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海淀朱房雙子座的較量，真正開始了。

5月30日，臻澐率先拿到了預售許可證。549套房源，除10#外，剩余521套全部入市，預售均價13.03萬-15.1萬元/平米。

同時，它也開啟了認籌。一天后，官方對外曬出紅彤彤的海報——首日認籌突破100套。

這個信息，釋放出兩重含義：一方面彰顯了海淀強大的購買力；另一方面再次將壓力，傳遞給了隔壁的建發海晏。

自今年1月2日，朱房雙子的土拍結果出來后，它們便上演了長達4個多月的“諜戰劇”。

從公示規劃設計方案，到各自案名發布，再到各種版本的戶型草圖滿天飛……每個動作，猶抱琵琶半遮面，著實吊足了外界的胃口。

這種擠牙膏式的營銷方式，似乎成了雙方之間的一種默契。

直到5月中旬臻澐產品發布會的召開，一切才開始逐漸明朗化；而月底建發海晏發布會的舉行，暗牌徹底換成了明牌。

原來，在塑造2025年京城樓市最值得期待的頂豪身上，三大央企聯盟和廈門巨無霸國企，走了完全相反的路線。

憑借橡樹灣20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脈文化表達，更多在探尋和迎合海淀新貴們的精神內涵，并將此植入到產品和公區規劃中。

初入海淀的建發海晏，則很直白地將傳統打造豪宅的手法，再上一個臺階，展現在所有能看得見的地方。

在花姐看來，這兩種一隱一明的風格，并沒有優劣之分，只是臻澐更加升華一些。

如果追求低調隱奢，臻澐似乎更合適些；而想要明面上的貼金感，則選建發海晏。

也因此，盡管朱房雙子彼此緊挨，但它們面對的好像是兩種客群。

對購房者而言，這是一樁幸事。

蘿卜青菜各有所愛，不會因同質化的風格，而產生糾結。

風格差異從大門開始

臻澐和建發海晏風格的差異化，從彼此的大門上，已有了體現。

前者將它的主大門設計在小區東面正中，借鑒了清華西門的造型，背后表達的是對海淀厚重人文精神的致敬。

而一向擅長建大門的建發房產，在海晏身上更是直接取意頤和園東宮門造型，中式王府的豪氣，表達的十分直接。

在園林規劃上，建發海晏同樣復刻頤和園，規劃了三園十八景，從北至南，插布在四排樓棟中間。

反觀臻澐，它植入了“棟棟樓王”的景觀平權理念，依小區的地形及樓棟排布，設計了一個十字軸。

長約360米的東西向山軸、南北約400米的水軸，盡量讓每一棟樓，都能看到西山的晚霞，以及清河的水。

這種造園手法，脫離了傳統的“搬景”，上升到“借景”的層面，標新立異。

相比之下，建發海晏的造園手法更加傳統，是京城豪宅過去兩年慣用的“三山五園”老套路。

6000元的差異

產品上，朱房雙子也有一定的差異化，但在主力戶型上，是直面競爭的。

臻澐共規劃了15棟住宅樓，549套房源，從134平至275平共6款戶型。

建發海晏同樣規劃15棟住宅樓，但總房源只有435套。最小面積183平起步，最大340平，也有6款戶型。

雙方的主力戶型數量相仿。

臻澐187平至275平共383套，占比70%；建發海晏183平至265平共394套，占比90.6%。

臻澐和建發海晏的樓面價，分別為8.92萬元/平米、9.51萬元/平米，相差了近6000元/平米。

為此，想在價格上超越臻澐，建發海晏必須在產品上，更加費盡心思。

于是，建發海晏在部分戶型上，比臻澐多了幾處飄窗，且它創造性的發明了進深30公分的“一步陽臺”——在每款戶型的客廳中。

這其中，除了飄窗實用外，“一步陽臺”的出現，在花姐看來，更多是為了滿足客戶的情緒價值。

當然，在海淀再小的突破，也是突破。

建發海晏也為此付出了代價，它低估了海淀區的監管力度，因打擦邊球擴建地下會所和“一步陽臺”，被注銷過施工許可證。

只是，羊毛出在羊身上。

多出來的贈送面積，實際也加在了每平米的售價中。除非建發海晏的售價，能與臻澐持平，購房者才有切實的實惠。

豪宅的功能性探索

在戶型功能性的探索上，朱房雙子也有著區別。

拿地后，臻澐對海淀客戶進行了360余組的深入訪談；而建發海晏則沒有相關披露。

反映在二者的產品發布會上，臻澐全程圍繞客研痛點展開，并沒有過多闡述務虛的概念包裝。

于是乎，人們在它139平戶型中，看到了南向次臥的進深，與主臥同齊，目的只為能擺得下一張雙人書桌。

在180平米以上的戶型中，臻澐均配備了學習艙，安靜獨立的空間，方便小孩大人對知識的探索。

臻澐的人性化細節，還體現在燈光、隔音、智能化等看不見的方面。

步入樣板間，能明顯感受到不一樣的燈光氛圍，背后依托的是低藍光、全光譜、低頻閃的健康照明系統。

不僅可以緩解視覺疲勞，還在盡可能還原室外自然光，達到護眼不累眼的效果。

還有，室內外9重降噪法和健康睡眠系統，均圍繞著當下購房者的痛點，進行細化。

公區配套上，臻澐更是建了一條50米的往返跑道，目的只是為了提高小區孩子的體育成績。

再看建發海晏的發布會，更多體現在概念性的表達。

在專家追溯完“三山五園”的歷史后，建發房產高管再將首次進入海淀的敬畏之心，拔高到一個新的高度。

情懷滿滿，但遺憾的是，對于戶型的功能敘述，則不是很多。

這也讓花姐無法就它的產品設計理念，進行過多解讀。人們對于建發海晏的印象，更多只停留在了中式王府風格上。

花姐點評：

對頂豪產品，花姐是心存敬畏的。

相比于其他雙子座豪宅，臻澐和建發海晏的表現，完全對得起朱房村這塊地王。

它們不僅為購房者帶來了差異化選擇的空間，更為今后豪宅的塑造，探索出了一條新的道路。

尤其是臻澐，不再過多流連于務虛的概念，將重點緊緊圍繞在房子本身的功能性打造上。

身處海淀的，反而通過這些探索，對“好房子”進行了另一種詮釋。