驚呆了，這一次樓面價(jià)“開賣”！

最新消息，龍華金茂府一建面約156平的戶型，二拍起拍價(jià)約894萬，比評估價(jià)低了約348萬，折合單價(jià)約5.7萬/平。

圖源：京東拍賣（截圖自2025-06-19），僅供參考

要知道，這個項(xiàng)目地塊是2016年的龍華地王，當(dāng)時金茂以總價(jià)82.9億、樓面價(jià)約5.67萬/平拿下；隨后2019年龍華金茂府以均價(jià)10.3萬/平開盤，不僅重新定義了龍華新盤價(jià)格，也刷新了彼時深圳人對龍華上塘板塊的價(jià)格認(rèn)知。

如今龍華金茂府二拍，起拍單價(jià)5.7萬/平，基本和9年前拿地樓面價(jià)持平，和5年前開盤價(jià)相比接近腰斬。

難道說，深圳豪宅失效了？

01.

深圳豪宅法拍

上演“冰與火”之歌

據(jù)壹地產(chǎn)觀察，當(dāng)下深圳豪宅并非失效，而是面臨著“冰與火之歌”。

——冰。

龍華金茂府，降價(jià)近300萬仍流拍。

前段時間（6月7日），有“龍華第一豪宅”之稱的龍華金茂府，一套建面約156平的房子，以單價(jià)7.16萬/平、總價(jià)1117.82萬，在京東拍賣上被拍賣。一拍無人報(bào)名，最終流拍。二拍再降價(jià)，起拍價(jià)約894萬，預(yù)計(jì)7月2日開拍。

圖源：京東拍賣（截圖自2025-06-17），僅供參考

據(jù)悉，這套房子業(yè)主2020年以總價(jià)約1410萬買入，如今不到5年評估價(jià)比當(dāng)時購入價(jià)降了約168萬，一拍降價(jià)約292萬依舊沒人出手，二拍降價(jià)加碼至516萬、63折起拍。

——火。

南山深圳灣寶能太古城北區(qū)，16人爭搶，溢價(jià)84%成交。

龍華金茂府流拍兩天后（6月9日），南山深圳灣寶能太古城北區(qū)一套建面約208平的房子，以單價(jià)約8.4萬/平、總價(jià)約1747萬起拍，最終16人經(jīng)過94輪激烈角逐，以總價(jià)3219萬、單價(jià)約15.4萬/平成交。

這套房子，評估價(jià)不過2496萬，最終成交價(jià)比評估價(jià)多了723萬，和起拍價(jià)相比溢價(jià)約84%。

同樣是“豪宅”定位，龍華金茂府和寶能太古城北區(qū)的法拍房為何“冰火兩重天”？

先看，龍華金茂府目前的二手房行情：

圖源：小鹿選房APP（截圖自2025-06-18）

建面約185平的4房總價(jià)1540萬；

6年前業(yè)主總價(jià)約1899萬買入，加上100+萬品質(zhì)提升費(fèi)&稅費(fèi)&6年房貸利率，保守估計(jì)折價(jià)近700萬；

建面約248平的5房總價(jià)2350萬；

業(yè)主開盤時總價(jià)約2500萬買入，加上100+萬品質(zhì)提升費(fèi)&稅費(fèi)，保守估計(jì)折價(jià)約300萬。

短短6年間，虧了300-700萬，這樣的房子，即便業(yè)主以“血虧價(jià)”上架，買家也要仔細(xì)斟酌。

再看，寶能太古城北區(qū)的二手房行情：

圖源：小鹿選房APP（截圖自2025-06-18）

建面208平的戶型鮮少有成交；

2016年，一套中低層戶型成交單價(jià)9.6萬/平；

今年3月，一套中層戶型成交單價(jià)15.12萬/平，拋開樓層來看，上漲57.5%；即便把樓層因素考慮進(jìn)去，房價(jià)也是有漲的。

能在這些年的調(diào)整中，房價(jià)依舊有所上浮，怪不得寶能太古城北區(qū)的法拍房能如此搶手。

02.

深圳豪宅分化加劇

銀湖別墅暴跌80%VS香蜜湖狂漲350%

樓市分化加劇，豪宅亦如是！

龍華金茂府和寶能太古城北區(qū)法拍上演“冰火兩重天”，實(shí)際上是深圳豪宅分化的縮影。

早些年，深圳的豪宅多與產(chǎn)品力、生態(tài)景觀深度捆綁，彼時地段也重要，但不是終極標(biāo)準(zhǔn)。

如今隨著城市發(fā)展中心的轉(zhuǎn)移、部分片區(qū)配套老化，部分原豪宅板塊居住價(jià)值不斷下降，豪宅屬性也逐漸失效。

深圳老牌豪宅區(qū)-羅湖銀湖片區(qū)，是深圳最早的富人區(qū)；在上個世紀(jì)90年代，銀湖的潤唐山莊的別墅套總價(jià)4、5千萬；現(xiàn)在建面約183-240平的戶型，掛牌總價(jià)也就在1000萬出頭，去年一套建面約181平的戶型成交價(jià)不過700萬出頭，粗算至少暴跌近80%！（價(jià)格參考：行舟深房）

以“山海”資源力押“群雄”的鹽田東部華僑城片區(qū)，曾是深圳乃至全國聞名的濱海豪宅區(qū)；這里的華僑城天麓八區(qū)2010年開盤均價(jià)去到13萬/平，彼時的南山寶能太古城均價(jià)不過3.8萬/平；華僑城天麓八區(qū)兩年前的成交價(jià)單價(jià)10萬出頭。（價(jià)格參考：行舟深房）

東部華僑城天麓鳥瞰效果圖，圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

有著亞洲最大高爾夫球場的觀瀾湖片區(qū)，曾以“世界級度假豪宅”稱霸；觀瀾湖高爾夫別墅成交單價(jià)一度去到23萬/平；但近兩年來成交單價(jià)多在10萬以下，去年十月一套建面502平的別墅，總價(jià)2182萬成交，單價(jià)只有4.35萬/平。（價(jià)格參考：行舟深房）

圖源：行舟深房小程序（截圖自2025-06-18)，僅供參考

但也有一些豪宅，近年來價(jià)格一直堅(jiān)挺。

臨近深圳中心區(qū)CBD，坐擁香蜜湖及城市公園景觀+城市核心配套+優(yōu)質(zhì)教育資源的香蜜湖片區(qū)，是深圳old money最愛的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。這里的豪宅，一直很堅(jiān)挺。

香蜜公園片區(qū)城市景觀

香蜜湖1號，2005年其聯(lián)排別墅以4萬+/平入市，彼時深圳房價(jià)不過7000+/平，如今的香蜜湖1號，掛牌均價(jià)25.27萬/平，5月剛成交一套建面244平的5房，總價(jià)5098萬，單價(jià)超20萬/平。算起來20年間，漲幅超過350%。

圖源：行舟深房小程序（截圖自2025-06-18)，僅供參考

深業(yè)中城，2019年10月和2021年10月兩次開盤備案均價(jià)均為13.1萬/平，都是需要拼積分搖號，兩次均開盤就日光！而近半年來，深圳中城的成交單價(jià)基本穩(wěn)定在18萬/平以上，部分摸頂20萬/平。假如以18萬/平算，漲了37.4%。

圖源：行舟深房小程序（截圖自2025-06-18)，僅供參考

坐擁完善城市配套+豐富海景資源+生態(tài)綠地，有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)配套的南山核心板塊-深圳灣，是當(dāng)下深圳“價(jià)格標(biāo)桿屬性”最強(qiáng)的豪宅區(qū)，如今占據(jù)城市發(fā)展重點(diǎn)，又是深圳灣CBD三大核心之一，片區(qū)的豪宅居住價(jià)值亦非常堅(jiān)挺。前面提到的，寶能太古城北區(qū)，就是其一，深圳灣的恒裕濱城二期，更是一個典型代表。

恒裕濱城二期，2015年10月以均價(jià)約11萬/平開盤，600組客戶搶480套房（170-270平），開盤賣了9成，合計(jì)銷售額55億，彼時的深圳灣后海二手房成交均價(jià)不過5.5萬/平。該樓盤近3月成交均價(jià)26.99萬/平，今年3月171平戶型成交單價(jià)接近30萬/平。即便以均價(jià)算，近10年間也漲了145%。

圖源：行舟深房小程序（截圖自2025-06-18)，僅供參考

坐擁一線海景的南山太子灣片區(qū)，是深圳核心區(qū)內(nèi)背山靠海的豪宅區(qū)，這里有半島城邦、海上世界·雙璽等知名豪宅，也有如招商璽等新晉豪宅，片區(qū)豪宅也是相當(dāng)堅(jiān)挺。

示意圖，僅供參考

招商璽，2022年9月以均價(jià)12.85萬/平（其中建面123-137平的2房戶型開盤單價(jià)10-11.6萬/平）開盤，當(dāng)天現(xiàn)場超千人選604套房，全部選完。如今2年多過去，招商璽掛牌均價(jià)15.62萬/平，近3月成交均價(jià)14.74萬/平，以成交均價(jià)算，漲了約14.7%。

圖源：行舟深房小程序（截圖自2025-06-18)，僅供參考

03.

小結(jié)

深圳豪宅市場的分化，本質(zhì)是城市資源再分配與財(cái)富邏輯重構(gòu)的縮影。

當(dāng)“山海景觀”、“高爾夫球場”等單一資源不再稀缺，當(dāng)城市中心隨著產(chǎn)業(yè)升級、交通變革而遷移，豪宅的價(jià)值錨點(diǎn)正從“產(chǎn)品力堆砌”轉(zhuǎn)向“地段+資源+圈層”的復(fù)合競爭力。

現(xiàn)在深圳的豪宅正在發(fā)生改變，未來分化將進(jìn)一步加劇：真正的頂級豪宅，是城市發(fā)展紅利、稀缺自然資源、頂尖圈層文化的集合體。

對于購房者而言，當(dāng)下的豪宅洗牌既是警示，也是機(jī)遇，唯有穿透表象，抓住“城市進(jìn)化邏輯”與“財(cái)富分配規(guī)律”，才能在豪宅博弈中立于不敗之地。

注：部分房源成交及掛牌情況，參考自房客會、小鹿選房APP、行舟深房小程序，內(nèi)容僅供參考，不做任何投資建議。

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