最近6年（2020-2025）是LPR持續改革的階段，也是房地產信貸等金融政策持續寬松的關鍵階段。LPR的進一步降息，為房貸政策的寬松創造了條件。總結最近6年的房貸政策很關鍵，其可以更好地理解對于降低房貸成本、提振消費的作用。本報告認為，在持續性的LPR及房貸降息下，近6年百萬房貸已累計節約60萬利息。

LPR

降息走勢

此次5月20日5年期以上LPR降息10個基點，充分說明在一攬子金融支持政策下，貨幣政策和信貸政策進一步寬松，也進一步降低了中長期資金的借貸成本。降息政策對于房貸成本有進一步下調的積極作用，也有助于進一步促進住房消費需求的釋放。這里我們首先對LPR的歷史走勢進行分析。

央行數據顯示，今年4月份，全國個人住房新發放貸款加權平均利率約3.1%。據此，我們測算此次LPR降息帶來的積極效應。對于100萬貸款本金、30年期、等額本息還款方式的個人按揭貸款而言，政策前后對比，月供額減少54元，總還款額（本金+利息）減少1.9萬元。疊加過去歷次LPR的降息操作，其對購房消費成本下降具有積極作用。

月供減負效應

若觀察最近6年房貸利率，實際上隨著LPR的降息、銀行基點的減少，以及“認房不認貸”等政策的持續寬松，購房成本或房貸成本發生了明顯和本質的變化。而這種變化累加起來，已經實實在在地為購房者減輕了負擔，這是我們理解歷次購房信貸政策時需要積極關注的內容。

這里我們通過一個具體的例子來進行分析。總體上，最近6年（2020-2025年）既是房貸政策轉向的關鍵期，也是持續降息的關鍵期，房貸利率也基本上在這個階段從歷史高位開始下行。計算顯示，對于100萬貸款而言，按等額本息和30年期的方式計算，在歷史高點即2019年其利息總額為112萬，而2025年則變為52萬。據此計算，最近6年期間，百萬房貸的利息總共累計減少60萬，相當于過去利息額減少了54%。換句話說，貨幣政策和房貸政策已經使得利息少支付整整60萬。若是1000萬貸款本金的房子，那么利息就是減少了600萬，具有非常直觀和明顯的減負效應。

信貸投放能力

近期，關于商業銀行信貸投放的話題成為焦點，主要是銀行存款利率低于1%引起了關注，以及“3%的房貸利率是底線”等引起了討論。總體上要認真理解本輪周期商業銀行和信貸工具的角色，以更好促進住房等領域的消費提振。

要客觀看待近期部分商業銀行提高房貸利率的操作。比如近期廣州和廈門等個別城市，在LPR下調前就有各種提高房貸加點的消息，引起市場討論或猜測。銀行提及的房貸利率提高事件，至少從字面上看是有誤導性的。商業銀行應該精準表述相關政策操作和意向，防范對購房者或社會公眾產生誤導。因為直接說房貸利率上漲，會讓購房者反感，甚至產生一種“你漲，我就不買”的情緒。這種情緒一旦出現，對去年四季度到今年以來的一系列利好政策是不公平的，也會影響市場預期。同時，客觀來說，銀行提及的房貸利率上漲，是指價格或折扣那部分的調整。房貸利率=LPR+基點。隨著LPR的下調預期或下調，商業銀行自然會調整基點。通過“正負”的雙向調整，確保房貸利率最終保持不變。所以房貸利率本身依然是比較穩定的。需要說明的是，觀察歷史數據，當前房貸利率是歷史上最寬松和最低的，也對購房窗口期形成非常好的支持。

同時，要明確看到，銀行存貸差發生了變化。比如5月20日LPR降息前，5年期定期存款利率為1.0%，5年期以上的貸款利率為3.6%，利差為2.6%。而此次政策后，5年期定期存款利率為0.85%，5年期以上的貸款利率為3.5%，利差為2.65%。從這個角度看，利差變大了。這也使得商業銀行信貸投放的主動性和積極性增加了。據此可以認為，二季度依然是購房的窗口期。商業銀行房貸的投放力度將進一步加大，也會對購房市場有較好的支持作用。（來源：易居研究院）