：陳昊支付的 5 萬元律師費，屬于因周凱違約產生的合理損失。根據《民法典》第五百八十四條，周凱應賠償該損失。

房屋騰退與占有費：合同解除后，陳昊應依據《民法典》第五百六十六條返還房屋 。2023 年 9 月 1 日起，陳昊無合法依據占有房屋，需按每月 5500 元標準支付占有使用費 。

三、裁判結果

法院經審理后作出判決：

陳昊與周凱于 2023 年 7 月 10 日簽訂的《房屋買賣合同》自判決生效之日解除；

周凱于判決生效后十日內賠償陳昊律師費損失 50000 元；

陳昊于判決生效之日起騰退一號房屋并返還周凱；

陳昊于判決生效后十日內，按每月 5500 元標準，支付自 2023 年 9 月 1 日至實際騰退之日的房屋占有使用費。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范要點

產權核查：交易前通過不動產登記中心查詢房屋權屬，確認賣方是否為合法權利人。對遺產房、共有房，需查看全體共有人同意出售的書面文件。

合同條款細化：委托律師擬定合同，明確過戶時間、違約責任、合同解除條件等。約定定金罰則、違約金計算方式，保障自身權益。

資金監管：建議使用資金監管賬戶支付房款，避免直接向賣方個人賬戶轉賬，降低交易風險 。

（二）賣房者注意事項

共有人授權：出售共有房屋前，務必取得全體共有人書面授權。未經授權擅自處分，將面臨違約賠償責任 。

如實告知義務：交易中如實披露房屋權屬、抵押、租賃等情況，避免因隱瞞重要信息引發糾紛 。

（三）糾紛處理建議

發生房產交易糾紛，應第一時間咨詢專業律師，在律師指導下收集合同、聊天記錄、轉賬憑證等證據 。通過法律途徑解決爭議，切勿自行協商私了，防止權益受損。

如果您在房產交易中遇到類似問題，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一法律解決方案，為您的合法權益保駕護航！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）