上海公布的《上海市2025年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中沒有新增配售型保障房的供應(yīng)，所以，最近有人稱上海將對配售型保障房停止供應(yīng)，這種理解是錯(cuò)誤的，但是上海的配售保障房供給模式確實(shí)有了新動向。（）

那么上海今年為何沒有新增配售型保障房的專用土地，同策研究院聯(lián)系院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為要從以下三個(gè)方面解讀：

1、從總量上來看，今年上海供地計(jì)劃有一個(gè)明顯的特征，居住類用地供地規(guī)模收縮，尤其是保障住房類供地規(guī)模大幅縮減。具體來看，商品住宅供應(yīng)量的下限比去年同期減少65公頃，保障性住房新增建設(shè)地塊的下限比去年同期減少達(dá)276公頃，去年同期的91公頃配售保障性住房地塊今年沒有再新增供應(yīng)。

▲圖片來源：上海市規(guī)劃和自然管理局

2、保障性住房新增建設(shè)用地量下降，并不意味著保障性住房供應(yīng)力度下降，而是供給方式發(fā)生變化，即由新增用地建設(shè)變?yōu)榇媪孔》哭D(zhuǎn)化。財(cái)政部多次提到要用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房，這是政策導(dǎo)向。從保障房建設(shè)來看，2024年住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，提出商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。在6月9號國務(wù)院辦公廳又印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》中再次提出要加大保障性住房的供給，可以看出保障性住房的力度只會增加不會下降，但是從供給的模式上要從新增轉(zhuǎn)化為存量。因此，不能只看新增供地指標(biāo)就下一個(gè)簡單的結(jié)論。

3、從新增轉(zhuǎn)化到存量，對市場來講有3大好處：1、去庫存。通過政府介入市場，能夠消化房企積壓的存量房源，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。2、防風(fēng)險(xiǎn)?。存量轉(zhuǎn)化主要是通過政府收購的模式來解決，房企可以一次性把資產(chǎn)變現(xiàn)，大幅緩解現(xiàn)金流的壓力，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。3、增補(bǔ)給。政府通過現(xiàn)房的模式增加保障體系的供給。簡單做個(gè)測算，2024年上海配售保障房土地供給91公頃，按照容積率2-2.5，套均面積70平米，來估算的話，預(yù)計(jì)可以供給配售保障房住房3萬套左右。按照整體供地規(guī)模縮減3成來估算，今年配售保障房的供給量約2萬套，如果均以收儲的模式來估算，就要足以消耗外環(huán)外40%的庫存（當(dāng)前上海外環(huán)外商品住宅庫存量4.8萬套），這僅僅考慮了收儲配售型保障房，沒加上配租型保障房。

最近上海也流出某區(qū)域在推進(jìn)存量住房收儲做保障房，可見收儲存量住房做保障房是趨勢是必然，而更為關(guān)鍵的是，政府收儲的力度與模式是否具備可持續(xù)性。我們可以通過兩個(gè)數(shù)據(jù)來看，一是，年初時(shí)財(cái)政部明確提出要通過專項(xiàng)債來收儲存量住房做保障房，而近期浙江落地了收儲存量住房做保障房的專項(xiàng)債券，發(fā)行期為10年到30年，債券發(fā)行利率為1.7%到1.9%左右。二是，目前成功發(fā)行的保租房REITs年化收益率基本在4%以上。可見保租房的運(yùn)營模式完全可以覆蓋掉專項(xiàng)債的運(yùn)營成本，政府收儲的模式是具備可持續(xù)性的，這也會進(jìn)一步推進(jìn)政府收儲的力度。未來這些舉措對于緩解上海外圍的庫存壓力，對于樓市的止跌回穩(wěn)都具有積極作用。

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