自2022年以來，房地產形勢急轉直下，絕大部分民營房企都采取了收縮策略，減少或停止拿地。在過去兩年間，土拍市場幾乎成了國央企“主場”，很少看得到民企身影。

但今年以來，土地市場熱度持續回升，不少民營房企正在重新殺回土拍市場。

據不完全統計，5月份，廣州、佛山、成都、長沙、福州、杭州等多個城市的多宗土地，都由民營房企拿下，有不少民營房企時隔多年重啟拿地。

據中指研究院發布的《1-5月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，1-5月，TOP100企業拿地總額4051.9億元，同比增長28.8%，增幅比上月擴大2.2個百分點。

值得關注的是，雖然拿地仍以國央企為主，但拿地金額百強中，民營房企占比有所提升，拿地金額前三十強中，濱江集團、邦泰集團、興耀房產集團、海成集團、敏捷集團、大華集團進入拿地前三十名。

民營企業收縮多年，現在房地產市場尚未完全企穩，為什么民營房企敢重啟拿地了？現在到底是不是拿地好時機？

今天明源君就來詳細分析一下。

5月土拍市場

民營房企開始活躍

關注土拍市場的地產人應該發現了，5月份，民營房企頻頻現身土拍市場。

據不完全統計，5月以來，廣州、成都、溫州、福州等城市推出的多宗宅地，都由民營房企競得。

5月23日，成都土地市場集中出讓3宗涉宅用地，均由民營房企拿下。

5月27日，長沙市岳麓區洋湖片區一宗宅地經過24輪激烈競價，最終民企永州嘉信地產擊退眾多頭部國央企，以8.68億元拿下地塊。

5月30日，廣州土地市場出讓的番禺廣場地塊，由廣州番禺置業拿下，而番禺鐘村四宗地塊由敏捷集團全部收入囊中。

來源：整理自公開信息

雖然 5月土拍市場，民營房企比較活躍，但從《1-5月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》來看，土拍市場仍然是國央企的主場。拿地金額前十名中，僅有濱江一家民企。拿地金額前三十中，有6家民企進入榜單，同比去年略有好轉。線上獲客不停歇，點擊了解

而從各民企的拿地金額來看，除了龍湖同比去年有較大下滑，其他大部分拿地金額有所提升。

比如濱江集團2024年全年拿地金額是219億，今年僅1-5月，拿地金額就達到了270億，明顯加大了投資力度。興耀房產集團去年1-5月拿地金額是19億，今年是28億，海成集團去年1-5月拿地金額是10億，今年則是28億，同比提升明顯。

數據來源：中指研究院

不過值得關注的是，今年活躍在土拍市場的民企，除了少數的熟悉面孔濱江、龍湖、敏捷、邦泰、新希望等民企，還出現了不少沒聽過的陌生面孔。

之前明源君也分析過，現在還在土拍市場活躍的，普遍不是傳統的規模民企，而是三類民企：

一是背靠大樹的地產民企，像偉星、新希望等，在這一輪的地產下行中，普遍表現出比同行更強的韌性。二是穩健型的老牌民企。典型的就是龍湖了。三是區域深耕型房企，像濱江、邦泰、海成等，基本都是區域深耕型房企，尤其是濱江，已經成為民企的新榜樣。

除此以外，還有不少新面孔涌現。比如福州本土房企合達房地產開發有限公司，據報道是一家剛成立1個多月，注冊資本僅100萬的小微企業，由陳凱和陳偉共同注資，而浙江溫州市華璽房地產開發有限公司也是2025年1月才成立。

為什么民企敢拿地了

有地產人可能會問，現在市場尚未完全修復，不確定性因素也比較多，尤其5月商品房成交數據出現，為什么民企房企就敢出來拿地了？有業內人士分析，核心原因有幾個：

一、市場有所修復，新房價格基本穩住

2024年9月以來，中央持續推出寬松政策，對市場整體信息修復起到積極作用，部分核心城市市場出現回暖跡象，而且新房價格基本也企穩。

雖然房地產市場還沒有止跌回穩，但已經看到曙光了，可謂到了黎明前的黑暗。前段時間，大摩就預測，中國房地產預計在2026年四季度或2027年一季度止跌企穩。

另一方面，很多房企經過這兩年債務處理，基本已經釋放了風險，可以輕裝上陣了。

某房企管理層就告訴明源君，去年公司扛住了債務高峰期，現在債務壓力緩解，加上市場有較大程度修復，所以今年開始重新拿地。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

二、新規產品正在吊打存量產品，房企急需優化貨值結構

5月1日，住建部發布的住宅新規開始正式落地執行，今年注定是好房子的全面普及年。

此前明源君提到過，去年四季度以來各地地王頻出，今年地王更是接二連三。供地控量提質，為“好房子”的普及創造條件。

接下來，房地產將進入批量生產高品質住宅的階段。

新產品的降維打擊，會讓存量項目面臨巨大沖擊?，F在市場上賣得好的項目，基本都是新一代產品。據一線地產人反饋，在第四四代住宅和新規高贈送產品沖擊下，存量產品的生存空間越來越小，一個月幾套都算好了，根本賣不動。

如果房企不拿地，只強調在手項目的庫存去化，那產品會越來越難賣，可售貨值結構也會更加惡化，反而會導致企業流動性變差。

而現在在核心城市核心區域拿地，可以很好地改善貨值結構，提升優質貨值占比。這也是為什么，民營房企要積極拿地補新貨的原因。

從5月份拿地情況來看，民營房企拿地主要集中在杭州、廣州、成都、溫州、長沙等熱點城市，而且拿地金額多數控制在10億左右，風險可控。

三、供應土地優質，現在是拿地好時機

除了要改善貨值結構以外，民營房企在土拍市場活躍起來，還有一個原因，那就是現在供應的土地非常優質。

去年924新政之后，各核心城市供地規模持續收縮，但優質地塊的供應明顯增加，催生了一個又一個“地王”，今年一季度“地王”含量更是達到高峰。

政府供地策略已經很明確：縮量提質，優質地塊供應不斷增多。

前不久，濱江集團董事長戚金興接受葉宏偉教授采訪時就表示，濱江現在積極拿地，不是因為腦子發熱，而是政策和市場的雙重驅動。

一方面，以前限地價限房價，市場產品平庸化，缺乏優質產品。原來大家在限價約束下，都在圈內練兵。現在限制放開了，房企有了主動出擊的機會，大家都想提高產品品質的動力。

另一方面，市場有需求，老百姓對好房子有向往。再者是中央要求要建設好房子。

而且，現在政府拿出來的都是壓箱底的好地，城市好，地塊好，像水電新村這塊地，是近幾年來沿江的唯一塊好地，濱江肯定要出手。

四、民企拿地集中在二三線城市

從5月民企拿地情況來看，大部分房企投資集中在熱點二三線線城市，拿地金額普遍控制在10億以內。

某房企高管分析，現在頭部國央企投資高度集中在一線城市核心地段，競爭過于激烈，而且一線城市拿地資金體量太大，進入門檻高。

反而二線城市剛需板塊以及三四線的核心地段，頭部房企不愿意去，反而有機會以合理地價拿地。