“熱烈慶賀某上市企業入住我司產業園，簽約面積3000平”。曾幾何時，這樣的慶賀海報產業園運營商朋友圈里里的日常勛章，業內皆知，它一半代表的是成果展示，一半是市場狂熱的時代景象。

輝煌時，產業園區內的平層、獨棟、廠房任何形式的產品都供不應求，曾一度出現客戶主動向運營方提前繳納訂金、抬高租金的現象，為的就是等待上一家企業合同到期后能第一時間入住，甚至于心甘情愿的額外支付“茶水費”也要不惜代價“搶”上房源。那個時代的產業園，真的是紅旗招展、人山人海、鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴。

可惜，隨著時代的發展，繁華的景象轉瞬即逝，現如今的產業園狀態可畏一言難盡。

有的產業園招商人員為了達成業績，不惜天南海北招攬客戶，甚至于需要連喝帶唱的公關客戶才有一線生機，但即使如此賣力也得不到任何贊揚，甚至還會承擔差旅雜費以及高昂的公關成本；

有的產業園為了續租留住客戶，免押金、免物業費，但即使給予優惠，客戶仍然不買賬，也要四處挑挑選選，甚至于成功續租之后也不按時繳納租金，整日投訴不斷；

有的產業園為了維持基本運營，縮編裁人，甚至于連基本的組織架構都難以保持，但即使這樣園區運營也依然舉步維艱。

以上的現象換言之就是“現如今，大家日子都不好過，只能【降本增效】”。其實，降本增效本沒有錯，不要說日子不好過，即使是市場趨勢好也依然需要降本增效，更何況現在這個狀態，只是在實施降本增效的具體過程當中，有的產業園緊隨時代發展，結合科學方法，走對了路，至此鳳凰涅槃，而有的產業園故步自封，領導人坐井觀天，最終走岔了路，從此一蹶不振。

所以，降本增效本從來都是對的，錯的只是落實的方法與做事的人。

出租率原地踏步

降本增效只是紙上談兵

目前，大部分在運營的產業園狀態是：“有客戶，但不多”。據權威機構戴德梁行報告顯示，全國主要城市產業園空置率徘徊在30%-50%，部分非核心區域、定位不清晰的產業園區空置率甚至超過了50%。

這類園區運營狀態如雞肋一般，“做之無味，拋之可惜”，它們急需通過“降本增效”來改變現狀，但往往越是著急，越會出現動作扭曲，到最后的結果也不盡如人意。

其實，想通過降本增效來改變出租率低的問題，還是需要冷靜思考后，做出正確的選擇，破局的關鍵是要用增效驅動降本，而非本末倒置。促簽約、降風險，提升租金收益，點擊了解

第一，保住現金流，才能贏得時間與空間，留得青山在不愁沒柴燒。

降本增效的關鍵在于先增效后降本，而非先降本后增效。

如果先考慮降本，那只會是人員越來越少、品質越來越差、對外合作的傭金越脫越慢，最終走進死循環。所謂先增效，就是在客戶對產品滿意的前下，“價格可談”，盡最大的可能性提高出租率到滿租狀態。

彼時，我們不僅能保障現金流，更能營造出活躍的辦公氛圍與產業勢能，這些才是吸引優質客戶、提升溢價能力的基礎，否則既沒錢又沒時間，一切都是空談。

當然，必須承認的是如果這么操作，肯定會出現高品質客戶流失，低品質客戶較多導致的品牌度下降的問題。但這絕非不是放任品質下滑，而是以滿租贏得時間與空間的窗口，同時設定好明確的客戶篩選與升級路徑。

例如，合同當中設定租金遞增條款、明確續約標準。另外，戰術層面上也可以采用“合同單價不變”贈送免租、裝修等技術性手段將“影響”降到最低，同時也可以用1年租期為限保持未來價格變化的靈活性。

請相信，滿租之后有了辦公的氛圍與勢能才有機會篩客戶，優化更新，否則落實“降本增效”就是在自嗨。

從長周期的維度出發，活下去才能有機會活得好，不做刮骨療傷的決心，早晚會出現斷臂求生的慘狀，與其在“原則”中煎熬，不如在打破常規中謀發展。

第二，與時俱進，增加產品多樣性。

增設精裝、普裝、遺留裝修升級、針對小微企業增設共享產品、定制化產品等，要讓客戶有的挑也有的選。沒辦法，不要說大部分客戶都是既要、想要、還要，就是客戶不太挑，當前的市場需求也不適用于過去毛坯就交付的時代了。

當然，這里唯一的抗性點是需要先投入，原本就是勒緊腰帶過日子，先投入的確比較難，此時可以引入第三方進行合作，當然也要做出更大的讓利，畢竟這個年頭，肯共擔風險的“隊友”也并不多。“增效”的關鍵在于“不猶豫”，管理層要敢于隨行就市，萬不可始終在“先有雞還是先有蛋”的理論模型之中徘徊不前，最終錯失良機。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

第三，產品改造只是一小步，定位改造才是一大步。

很多產業園前期的定位出現失誤或者因政策、時代變化過快，導致定位出現嚴重偏差，如同李寧服飾過去依靠“體操王子”的IP受到市場歡迎，但隨著耐克、阿迪等國際巨頭深入中國市場之后，李寧則變得“土味”。

但品牌定位并非一沉不變也可以進行重塑，如李寧依靠“國潮先鋒”再次翻紅，產業園也是如此。過去可能是以企業辦公為定位，但隨著市場化進程的發展，供求失衡，但通過結合文旅IP、短劇影視城的定位改造也可以換發新生。

定位改造的關鍵在于不是將載體推倒重建，而是要在原有的空間載體基礎上進行二次創新改造，它并非簡單的空間翻新，而是基于市場趨勢、區域稟賦和自身條件，對園區的核心價值主張、目標客群以及產業生態的重新定義。

例如，傳統產業園區可以依托區域文化資源轉型為“文創+科技”的融合基地，或利用交通樞紐優勢，升級為電商直播與智能物流樞紐等。定位改造這是一個漫長的過程，但有時，如降本增效一般，定位改造是戰略重構，慢就是快，快則是慢。

第四，算清楚經濟賬本，長效節能才是產業園的金山銀山。

產業園運營最大的成本就是人員成本與能源成本。控制人員成本的關鍵在于減少溝通成本，但每家企業的做事風格不同、文化不同、人員組織架構不同，故而管理成本、溝通成本就會存在較大差異，但這個差異的改變關鍵還是在于老板與管層的思維轉變。

實話講，思維的改變比較難，這是戰略層面上的本質變化，需要現實給予較大的沖擊才會有所改變，但能源成本的控制絕對是戰術層面上能夠解決的問題。現在很多地方都在做“0碳園區”，如鄂爾多斯零碳產業園實現風光氫儲車全產業鏈協同，綠電成本降至0.12元/kWh?2，?蘇州工業園通過綠色建筑補貼+碳排放配額置換，使光伏改造項目投資回收期縮短至4.8年。

現在產業園區的能源改造絕對是長效發展的必選項，如果當地有相關政策可以結合政策減少改造投入，如果沒有政策通過綜合測算，改造的成本回收周期也絕對值得我們下定決心做好風險評估，畢竟在當前較低出租率的情況下都能有賬可算，更何況未來動態發展的上限更是不可估量。

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從拿地開始

降本增效就需要嚴格落實

絕大部分的企業都會誤認為“降本增效”是要在運營時期使用的“手段”，有的企業甚至于覺得只有當企業不盈利或者出現危機的時候才應該“降本增效”，其實，這種思想嚴重錯誤。降本增效應當是從項目立項到開工、從交付到運維，自始至終都需要貫徹落實，它從來都不應該按照速效藥去使用，而是要做成企業“保健養生”的習慣。

首先，拿地前的合作政策。現如今，產業園開發早已經進入到買方市場，既然是買方市場，那就可以掌握主動權進行政策上的“溝通合作”。原則上，寫在文件上的政策必須拿到，沒寫在文件上的政策也要溝通洽談。

直接利好開發商的政策要爭取短周期、快兌現，間接利好未來入住企業的政策要爭取長周期，分批兌現，盡量減少前置條件。總之，別怕談，就跟企業和我們談的時候一樣，買方市場提條件是大勢所趨。

其次，長效運營思維，智能化設備先行。我們與其苦哈哈的在運營階段省點皮毛上的成本，不如在建造前的設計階段多做優化省去“巨額成本”。

工藝圖優化、建造預算演練、結合地形減少給排水等工程量、精簡灌木綠化、增設智能化設備長效節能，甚至于采用邊設計、邊施工、邊優化，三邊工程縮短建設周期等方式都可以極大的減少投入成本。前期的成本多省一點，后期的效能才能無限增大。

最后，引入龍頭企業，形成集群效應，方能長治久安。絕大多數綜合性園區如沒有龍頭企業的入住就不會有上下游企業的入住，沒有產業鏈條的形成就不能形成集群效應，運營只能是舉步維艱，甚至于就連配套的經營項目都只能茍延殘喘的活著。戳這里了解AI招商，讓客戶找得準、引得來、留得住

所以，在產業園開放初期，即使艱難一些也要做好品質，篩選好客戶，同政府一同引進多家優質的龍頭企業，然后整合資源，帶動上下游企業，形成集群效應。只要“基因優質”，即使經歷未來市場上的“風吹雨打”也依然能夠屹立不倒，長治久安。

結語

降本增效，如果把降本視作降質，不但不能增效，還會被市場反噬，適得其反。如果把增效排在降本之前，用收入帶動品質，用進攻代替防守，那么降本增效才能逐步產生力量，成為產業園區再次涅磐重生的一把利器。

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