近日，廣州市商務局發布《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》（以下統稱《意見稿》），致力于優化房地產政策，全面取消限購、限售、限價要求等，降低貸款首付比例和利率。這一政策出來之后，立即引起市場軒然大波，那么這一政策的出臺，會讓廣州的房價率先止跌嗎？對后市影響有多大？下面筆者做簡要分析。

一、政策松綁下房地產市場格局洗牌與風險共振

短期需求釋放與價格分化加劇 《意見稿》指出取消非戶籍購房限制，疊加首付比例調降至15%、商貸利率3%的金融支持，預計短期內核心城區需求或將集中釋放。去年“924”新政提出首次全面取消限購后，當月廣州市新房成交突破 8962 套，二手房達15000套，珠江新城等核心區再現排隊購房場景。不過值得注意的是市場分化也會比較明顯，如越秀、天河等核心區因教育、醫療資源集中，房價支撐力較強，而增城、南沙等外圍區域庫存去化周期超24個月，部分樓盤單價較2021年均出現腰斬。 長期市場機制主導與庫存壓力 《意見稿》建議取消限價，或使得開發商自主定價權增強，核心區高端項目可能沖擊 “天花板價”，而外圍區域或通過 “以價換量” 加速去化。但廣義庫存近 28 萬套的壓力仍存，若供應持續過剩，部分區域房價可能長期承壓。另外通過專項借款收購存量房作安置房，有助于平衡供需，但需警惕庫存消化周期過長導致的市場信心不足。

二、區域經濟與產業聯動效應

1、房地產產業鏈提振與人口流動的雙向驅動效應

此次《意見稿》若按預期如期落地與執行，或將直接刺激住房消費，帶動建筑行業、建材及家電等上下游產業消費。數據顯示，2024年廣東省房地產開發投資11197.97億元，比上年下降18.2%。其中，商品住宅投資8015.52億元，下降19.4%，市場處于調整筑底階段。取消限購后有望通過增加開工和銷售回暖，拉動相關行業增長。同時，放寬入戶門檻和人口增長目標顯示《意見稿》提出的政策對人才吸引力顯著，但需警惕產業結構與就業市場能否匹配人口增長，避免 “空城化” 風險。

珠三角樓市格局重構與區域協同

表1：近3年廣州房地產政策情況

廣州政策執行落地可能引發珠三角其他城市“跟風” 調整。佛山、東莞已放寬購房入戶，惠州取消限售，短期內或分流部分剛需，但長期看廣佛同城化等都市圈建設將促進資源整合。大灣區 11 城簽署房地產聯動協議，推動住房 “以舊換新” 和跨城促消費活動，形成多中心聯動格局。例如，佛山通過提升公共配套承接廣州外溢需求，而惠州、中山等價格洼地可能成為新熱點。

政策配套與風險防控

1、金融工具協同與居民杠桿風險

《意見稿》提出公積金政策調整和首付比例下調，或將顯著降低購房成本。但低首付（15%）可能推高居民杠桿率，廣州居民杠桿率已達72.3%，居一線城市之首，需加強收入流水審查，防范次級貸款風險。

2、庫存消化與城市更新結合

專項借款收購存量房作安置房的模式已在黃埔區試點，通過 “房票安置” 拉動資金流轉超 20 億元。2025年計劃推進的150個老舊小區改造、9000臺電梯更新及1000億元城中村改造投資，廣州正以組合拳重塑房地產市場格局。有效提升存量房品質，激活改善型需求。這種 “消化存量 + 優化增量” 的策略有助于緩解庫存壓力，縮短存量房去化周期，但需警惕過度依賴土地財政導致的路徑依賴。

3、監管機制與市場風險平衡

另外，《意見稿》的執行與落地，還需要建立長制有效的精細化監管體系，如實時監測成交數據、遏制違規銷售和哄抬房價行為，并試點 “房價跌幅預警線”防控風險。同時，差異化信貸政策（如二套房首付比例提高等）可抑制投資投機需求，避免核心區過熱。

四、政策信號與全國示范效應

作為首個全面取消限購的一線城市，廣州政策具有標桿意義。若市場反應良好，其他一線城市可能跟進，重塑全國樓市格局。其“取消限制 + 金融支持 + 城市更新” 的組合拳，為其他城市提供了 “以市場為主導、政策精準發力” 的參考樣本。

結論

廣州全面取消限購這一政策落地是應對房地產市場深度調整的關鍵決策，短期將刺激需求釋放和成交量回升，而中長期效果則取決于未來一段時間內廣州房地產庫存消化、產業升級和區域協同。限購政策取消通過激活市場機制、優化供應結構、強化金融支持，或將有望實現地產市場“止跌回穩”。未來仍需需持續關注城中村改造進度、專項借款落地效果及周邊城市政策聯動，來全面評估此次政策的實際影響。

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