作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

最牛街道上線的項(xiàng)目也逃不過“卷”的命運(yùn)。

位于深圳市南山區(qū)白石路與學(xué)府路交叉口西北側(cè)的翰熙典居最近獲批預(yù)售——

334套約105~140平住宅，備案均價(jià)約112811元/㎡，單價(jià)區(qū)間約9.47萬—12.45萬/平，總價(jià)區(qū)間約993萬~1758萬。

據(jù)項(xiàng)目官方海報(bào)，取證首日就接待了1000+批客戶，凍資100+組。

雖然首日凍資客戶看起來不少，但也是建立在項(xiàng)目開盤即啟動(dòng)轉(zhuǎn)介且釋放出凍資即享受折扣的基礎(chǔ)上的。

“牛盤”放低姿態(tài)

作為深圳樓市新房中的熱門項(xiàng)目，幾乎預(yù)留了半個(gè)月作為凍資時(shí)間。

這在深圳是很罕見的。

過去深圳的新房，一般從銷售方案公示到真正的開盤選房階段預(yù)留的時(shí)間是一個(gè)星期左右。

并且意向登記凍資階段也就三五天的時(shí)間。

即使項(xiàng)目官方在6月9日的嚴(yán)正聲明——市場(chǎng)高度關(guān)注項(xiàng)目，且嚴(yán)禁違規(guī)攬客行為以及嚴(yán)禁虛假優(yōu)惠承諾，可以看出，開發(fā)商預(yù)售對(duì)市場(chǎng)的姿態(tài)和信心放得很低。

要知道，區(qū)位板塊內(nèi)的新房項(xiàng)目，一度炙手可熱。

如曾經(jīng)的潤(rùn)璽二期均價(jià)也要13.2萬/平，即使是隔壁白石洲板塊的深業(yè)世紀(jì)山谷以及綠景白石洲璟庭，曾經(jīng)的備案均價(jià)也分別要約116231元/㎡以及113271元/㎡。

而項(xiàng)目占據(jù)的是深圳的“黃金”地帶。

項(xiàng)目無論是區(qū)位、地段、交通、商業(yè)、教育還是產(chǎn)業(yè)都擁有非常強(qiáng)的支撐。

和其他仍需要通過概念規(guī)劃來營(yíng)造區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目不同，翰熙典居周邊的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)是看得見的。

一路之隔就是騰訊，還有大疆、百度、華為、阿里、研祥、大族激光、金蝶、邁瑞、中興、TCL、華潤(rùn)等實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)環(huán)繞。

街道內(nèi)活躍著上千家高科技企業(yè)，其中僅上市公司就達(dá)上百家，總市值超過5萬億。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年粵海街道的GDP總量達(dá)到了約4500億元，相當(dāng)于珠海去年GDP的總和（約4479.06億元）。

一路之隔還是深圳各類高校扎堆的大學(xué)城，包括中山大學(xué)深圳產(chǎn)學(xué)研大樓、武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)化大樓、南京大學(xué)深圳產(chǎn)學(xué)研基地等。

產(chǎn)業(yè)附加對(duì)比深圳大多產(chǎn)業(yè)還未落實(shí)，還在規(guī)劃藍(lán)圖中的區(qū)域，成熟穩(wěn)定得多。

樓下即地鐵口，通過9號(hào)線梅林線的深大南站，可以快速串通前海自貿(mào)區(qū)、深圳超級(jí)總部基地、西麗留仙洞總部基地、后?？偛炕?。

約步行1.5公里是深圳南山區(qū)的大型商業(yè)綜合體海岸城購(gòu)物中心，約15分鐘車程可以到達(dá)深圳的潮流頂級(jí)商圈深圳灣萬象城

教育范圍在南山區(qū)的第一梯隊(duì)的南二外學(xué)府一小和南二外學(xué)府中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

加上區(qū)域供應(yīng)和存量住房的格局，所以項(xiàng)目的基本面是不存在什么問題的。

如今入市放低姿態(tài)，也一定程度反映出當(dāng)下的市場(chǎng)變化。

一方面，如今南山區(qū)域的新房面臨兩極分化的局面，不少項(xiàng)目賣不動(dòng)，真正順利去化的項(xiàng)目也經(jīng)歷了營(yíng)銷和價(jià)格方面的優(yōu)化，另一方面市場(chǎng)對(duì)房子居住屬性的要求也更高了，尤其是一些高價(jià)的項(xiàng)目。

所以，即便自帶“粵海街道”的光環(huán)，擁有紅盤屬性，也要講究性價(jià)比。

位置好，產(chǎn)品拖后腿

地段自帶光環(huán)，翰熙典居仍需要走性價(jià)比路線，更重要的是存在無法忽視的因素。

項(xiàng)目的問題源于產(chǎn)品自身，有一定的市場(chǎng)需求錯(cuò)配可能。

首先是項(xiàng)目分3個(gè)地塊開發(fā)，總占地面積僅約4.17萬平方米，項(xiàng)目三塊地的住宅總套數(shù)達(dá)3030套，但回遷住房+保障性住房占項(xiàng)目總戶數(shù)約76.43%，真正可售的商品房?jī)H714套，居住氛圍不夠純粹。

其中——

01地塊，容積率為9.28，規(guī)劃3棟超高層住宅（1棟一、二、三單元），以及1棟幼兒園（4棟）?？倯魯?shù)1038戶，包括保障性住房612戶、回遷房179戶、可售商品房247戶。

而01地塊1棟3單元西南角建設(shè)了小型垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站+再生資源回收站+公共廁所。

02地塊，容積率為9.32，規(guī)劃3棟超高層住宅（2棟一、三、四單元），以及1棟辦公樓（2棟二單元）?？倯魯?shù)872戶，包括回遷房544戶，可售商品房328戶。

其中，公共開放空間2100平方米。

03地塊，容積率為11.44，規(guī)劃2棟超高層住宅（3棟一、二單元），以及1棟辦公酒店物業(yè)?？倯魯?shù)1120戶，包括回遷房991戶、可售商品房139戶。

其中，公交首末站2900平方米。

而可售商品房最多的02地塊率先入市，推出可售商品房套數(shù)334套（其中6套交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房）。

但開發(fā)商預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2028年3月31日前。

中間約有33個(gè)月的交付等待時(shí)間。

其次，項(xiàng)目三個(gè)地塊的容積率都超過了9，各個(gè)地塊占地面積不到2萬平（03地塊13980.09平方米，01地塊14891.57平方米，02地塊12787.78平方米），社區(qū)無地面花園，僅設(shè)計(jì)架空綠化，且樓棟間距近的不到20米。

其中02地塊二棟的1-4單元中2單元與3單元的樓棟距離約18.65米，裙樓與葉氏宗祠最近的距離僅約12.61米。

從項(xiàng)目實(shí)地可以看到，樓棟之間的距離非常近，且有對(duì)視的可能。

而目前項(xiàng)目實(shí)地的建設(shè)進(jìn)度高的大約是四十多層，慢的樓棟十幾層。

其次，3個(gè)地塊總戶數(shù)3030戶，但停車位僅2600個(gè)，且不同地塊共享停車位及車輛出入口設(shè)施，其中02地塊總戶數(shù)872戶，停車位747個(gè)，則意味著業(yè)主未來有可能需要停車到其他地塊的車庫(kù)且車位緊張。

三是項(xiàng)目雖然為深圳建筑新規(guī)后的住宅，但不包含贈(zèng)送面積，實(shí)際戶型得房?jī)H約76.6%。

而更重要的是，雖然項(xiàng)目給出一定的折扣，但備案單價(jià)區(qū)間約9.47萬—12.45萬/平的替代產(chǎn)品市場(chǎng)上并非沒有。

如華僑城香山美墅五期、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期、招商領(lǐng)璽二期等等，相對(duì)而言這些次新類型的社區(qū)布局、居住氛圍、交通以及位置屬性也都有一定的可比性。

所以，整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)屬性、居住的空間感及體驗(yàn)與市場(chǎng)的改善居住期待有一定的差距。

PS：如果覺得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)