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花 400 多萬買的房子住了 3 年，房產證卻一直沒到手，開發商還拖欠逾期交房違約金！遇到這種情況該如何維權？今天通過一起真實案例，帶您看懂房產交易中產權登記的法律門道。

案情梳理

（一）購房合同簽訂與履行

2020 年 4 月 17 日，購房者陳明與甲房地產開發公司（簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預售合同》，購買通州區一號房屋，建筑面積 98.06 平方米，總價 4412700 元，約定 2020 年 10 月 30 日前交房。合同明確房屋所在土地及在建工程已抵押給乙信托公司，且乙信托公司已出具同意銷售聲明 。

陳明按約定支付全款，包括定金 5 萬元、首付款及面積補差款，甲公司于 2021 年 8 月 5 日交付房屋。陳明繳納契稅 60895.76 元，但房屋及所在樓棟始終未辦理權屬證書 。

（二）逾期交房與產權糾紛

交房當日，雙方簽訂《延期交付和解協議》，約定甲公司支付逾期交房違約金 69474 元，于 2021 年 12月 31 日前付清，但甲公司未履約 。此外，陳明發現房屋產權登記受阻，經查：

2017 年甲公司將項目土地及在建工程抵押給乙信托公司；

2021 年乙信托公司將債權及抵押權轉讓給丙資產管理公司，但未完成抵押變更登記。

（三）各方爭議焦點

陳明訴求：要求甲公司辦理產權登記、滌除抵押、交付房屋登記表等材料，返還代辦費 800 元，支付違約金及利息；乙信托公司、丙資產管理公司承擔協助義務 。

甲公司答辯：同意辦理產權登記，認可違約金本金，但認為利息應按 LPR標準計算，返還代辦費時需扣除圖表費 205.21 元 。

乙信托公司抗辯：僅為名義抵押權人，已轉讓債權，非適格被告，不承擔金錢義務 。

丙資產管理公司抗辯：房屋當前無抵押登記，但購房款應優先清償主債務；陳明未充分證明付款真實性，無權援引消費者優先權。

案件分析

（一）合同效力與抵押合法性

預售合同有效：甲公司售房時雖存在抵押，但經抵押權人同意且合同已披露抵押情況，合同合法有效 。

抵押登記與債權轉讓：乙信托公司的抵押權合法設立，丙資產管理公司通過債權轉讓取得實際抵押權，雖未變更登記，但不影響權利歸屬。

（二）各方責任認定

甲公司違約：未按時交房、未辦理產權登記，違反合同約定，需承擔協助辦證、支付違約金及返還代辦費的責任 。

乙信托公司與丙資產管理公司：非合同當事人，根據合同相對性原則，無協助辦證及支付違約金的義務 。

（三）法律依據與爭議解析

消費者優先權：陳明已支付全部房款且用于居住，符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》條件，但需完善付款證據鏈。

抵押滌除請求：因房屋已辦理抵押登記，需先由甲公司與丙資產管理公司協商解除抵押 。

違約金利息標準：法院根據公平原則，按全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率確定利息 。

裁判結果

法院判決：

甲公司協助陳明辦理一號房屋權屬轉移登記，7 日內完成；

甲公司支付逾期交房違約金 69474 元及利息（按一年期 LPR 標準，自 2022 年 1 月 1 日計至付清之日） ；

甲公司返還陳明代辦費 594.79 元 。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前核查產權：通過不動產登記中心查詢房屋抵押、查封狀態，要求開發商出具抵押權人同意銷售證明 。

保留完整付款憑證：轉賬時備注 “購房款”，保存銀行流水、收據及發票，現金支付需附書面確認 。

細化合同條款：明確房產證辦理期限（如 “交房后 365 日內”）、逾期違約金計算方式（建議按日萬分之三）。

（二）開發商合規要點

抵押銷售需透明：銷售抵押房屋時，必須取得抵押權人書面同意，并如實告知購房者 。

及時履行辦證義務：建立產權登記專項流程，避免因配套工程延誤導致辦證滯后 。

（三）法律維權關鍵

善用行政投訴：撥打 12345 熱線投訴開發商拖延辦證，住建部門可督促企業加快流程。

訴訟證據準備：收集購房合同、付款記錄、溝通函件等，必要時申請法院調取開發商抵押登記檔案 。

優先權主張：符合條件的購房者可援引《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，主張房屋交付請求權優先于抵押權。

房產證是房屋的 “身份證”，遇到辦證難題切勿拖延。如果您也面臨類似困境，歡迎留言或私信，專業律師將為您提供定制化維權方案，守護您的房產權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）