每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

幾天前，Z先生又聯(lián)系了花姐。

上一次聊天，還是兩個(gè)多月以前。他是北京國(guó)賢府一期老業(yè)主。

“地下車庫(kù)1.4萬元/平米，套內(nèi)面積只有50%。”他覺得有點(diǎn)不劃算。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位的建筑面積為14.25平米，總價(jià)就是19.95萬元。

這還不打緊，他發(fā)現(xiàn)北京國(guó)賢府二期——在一期西面的一路之隔，比一期的售價(jià)便宜不少。

花姐查了查網(wǎng)簽業(yè)績(jī)，二期的成交均價(jià)比一期低了2371元/平米。兩者拿預(yù)售證的時(shí)間，相差了18個(gè)月。

這個(gè)現(xiàn)實(shí)，他坦然接受了，房子終究是商品，沒有固定的價(jià)格，有浮動(dòng)是很正常的事情。

在他心里，一期地塊更加方正些，是最棒的。正所謂是：知足常樂。

和Z先生心態(tài)一樣，一期絕大部分業(yè)主，并沒有因此而產(chǎn)生太大的落差。

去年12月30日，中建智地+未來科學(xué)城置業(yè)聯(lián)合體，以21.143億元斬獲CP01-1503-0002、0008、0009地塊，溢價(jià)率0.31%。它就是北京國(guó)賢府二期。

在北京樓市，北京國(guó)賢府屬于一個(gè)“另類”的存在，雖然地段一般——位于昌平區(qū)、不臨地鐵；但操盤者中建智地很努力，憑借產(chǎn)品力出圈。

一期于2023年11月拿證，供應(yīng)822套住宅，至今已經(jīng)網(wǎng)簽663套，成交均價(jià)5.56萬元/平米，總金額46.41億元，地價(jià)覆蓋率172%。

二期于2025年4月拿證，供應(yīng)850套住宅，至今已經(jīng)網(wǎng)簽236套，成交均價(jià)5.33萬元/平米，總金額12.94億元，地價(jià)覆蓋率61.2%。

如果以拿證三個(gè)月內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來對(duì)比，二期賣得好于一期的178套。

簡(jiǎn)而言之，二期的流速更快。

花姐認(rèn)為原因有三：1、二期的戶型更小、總價(jià)低；2、每平米單價(jià)更低；3、二期的贈(zèng)送面積更勝一籌。

先來看看北京國(guó)賢府一、二期的戶型配比。

一期為79平米、100平米、115平米、125平米、143平米、163平米和至180平米七款戶型。

二期為72平米、90平米、102平米、103平米、116平米、133平米、166平米和168平米八款戶型。

北京國(guó)賢府一二期戶型組合在一起，形成了一個(gè)從剛需到改善、再到終極置業(yè)的閉環(huán)。

它們的詳細(xì)分布，請(qǐng)看下面的戶型分布圖。

售價(jià)方面，北京國(guó)賢府一、二期90平米以下戶型，售價(jià)拉開的比較大：

80平米以下戶型，一期賣5.47萬元/平米，二期賣5.18萬元/平米；80-90平米戶型，一期賣5.57萬元/平米，二期賣5.2萬元/平米。

但大戶型的售價(jià)縮小了。一期180-190平米戶型賣5.66萬元/平米；二期賣5.58萬元/平米，相差只有800元/平米。

有關(guān)售價(jià)的詳細(xì)對(duì)比，請(qǐng)看一二期成交情況表。

花姐重點(diǎn)來聊聊一、二期的贈(zèng)送面積，舉三款面積相似戶型來作比。

1、一期100平米VS二期102平米

這兩款戶型差異不大，南向客廳+臥室設(shè)置了內(nèi)嵌式陽臺(tái)，贈(zèng)送一半面積；南向有個(gè)臥室都送了飄窗；北面臥室有個(gè)設(shè)備平臺(tái)，全贈(zèng)送。

花姐測(cè)算了一下，這兩款戶型的贈(zèng)送面積都是9.5平米。

唯一的差異是，二期南向次臥的門朝北開，保證了客廳的電視墻的完整性。

2、一期115平米VS二期116平米

二期戶型稍強(qiáng)于一期。在贈(zèng)送面積上，二期北面多了一個(gè)挑空陽臺(tái)，總贈(zèng)送面積為12.8米；一期送9.2平米。

戶型南向，最大的差異是客廳的面寬，一期達(dá)到4.8米，二期只有3.9米，但一期的電視墻和沙發(fā)背景墻過短。

另一個(gè)差異是，一期的廚房在北面兩個(gè)臥室的中間，而一期的臥室在進(jìn)門處。

3、一期163平米VS二期166平米

二期戶型壓倒性超越一期。贈(zèng)送面積上，二期送了17平米；一期只送了13平米。

這兩款戶型最大的差異在于飄窗，二期側(cè)面是通面飄窗。

而且二期還有一個(gè)最大的殺手锏，那就是入戶光廳：電梯廳出來后，是一個(gè)L型的落地玻璃入戶廳——約8平米，令人心情愉悅。

反觀一期的電梯廳，是暗的。

花姐點(diǎn)評(píng)：

北京國(guó)賢府二期產(chǎn)品對(duì)一期，談不上背刺。

但從性價(jià)比上看，二期確實(shí)更高。

當(dāng)然，從交付的時(shí)間上，二期比一期晚了一年多。

在定價(jià)上，中建智地應(yīng)該是搞了個(gè)平衡，二期拉高性價(jià)比，快速走貨。如果參照一期售價(jià)，反而會(huì)讓購(gòu)房者猶豫。

在地塊上，一期的確優(yōu)于二期，二期北地塊西北角有座幼兒園，有點(diǎn)吵鬧，也影響樓棟排布。二期的南地塊，南北較一期明顯要更窄些。

這也是一期Z先生很自信的地方，二期跌價(jià)，他也認(rèn)了。