這幾年，樓市的兩極分化已成常態，除了城市分化，產品結構也在快速分化。

從高量級城市的豪宅瘋狂出圈，再到四代宅加速推進產品迭代升級，再到如今”好房子”政策出臺，可以說，高端與改善一路狂飆已成定局。

相對之下，剛需產品的供應一路下滑。

據克而瑞數據顯示，5月份，28個重點城市中，一手房剛需產品供應占比僅34%，環比4月下滑5%。相當于，現在新房市場中，近七成項目都在主打改善與高端。

看起來，剛需產品在新房市場正在逐漸消亡，未來樓市的主流就是豪宅和改善。

但剛需產品真的沒有機會了嗎？答案是否定的。畢竟剛需客戶基數還是很龐大的，只是大部分進入了二手市場。

而且從市場反饋來看，最近不少剛需新盤就賣得非常不錯，廣州多個項目小面積產品開盤即熱銷，成都某主打剛需的項目，200套房被3000組客戶瘋搶。

所以，不用擔心剛需客戶沒有了，而是要為剛需客戶提供更有質價比的產品。

下面明源君來詳細分析一下。

地產剛需并沒有消失

只是轉移了

雖說剛需市場在收縮，不過仍有部分城市存在較大機會。

首先是以北上廣深為代表的一線城市，剛需產品的成交熱度不減。

據明源數據顯示，2025年一線城市80-100㎡小戶型成交占比高達30%，遠高于二三線城市的10%-20%。原因有幾個：

一是剛需客厚度足夠，剛性置業需求旺盛。

作為人口流入的一線城市，剛需置業需求旺盛毋庸置疑。只不過很多剛需客戶買不起核心區域的新房，要么進入二手房市場，要么外溢了。

比如廣州一季度二手房住宅60-90㎡成交占比就高達3成以上，已連續多月攀升。而廣州黃埔多個新盤首開，小面積剛需產品同樣賣爆了。

二是一線城市的小面積產品，對全國投資客仍有吸引力。

雖說現在房地產從金融屬性轉變為功能屬性，但北上廣深房產的投資屬性仍然存在。比如去年深圳國慶節期間，深圳部分區域放開限購，就有不少外地人涌入購房，他們選擇的就是外圍低總價小面積產品。

而且小戶型往往租金回報率較高，在房價預期不確定時，租金回報率則是投資的重要安全墊。

三是一線城市資源稀缺，近年土地供應轉向外圍，這些區域更適合打造剛需產品。

其次，新一線城市外圍區域，剛需盤熱度很高。

以重慶，成都，杭州等為代表的新一線城市，近年隨著產業的發展，外圍新板塊發力，剛需推盤同樣火熱。

比如杭州，今年5月，高鐵新城、東湖新城等板塊，房企推盤積極性提升，中簽率在20%-30%之間。而成都的發展戰略是一路向南，天府新區核心區是首選，其剛需市場也較為活躍。

可以說，剛需市場并非完全沒落，未來更聚焦在高能級的城市，而隨著行業正從粗放式開發向精細化產品力競爭轉型，這些高能級城市的剛需產品也會逐步內卷，對住宅品質的要求也愈發嚴苛。

高品質時代

小面積產品也需要不斷進化

在消費觀念升級、年前客群崛起的背景下，剛需不再等于低配。

尤其當下95乃至00后逐漸成為購房主力，他們的置業觀念已經徹底改變，不僅看重性價比，更強調悅己體驗，對生活有追求。

這也要求房企要對剛需產品進行全面升級，尤其是客戶最關注的戶型空間。

一、舍小放大，功能性要做到最優

受制于空間面積與布局的影響，剛需產品不可能做到面面俱到，它必然要做好取舍。

在當下，建筑規劃條件最大放寬下，贈送率攀升，但贈送并不是無底線的，關鍵是要找到自身產品合適亮點，疊加場景化的細節體驗，提升居住的品質。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

比如，有些戶型會強化功能空間的最優化。

像重慶中鐵建某項目，99㎡做出了4房2廳2衛。通常90多平做三房兩衛是常規操作，但做四房無疑讓功能升級，雖然戶型犧牲了南北通透，但對客戶而言，多了一個房，大大增強了實用性。

中鐵建項目戶型圖

又比如有些戶型為了強調極致的客廳空間奢享體驗，特意把陽臺贈送最大化。

像深圳萬科某94㎡的戶型，采用超廣角豎廳設計，客廳面寬達4.3米，相比同等戶型的3.8客廳開間無疑做了升級，但相對應的，戶型格局就沒有了南向最大化采光。

深圳萬科項目戶型圖

在剛需產品里，尺度、功能、采光三者難以兼得，必須有所取舍。但對于剛需客戶而言，首先要解決的是功能性的問題。

二、體驗升級：做好小戶型四代宅，強化“墅居”體驗感。

當下，四代宅產品火熱，不過這些四代宅往往傾向大面積、高端定位，但從近幾年看，小戶型的四代宅項目也并不鮮見。

據克而瑞數據顯示，在2023年至2024年期間，建面約110平及以下的四代宅典型項目就約有15個。

剛需產品結合四代宅這個新概念，一方面更好地滿足年輕新興群體的需求，另一方面通過優化戶型設計提升住宅附加值，能更充分應對市場挑戰。

在四代宅小戶型里，多元贈送成為了標配，飄窗、陽臺、花池等一應俱全，加之大露臺，顯著提升實際使用面積，強化了“墅居”的體驗感；

比如，廣州招商某四代宅的82㎡戶型實現了陽臺占比高達25%，并額外贈送40%的戶屬空中花園，充分突破剛需產品的尺度感，做到了小戶型內”大花園“的享受。

廣州招商項目82㎡戶型圖

又比如此前廣州越秀某項目充分利用新規，陽臺贈送占比達25%，配合全屋飄窗和花池全贈送，最終實現34㎡的不計容面積，將產品實際使用率將躍升至120%-130%。

廣州越秀項目88㎡戶型圖

不過，相較于改善客群可外包的家政服務體系，剛需家庭在四代宅中需自行承擔的成本就比較高，比如陽臺露臺落葉清理，玻璃幕墻維護等等，這與剛需項目本身的高性價比產生矛盾。

未來四代宅產品勢必在剛需小面積中愈加普及，但從發展來看，小戶型的四代宅需更多考慮剛需客的生活情景，需具備更高落地性，這才是剛需與高端四代宅在創新上的最大不同。

三、潛力放大：預留彈性空間，適應長周期發展

由于物理空間的局促，剛需戶型更需要做到彈性靈活。

像大部分的剛需家庭，就呈現人口多，長周期的特點，因此需預留戶型的多變條件，更好地去適應不同周期的發展需求。

比如，此前華潤在某項目70平小戶型設計中，通過戶型內部結構墻體的合理布局，為戶內空間的功能的重新分配提供了更多可能，戶型基于一家5-6口人的生活需求，做出了兩套創新方案。

像在戶型2中，人為加入了一個四面“核心筒”，兼顧書桌、衣柜、洗手池和健身鏡4種功能。圍繞這個核心筒形成的大洄游動線，串聯起了整個家庭的生活場景，并且從戶型1到戶型2的空間布置，主臥，客廳，次臥等功能圍繞一家三口到一家五口的全生命周期跨越，讓客戶看到的戶內空間延展的潛力。

深圳華潤某項目70㎡戶型圖

對小戶型而言，空間面積是有限的，但場景的想象是無限的，因此如何在有限空間中做到以小放大，這才能讓產品的競爭力得以保持。

小結：

誠然，剛需并非已到絕境，對市場而言，它的機遇仍在，生存模式仍有，隨著品質開發時代的到來，剛需更需平衡傳統與創新，強化性價比同時，更需注重品質提升，以應對市場競爭。