在樓市有句話叫，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

　　然而事實上，上海有很多房子，價格已經跌到地板了，卻依然等不來幾個看房人。

　　比如金山，崇明，奉賢除了南橋外的地區；

　　比如商鋪，寫字樓；

　　比如佘山，趙巷的別墅；

　　比如養老文旅地產……

　　這些房子，幾乎快要沒人接盤了。

　　老牌別墅區也涼了

　　佘山別墅區，出道即巔峰。

　　在貝殼網上，整個佘山從去年7月份至今，只成交了5套800萬以上的房源，平均兩個月才成交1套。

　　而整個板塊800萬以上的房源掛牌量是100多套，算算全部賣完要多久？

　　說白了，佘山富人區的概念已經是過去式了。

　　認可這個地段的富人越來越少，浦西大家買別墅更愿意去西郊，徐涇，華漕。

　　浦東則鎖定碧云聯洋，東郊。

　　佘山別墅區，富人區概念喪失，富人需要的配套更是沒有，國際學校，高奢商場都看不到。

　　因為整個別墅區的體量小，富人數量不夠，缺乏高端配套生存土壤。

　　世貿佘山莊園，十年前單價破10萬，如今反而更便宜了。

　　價格跌了不說，而且流通性差，總價3000萬以上房源年均成交不足5套。

　　很多別墅掛牌好幾年，賣不出去。

　　不止佘山別墅區，其他遠郊別墅情況都差不多，遠郊別墅正被富人從資產配置清單中批量刪除。

　　比如趙巷別墅區，比佘山好點，但也好不到哪里去。

　　市區客被徐涇攔截，青浦客嫌貴轉向朱家角，趙巷淪為“兩頭不靠”的雞肋。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　遠郊房產喪失流動性

　　金山，崇明，奉賢除南橋外的地區，這些遠郊的房子，不僅價格跌慘了，可怕的是流動性也接近枯竭。

　　這些地方，本質上和上海城區沒什么關系。

　　以金山為例，就是一個完全內循環的房產市場，基本只有本地人會在金山買房，大量的成交集中在200萬以下，老破小甚至只要50萬就能買到。

　　本身區域需求量就小。賣房只能打骨折，而且要大量曝光，一套房想要賣掉至少要有幾十組帶看。

　　這些地方品牌中介都不去，都是本地小中介。

　　金山養老也是個偽命題，可能 只有火車站周邊的一帶有人買。

　　這里的新房也難賣，金山新城建發朗玥等項目以低價策略吸引剛需，認購率仍不足50%。

　　來自金山投資客的懊悔：

“我也買了金山的，萬春苑，傻不傻。十年了，剛把房貸還完，從來沒有住過，挺后悔的，應該買青浦”

　　而且遠郊的新房傭金，肯定比個人賣家的1個點高多了，有了客戶中介寧愿推新房也不愿意賣個人的房子。

　　可能只有市場最熱的時候，購買力外溢到金山，才好賣，但要等到什么時候？

　　崇明，奉賢除了南橋外的地方，和金山的情況也差不多。

　　投資客想要賣房，第一個打骨折，第二個只能找本地中介推廣。

　　根源是遠郊人口與產業雙流失。2024年上海外來常住人口減少15.8萬，遠郊首當其沖；
金山、奉賢人口增速斷崖式下滑。

　　奉城的中海戈雅園2018年開盤，從期房賣到現房，仍有近200套房源；海灣的奉發云邸開盤2年僅售出18套；

　　藍灣的陜建名城映藍去化率同樣慘淡，2年時間僅銷售30.5%。

　　這些無地鐵、無規劃、無倒掛的“三無區域”，二手房價格年均縮水8-10%，掛牌超1年無人問津。

　　崇明也是同樣的情況。人口流失嚴重，六普時70.37萬人，七普只剩下63.79萬人，減少了6.6萬人。

　　數據顯示，2020年崇明二手房掛牌套數346套。2024年掛牌2201套，掛牌量暴漲了5倍還多，掛牌價格卻從兩萬跌到了1萬多。

　　外面的人不來，里面的人也很少出去，太遠太麻煩太貴了。

　　通勤于崇明和市區，成本非常大，僅一次往返的高速費用居然近100元。

　　金山全境無地鐵，崇明依賴長江大橋（周末擁堵+過路費貴），奉賢奉城等板塊距市區超40公里。

　　這些地段通勤成本碾壓居住價值，二手房流動性枯竭，有價無市。

　　來市區一趟，要么堵死，要么慢死，在這幾個買房，市區通勤上班，基本是偽命題。

　　青浦白鶴，浦東惠南，也是同樣的邏輯。

　　商鋪、寫字樓，收租不靈了

　　老話說一鋪養三代，如今可能是一鋪坑三代。

　　商鋪產權通常只有40年或50年，賣出時交易稅費比住宅高許多。

　　而且購物場景向互聯網轉移，商業地段越來越扁平化，商鋪的地段價值大打折扣。

　　需求萎縮，商鋪空置率飆升。

　　上海已經不缺商業了，無非這里高端一點，那里親民一點。

　　而且新的商業中心還不斷在造，人口流入放緩后，必然會空置出不少商場商鋪。

　　上海會有一大批商鋪商場被淘汰。

　　還有一點，好的鋪子一般就是內部消化了，對于普通人來說，選好鋪的難度要大于住宅。

　　寫字樓市場也是供大于求。

　　這兩年一線城不只住宅租金跌的狠，商鋪和寫字樓的租金更是要把房東跌哭了。

　　根據戴德梁行，上海寫字樓目前市場供需失衡局面仍未得到扭轉，整體仍處于供大于求的狀態，

　　25年一季度有4個新項目入市，新增供應30.73萬平方米，致使甲級寫字樓空置率持續上行，到一季度末空置率已達23.0%。

　　租金繼續承受壓力，本季度，甲級寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

　　新的寫字樓CBD不斷在建，辦公需求卻沒有同步增多，自然有很多空置了。

高力國際研報顯示，在傳統淡季的2025年一季度，上海甲級寫字樓市場需求較疲軟，導致空置率環比微升0.3個百分點至20.0%，與去年同期持平；租金則持續下行至6.43元/㎡/天，環比下降1.7%，同比下降7.3%。

　　文旅養老地產淪為騙局

　　環滬的養老文旅地產，也是慘上加慘。

　　緊靠崇明的啟東恒大海上威尼斯，已經淪為鬼城，原本主打的就是養老和旅游地產。

　　當初買入的人，價格已經腰斬甚至膝蓋斬了，關鍵是沒人看房和出價。

　　100多萬買入，原本想漲到200萬呢，沒想到最后跌到50萬了。

　　整個項目6萬多套房子，房山房海，但配套不足，嚴重缺乏真實需求。

　　不少上海人買了放骨灰。

　　而且海邊潮濕，并不適合長久居住。

　　事實上很多地方的養老地產，已經淪為純粹的收割老人的騙局了。

　　主打風景的文旅項目一般都會缺失配套，醫院、菜場都沒有。

　　老人喜歡有山有水的環境，完全可以去當地住酒店，每年住兩個月也花不了多少錢。

　　養老的核心還是醫療，在上海三甲醫院附近買個老破小比去遠郊或者外地買個養老房靠譜多了。

　　以上，就是上海樓市極其難賣的幾類房子。

　　這幾類房子，沒有特別的理由千萬不要買；持有的房東加速賣，往后會越來越難賣。

　　上海樓市，正在經歷一場房價和財富的大洗牌，早點看懂趨勢，才能不掉進坑里。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。