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問答431期

這次不是半夜，而是17：46，就在昨天，西安今年的樓市新政出爐，總共十二條。

和買房人最相關的，就是公積金可以直接付首付，剩余圍繞的則是好房子的號召，中國字，大家都看得懂，今天中午直播，聊聊！

（新政解讀，中午12點直播）

問：招商城市主場算不算奧體？

答：一個送分題的答案，但我覺得值得仔細聊聊，無它，港務區信息差太大了。

在2021年房價瘋漲的時候，跟風買港務的是大多數，很多人壓根都來過，只是聽說在奧體買房能賺錢，就來搖號了，甚至買了以后，自己也分不清奧體，政經，保稅區三個板塊。

所謂奧體，不是標準名稱，而是以奧體中心為圓心，大家對于周邊二公里，城市面貌，配套姣好的區域的統稱。

分要說奧體邊界，西邊是灞河，東邊是歐亞大道，南邊是繞城三環，北邊是秦漢大道，雖然各種宣傳一直淡化這個范圍，但地價，房價，熱度，城市面貌，配套密度是騙不了人的。

過了這個范圍外的房子，都不太好賣了，對于自住上學的，更明顯的奧體界限是鐵一陸港和高新陸港的學區劃分，也大致在這個區域。

城市主場的位置距離奧體中心直線約3公里，屬于保稅區板塊，家門口享受不到奧體的城市界面和配套，目前整個秦漢大道以北，包裝是奧體2.0，但房價，城市面貌，熱度完全不是一回事。

嘴巴是能騙人的，但屁股不會，奧體的二手賣多錢，保稅區的賣多錢，一目了然。

問：保利天瑞備案價出了，小區及139㎡怎么樣？

答：具體的價格表如下，139㎡的均價在22000+，低樓層的變異戶型，有單價18117㎡的房源，基本總價都在300萬左右，目前首開許愿的優惠有2個點。

（139㎡備案價格明細）

很多人都在等保利的青龍寺項目面世，挺多年，由于城改拿地的復雜度，首期地塊今年才面世。

在此之前，周邊新房也只有恒志云都、金泰唐618，唐樾，也都是大面積，賣的還不錯，保利進場后，在品牌，知名度，后期大盤的兌現上，優勢明顯。

從實景展示區看，大面積的中式會所，瀑布，亭子，景觀氛圍營造在線，雖然這個地塊的容積率不算低，但通過樓棟排布優化，多做大戶型，少戶數，下沉會所分攤等方式，實際的居住體驗還好，樓間距也有保證。

（139㎡戶型示意圖）

139㎡戶型算入門，布局比較常規，類四葉草結構，南北奇偶層露臺，主城區在贈送規定上比較保守，沒有高新、灃東放的那么開，但在露臺，主臥，客廳，次臥，廚房等區域，也都做了贈送面積。

買保利天瑞的更多還是周邊自住，改善群體，過往的塔樓，老小區居住環境有限，置換新房，不愿離開青龍寺的群體。

小區本身位置是很好的，一路之隔就是曲江，500米外就是曲江金茂府，理工大校區，地鐵口步行可達，夠不到金茂的可以作為平替，和周邊新房比，保利的產品力又更強。

當然，如果預算更充足，不著急住，也可以等，保利這是幾百畝的大項目，后續更低容積率，更好的產品都會面世。

問：港務區除了奧體和集裝箱，還有啥產業？

答：很多人買房的時候總問，區域有什么產業，大家關心的真是產業，還是只關心房價漲跌，問問自己的出發點是什么？

如果是產業角度，核心產業為中歐班列長安號，配套 保稅、倉儲、海關、 邊檢 、商檢、檢疫、結匯銀行、保險公司、船務市場及船運代理等國際港口所具有的多種功能。

看得見的是各種物流園，倉庫，電商類的上下游公司，集中在港務大道以東區域，路西區域，除了華南城屬于機電類產業，這幾年是新建的央企總部里的各類公司，港務的核心產業，還是物流倉儲。

為什么覺得港務沒產業，是因為這些產業和自己無關，沒有直接帶動區域房價，更沒有工作機會，甚至覺得這些產業存在，反而影響了自己住宅旁邊的城市面貌。

因此，你關心的是房價，還是產業呢，不是所有產業都是高新那樣的寫字樓，辦公族，打工人，經開的食品場廠，汽車制造廠，港務的物流園，倉庫，都是產業，都能帶動人流，收入，GDP，只是你不關心而已。

多數人在意的仍然是高附加值，高精尖，高收入的產業，在意的更好的生活環境，房價走勢，希望所有產業區都是高新錦業路那樣，燈火輝煌，充滿現代感。

但這個城市很大，能創作就業，帶動收入的，不止在高樓大廈里，看不見的角落，從不去的廠區里，也養活著萬千家庭，撐起西安的GDP。

問：200萬曲江買學區房，三初還是二中？

答：以前都說曲江是富人區，現在房價普跌后，無論一期，二期，也是飛入尋常百姓家了，但學區房曲江確實不算熱門，偏素質教育的情況下，雞娃的家長都去高新了。

曲江的學區房，看得最多的是曲江一中（當年師大幫扶），曲江一校（鐵一幫扶），周邊二手房價格都不便宜。

剩余的曲江二中，三中，都是普通公辦，包括三初，雖有交大幫扶，但也是新建學校，2024年剛開學，學校勢均力敵的情況下，更多關注的還是周邊房子的素質和價格。

今年三初的學區對應的是二小和七小，200萬內能看的二手房有海德堡，陽光城麗茲公館、萬科東方傳奇、萬科翡翠國際，曲江龍邸，這些小區盡量選不臨三環，房齡新的，海德堡和萬科可以重點看。

二中的學區對應周邊小區很多，中海凱旋門，萬科城市之光，天地源曲江香都，大華曲江公園世家等都能看，盡量選臨地鐵近，房齡新的，中海和萬科可以重點看。

曲江二中19年建校，已有畢業生，且21年晉升標準化高中，三初24年剛建校，一切都在磨合，選擇方向傾向于二中，學校時間久，附近的房子也新，價格也低。

問：阿房宮地鐵口上班，德通昆侖序能選嗎？

答：理清楚以下幾個問題，對于買房判斷會很有幫助：

首先，能不能接受大寨路居住環境，作為雁塔的成熟住宅區，大寨路交通，生活便利，但密度高，城市面貌一般，且無優質教育資源，更多買這里，是因為預算少，離高新近的剛需。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

其次，是否了解德通，作為陜北系開發商，老板重視，展示區誠意很足，舍得用料，自有資金開發是特征，在大寨路上，這個價位，必然是最靚的仔，相比周邊華洲城，銘城等，不是一個時代的產品，相似價位，首選新房。

最后，有沒有更好的備選，16000+預算內，幾乎全城可看，雁塔的西灃路，西部大道周邊，灃東的融合區域，甚至高新丈八北路小社區的二手房，滿城都是16000+。

阿房宮地鐵口周邊，村子，工業園區，廠房太多，確實沒有什么瞧得上演的好小區，德通能看，丈八北路地鐵口的天朗藍湖樹，向南的玫瑰公館等，也可以選。

問：買了龍湖青云闕昱府，今年可以上高新51小和11初，算不算重大利好？

答：高新CID這么大，龍湖算得上業績很好的小區，當年高調拿地，趕上CID熱度最高的時期，后來又開發云河頌，做高端夯實名氣，現在 青云闕陸續也將交房，可以說龍湖和招商兩家撐起了瞳南的住宅區。

今年的學區劃分，31小和11初的學區房范圍未變化，還是周邊的六個小區，新建的50小，主要學區為瞳北和獨角獸三塊規劃住宅，新建的51小，學區范圍為瞳西的碧桂園，中鐵建等，龍湖落戶交房后也能上。

（高新51小效果圖）

51小作為高新1小和31小的聯辦校，今年九月開學，被認為是31小后的優質教育資源，31小，50小，51小對應的中學為11初，今年買房，上學問題不用擔心了。

對于瞳南區域，包括買了龍湖的業主，更期待的兌現還是區域內更多的教育用地學校官宣，以及永安渠商業的成型，作為開發體量超過6500戶的瞳南，也需要更多利好和信心。

問：同樣價位，為什么西安有的小區是真石漆，有的就是石材上墻？

答：準確的說是大量小區都是真石漆，極個別豪宅，高端社區石材上墻，在邦泰進西安之前，西安大量石材做外立面的只有 丹軒坊，丹軒梓園，曲江玫瑰園，九曲松間等，觀感是很好，但成本太高。

更多開發商是折中方案，一二層裙樓部分做石材，其余部分真石漆通刷，這兩年在橫向和縱向線條上做一些鋁板。

分辨西安房子價格和檔次，看外立面就知道了，從低到高分別是涂料，真石漆、鋁板，玻璃，石材，豪宅常見的就是石材+鋁板+玻璃，一體感，公建感更強。

除了成本因素外，還有開發商對西安人喜好的考量，大家還是拼地段，拼戶型贈送，拼價格優勢，卷外立面不一定帶來領先的銷量。

既然高投入沒有穩定的高回報，那當然選擇不投入，大家都是真石漆，習慣成自然。

問：為了孩子教育，奧體板塊買房，新房怎么選，備選二手？

答：真正為孩子教育，雞娃，卷學校的家長，不在奧體，而在老城區的愛知，三中，八十九中，二十六中，包括五大名校本部。

畢竟好學校不僅是牌子，更是多年的師資，生源，配合以及穩定的成績，這些新學校拔苗助長是很難實現的。

買港務區圖名校，除了情緒價值外，更多在意的是房價和資產的均衡，學上更好，錦上添花，但不是非鐵一陸港不選，城北方向，經開一中，經開一校，也都是老牌學校，非鐵一陸港不買的，再談選擇。

目前周邊鐵一陸港主要對應全運村，中糧奧體壹號的二手房，新房有龍翔和山東健康，高新陸港范圍大，小學階段有華潤未來城市，楓林九溪， 金地玖峰匯，初中階段，融創時代奧城、保利錦上、中冶奧體云璟。

奧體區域價格較貴，均價18000+左右，非奧體區域均價15000+，如果側重上學，師大陸港小學+高新陸港初中組合的保利，融創，中冶，陸港更有性價比。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

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作者：Kikyo

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