琶洲南區(qū)，又有新宅地了。

就在前兩天，廣州規(guī)自局公示了《海珠區(qū)赤沙涌以東儲(chǔ)備用地控制性詳細(xì)規(guī)劃》，將琶洲南區(qū)一宗商業(yè)地調(diào)成了建面約17.2萬(wàn)平的涉宅地。

據(jù)悉，已有房企提前盯上了。

｜圖源：廣州規(guī)自局

壹

這宗儲(chǔ)備用地的位置，就在琶洲南區(qū)西側(cè)，東接赤沙車輛段，西至赤沙涌，北至黃埔涌。

從地圖上看，地塊就在琶洲南TOD的西側(cè)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而此次控規(guī)調(diào)整最大的變化，就是將地塊的用地性質(zhì)，由商務(wù)兼容商業(yè)、文化、體育用地調(diào)整成二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地、廣場(chǎng)用地。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是商改住。

地塊的具體規(guī)劃指標(biāo)上也做了相應(yīng)的調(diào)整，樓市君大概整理了幾個(gè)重點(diǎn)：

1、容積率從5.0降低至3.43，建筑密度從55%降低至28%，綠地率從20%提高至35%，建筑限高從220米降低至100米。

2、建筑面積從252665平調(diào)整為172000平。

3、每100平住宅建筑面積配置不少于11平的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，其中商業(yè)占3.3%，其他占7.7%，包括了一所12班幼兒園。

簡(jiǎn)單計(jì)算，地塊商業(yè)建面約5113平，可以滿足社區(qū)基本生活需求，至于其他商業(yè)、教育方面，大概率要蹭隔壁的琶洲南TOD。

｜圖源：廣州規(guī)自局

具體分析來(lái)看，這宗地塊的遠(yuǎn)離華南快速干線，靜謐性不錯(cuò)。

不過(guò)地塊北側(cè)有廣州市公安局公共交通分局的辦公大樓，低樓層存在遮擋，景觀上會(huì)稍遜不少。

而按照3.43的容積率和100米的限高，樓市君預(yù)計(jì)地塊大概率將以塔樓為主。

在西北側(cè)望廣州塔的無(wú)遮擋視角，或許可以設(shè)置為板式大平層，最大化利用景觀資源。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而地塊17.2萬(wàn)平的體量，在核心區(qū)也不算小了。

對(duì)比琶洲南TOD一期（約30萬(wàn)平）、二期（約42萬(wàn)平）稍小，但比保利天奕的13.8萬(wàn)平要大一些。

至于未來(lái)樓面價(jià)，樓市君認(rèn)為也不會(huì)低。

在2021年出讓的琶洲南TOD一期樓面價(jià)27087元/平，加上車輛段蓋板成本約36255元/平，而2022年拿下的二期則是22538元/平，但住宅比例較低。

去年拿地的保利天曜約5.1萬(wàn)/平、保利天奕約4.3萬(wàn)/平的樓面價(jià)或許更具參考性。

｜琶洲南TOD外立面

｜廣州樓市發(fā)布 攝

目前，琶洲南TOD已經(jīng)有10萬(wàn)+的二手成交價(jià)，也給了地塊未來(lái)的價(jià)值確定性。

因此，樓市君認(rèn)為，地塊的樓面價(jià)大概率要破5萬(wàn)/平。

如果按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，地塊成本將高達(dá)86億元，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

樓市君獲悉，目前已有一家中字頭的央企有拿地意向，價(jià)格合適就基本不會(huì)流拍。（想要獲知意向房企名單，歡迎添加樓姐微信~）

貳

這宗地的歷史，也頗有話題性。

早在2022年12月，海珠區(qū)就舉行了廣州塔-琶洲世界級(jí)地標(biāo)商圈重點(diǎn)項(xiàng)目推介大會(huì)。

在現(xiàn)場(chǎng)，有多個(gè)國(guó)際消費(fèi)中心城市重大項(xiàng)目集中簽約落地，其中就包括了珠光集團(tuán)廣州國(guó)際電競(jìng)中心項(xiàng)目。

具體選址就在琶洲核心片區(qū)，凈用地面積約5萬(wàn)平，建筑面積約25萬(wàn)平，與調(diào)規(guī)前的地塊指標(biāo)相符。

按照規(guī)劃，地塊計(jì)劃引進(jìn)超競(jìng)集團(tuán)華南區(qū)總部、EDG俱樂(lè)部體驗(yàn)中心、全球電競(jìng)運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練基地。

特別是EDG俱樂(lè)部，創(chuàng)始人朱一航就與珠光集團(tuán)、合生創(chuàng)展有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

| 圖源：廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)

隨后，在2024年9月，地塊正式掛牌，按342465萬(wàn)總價(jià)計(jì)算，起拍樓面價(jià)僅為1.37萬(wàn)/平！

在出讓要求中，明確要求產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為電子競(jìng)技、文化創(chuàng)意、商業(yè)商務(wù)，基本就是為企業(yè)量身定制。

并且，在地塊出讓附件中，還有一份聯(lián)動(dòng)招商備忘錄。

其中更是提到會(huì)協(xié)助乙方和入駐企業(yè)申報(bào)相關(guān)政策扶持、為企業(yè)提供入戶、醫(yī)療、教育、租房等方面的便利。

這樣的樓面價(jià)加上這樣的政策支持，給到企業(yè)的是實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

可以說(shuō)，海珠區(qū)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的決心是非常大的。

| 圖源：廣州市公共資源交易中心

不過(guò)，人算不如天算。

在簽約不久后，珠光集團(tuán)就出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，旗下在海珠區(qū)的瀝滘舊改更是深陷泥潭，對(duì)于海珠區(qū)“半賣半送”的靚地也無(wú)能為力。

地塊掛牌不久后就終止出讓，直接打亂了海珠的電競(jìng)產(chǎn)業(yè)布局。

| 圖源：廣州市公共資源交易中心

好在，廣州電競(jìng)產(chǎn)業(yè)依然還在不斷發(fā)力。

在6月6日，嗶哩嗶哩電子競(jìng)技俱樂(lè)部旗下的BLG無(wú)畏契約電競(jìng)戰(zhàn)隊(duì)落戶花都。

而樓市君前幾天剛報(bào)道過(guò)，廣州在電競(jìng)產(chǎn)業(yè)上還有更多支持政策。

在2024年，廣州游戲行業(yè)總營(yíng)收超1406億元，占據(jù)了全國(guó)游戲營(yíng)收超4成的比重。

｜ 廣州樓市發(fā)布 制圖

因此，琶洲南新宅地的出現(xiàn)，可以說(shuō)是一個(gè)“美麗的誤會(huì)”：

廣州在引進(jìn)產(chǎn)業(yè)上的決心，比想象的更強(qiáng)。

而按照慣例，調(diào)規(guī)公示結(jié)束地塊即可掛牌，掛牌1個(gè)月后競(jìng)價(jià)，也就是說(shuō)地塊最快在8月份就能找到買家。

關(guān)于地塊的進(jìn)一步動(dòng)作，樓市君也將密切關(guān)注~