在樓市競爭異常激烈的當下市場，各家開發商都在使出渾身解數提高項目品質，以期吸引更多購房客戶，這在近年來的南京樓市是有目共睹的現象。

但面對同樣的市 場，偏偏有開發商不信邪，本就不具備優勢的地段、產品跟不上發展的諸多窘境下，還頻頻被 投訴，引來不滿。

01.

石林云城被投訴涉嫌違規改造、私自拆除消防設施

官方回復：開發商建設圖紙丟失

近日，城南大盤石林云城被網友投訴，稱其涉嫌違規改造、私自拆除消防設施，共列舉了4項違規內容。

具體看網友的投訴內容：

1、涉嫌違規改造：板橋A地塊南區*4、105、106（工程編號）違規占用夾層儲藏室，違規占用公共綠地，私自拆除夾層所有消防管道、設施。

2、涉嫌違規改造：板橋A地塊南區*2（工程編號）違規占用夾層儲藏室，私自拆除夾層所有消防管道、設施。

3、違規侵占地下室面積，上述違規改造占用的儲藏室，在地下車庫進行砌筑。

4、6*，并采用吊頂進行偽裝。

針對網友所列舉出的四條內容，官方對此也進行了回復：

經調查，因現場結構復雜，較難進行鑒定，工作人員要求開發商提供規劃建設圖紙進行現場比對。

因開發商建設圖紙丟失，現開發商前往檔案館調取圖紙。下一步等開發商提供圖紙后，開發區將聯同相關職能部門進行現場鑒定比對，若發現存在違法改造行為將進行依法處置。

針對網友提出的一系列違規改造行為，開發商稱建設圖紙丟失，這樣一來是否違規改造也就無從對比確認。

據了解，開發商的建設圖紙一般保存在當地住房和城鄉建設部門官方網站或是規劃局，開發商想要查詢應該也不是一件難事， 然而目前這條投訴未有新的回復，進展不明。

不僅僅是被投訴違規改造，此前還有老業主發帖：房子質量差、隔音差的帖子都看得多了，還有一個最惡心業主的事就是車位，80%的車位都只賣不租。

且該網友還爆料稱，車位16萬一個，每月還得交80的管理費，收費遠高于周邊其他小區。

筆者瀏覽領導留言板發現，此前還有網友投訴稱項目在銷售過程中使用的樣板房存在諸多虛假宣傳。目前這條投訴也未有確切進展。

這樣一個負面評價滿滿的老盤，其銷售去化情況又如何呢？

02.

產權縮水、產品過時

132套房源開盤一個多月0成交

石林云城位于城南板橋，項目2005年拿地，至今已有20年。項目總占地25萬㎡，由26棟高層、36棟低密多層以及商業、幼兒園、小學組成，是個體量很大的項目。

項目自2018年10月開盤，至今已有近7年時間，從官網上的數據來看，項目房源去化緩慢。

當然，項目也曾以降價來吸引客戶，此前推出一套建面約103㎡三室兩廳兩衛房源，精裝單價15510元/㎡，總價一口價160萬。

查詢官網數據可知，這套房源銷許價為26748元/㎡，總價276萬，相比之下，單價下調了11238元/㎡，總價大降116萬！

然而，目前這套房源狀態仍為未售。

由此可見，項目雖然也在降價，但仍然去化艱難。比如，5月9日，項目新新領A55、57、59號樓銷許，共計132套房源，都是6層洋房，按理說這種低密度的房源還是比較受歡迎的，然而一個多月過去，其成交量為0。

究其原因，石林云城在當下競爭激烈的市場下，雖然有低密的優勢，但其劣勢也很明顯：

產權縮水：項目于2005年拿地，目前產權還剩50年，比之新上市的項目產權要少十幾二十年。

產品過時：當下，南京樓市已全面進化到更先進的四代宅，尤其是低密洋房與四代宅結合后，居住體驗有了質的飛躍，而石林云城拿地很早，產品設計已經跟不上當下的市場。

比如，以往豪宅才配備的會所、架空層等提升居住品質的設計，在剛需項目中也都基本配備，而這些都是石林云城所不具備的。

得房率較低：由于四代宅的露臺設計，如今新房的得房率有了大大提升，目前南京部分項目的戶型實得率能做到近100%甚至超過100%。

再看石林云城，公攤面積較大，室內可使用的面積較少。比如建面約93.29㎡戶型，公攤面積為17.58㎡，實得率約81%；建面約129.73㎡的戶型，公攤面積為19.88㎡，實得率約85%。

80%左右的得房率相對高層來說，或許還是一大優勢，然而在新生的四代宅面前已經沒有什么吸引力。

噪聲污染：石林云城東側緊鄰寧蕪鐵路，火車經過時噪音大，影響休息。而這一點已經購房的業主們深有體會，在窗前拉起橫幅：噪音大、質量差。

圖片來源見水印

在諸多明顯劣勢的情況下，項目還一直不停被投訴，無疑又將給銷售端增添更多壓力。

石林云城雖然是低密盤，但在南京樓市持續“縮量提質”的 供地 策略下，低密盤已經不是稀罕物，各個板塊的低密地塊都相繼出爐，品質更是持續進階。

而當下，板橋已有多盤同時在售，競爭本就激烈；且板塊內土地儲備并不緊張，未來有更為低密、優質的地塊上市，也是很有可能的，未來的情況也不容樂觀。

在當下的市場競爭下，類似石林云城這樣建設比較久遠、劣勢一目了然的項目，競爭能力只會越來越弱，去化難的現象大概率會一直存在。

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