作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

“捂了那么久，為了賣五萬一辛苦了”。

這是市場辣評即將6月21日開盤選房的信義君御山匯瓏花園。

折價入市

實際上，市場之所以出現這樣的評價，最主要的原因是信義君御山匯瓏花園早就已經獲批預售許可，硬生生拖了三年拖成了現房。

2022年年底營銷中心就已經開放，主體就已經建設到了25層左右。

但項目官宣2025年6月21日開盤，既不是選擇在曾經新房還算火熱的2022年，也沒有選擇市場階段性回溫的2024年年底。

更沒有選在傳統的“金三銀四”入市節點。

但是開發商捂了這么久才選擇開盤，卻對市場讓了很大一步。

據深圳房地產信息平臺，信義君御山匯瓏花園2棟和8棟共438套93-99平住宅，備案單價區間52204—58913元/㎡，總價區間515.87—569.55萬/套，僅給出約92折綜合折扣（認籌98折，開盤當天96折，準時7天簽約98折）。

要知道，同板塊的新房如信義君御山居2022年6月23日獲批預售，備案均價約69769元/㎡，總價區間約560萬~860萬，但384套還剩18套未售罄；

和成金竹家園就更明顯了，2022年6月17日獲批預售許可，備案均價約61901元/㎡，總價區間約410萬~652萬，390套住宅還剩100套未售罄；

2024年供應的云宸里，139套住宅，備案均價約59856元/平，總價區間約341萬-725萬，目前還剩余77套。

所以，市場評價是——5字頭的信義君御山匯瓏花園能賣出去就已經不錯了。

更重要的是，即使位置地段處于南山最核心地段的項目全城推介，讓出更多的優惠也表現慘淡。

翰熙典居，備案均價約112417元/㎡，也要在開盤后把折扣升級到約87折，折后單價約8.2萬/㎡起，蓄客許久，全城轉介渠道配合，截至6月18日334套房才累計300多位登記凍資；

前海媽灣的灣啟紫荊府165套，備案均價約107138元/㎡，開盤綜合折扣給到了約95折，也才99批客戶凍資認籌，認籌率僅58.9%。

這種超級核心的區位地段，在開盤大力促銷優惠的認籌階段，還是遇冷了，那么位于龍崗坂田的信義君御山匯瓏花園市場還會買單嗎？

另外，需要注意的是，相比兩三年前，市場風云變幻，已經不是當年的市場了。

不僅不如兩三年前的市場，進入到5月，深圳樓市的交易行情也已經不如三四月的市場。

曾經的坂田板塊，巔峰期個別網紅小區市場估價給到了8萬-11萬/平。

比如信義嘉御山5期2021年1—7月分別成交三套約100平的戶型，成交總價區間在1035萬-1200萬，成交單價區間在10.35萬-11.97萬/平。

再比如佳兆業中央廣場三期，2021年1—2月分別成交四套約88平的戶型，成交總價區間在705萬-733萬，成交單價區間在7.96萬-8.21萬/平。

如今信義嘉御山5期成交也只能去到7萬左右一平，佳兆業中央廣場三期成交只能維持在6萬左右一平。

所以，即使坂田區域的市場供應乏力，但入市的新房一直都相對慘淡。而折價入市，也未必能讓市場真金白銀投票。

房間逼仄，居住感打折

市場波動是一方面，選房結果最終還是購房群體的實際考慮，比如交通、戶型、社區環境及氛圍、商業配套教育等。

作為現房，毫無疑問是有一定優勢的，所見即所得，能夠很直觀地實地考察項目的戶型結構、朝向、樓層高度、采光通風效果等，甚至可檢查墻面平整度、管道布局等隱蔽工程，避免因圖紙或沙盤展示與實際交付存在差異而產生糾紛。

即買即住，也規避了交付的風險。

但從市場的反饋來看，信義君御山匯瓏花園相比其他同類項目，有一定的短板。

比如小區的車位，項目1～8棟總戶數1682戶，但停車位合計1600個（包括地上+地下停車位）配比不足1：1。

對深圳很多人來說，停車位緊張是不得不面對的日常難題。

因停車位不足引發的搶車位矛盾，甚至出現私裝地鎖、占用他人車位等影響社區和諧的不文明行為，并不少見。

比如環境噪聲方面，項目周邊城市界面一般，需要等待城中村的改造升級界面才會有比較大的提升。

并且北向由于近距離靠近平南鐵路貨運線，實際火車過境存在低頻振動的影響。

本地居民的實際反饋，鐵路帶來的噪聲影響，需要時間適應。

比如交通方面，若十分依賴軌道交通出行，則可能超出步行的舒適范圍。

項目距離5號線楊美站、坂田站和10號線坂田北站雖然較近，但楊美站步行約1.5公里，坂田站步行約1.1公里，坂田北站步行約1.1公里，步行時長都需要15分鐘以上。

比如梯戶比方面，信義君御山匯瓏花園2棟為2梯6戶，8棟為3梯6戶。

梯戶的配比，與公攤面積、得房率、電梯使用效率、戶型缺陷、居住密度、管道的鋪設等有著密不可分的關聯。

越高的梯戶比，就越影響居住的體驗和使用便利性。

再比如戶型方面，飄窗較多（兩個衛生間，主臥，次臥等都存在飄窗設計），次臥出陽臺只出一半，實際算上飄窗得房率78%～80%，而銷售口徑得房率算上贈送85%～93%。

2棟01戶型，其中一個臥室僅8平，有購房者在實地看過樣板間后反饋——房間小，小孩學習連個書桌都放不下，床還得靠著飄窗才能擺得下。

要知道，如今市場上的新房，得房率已經提升不少。

在建筑新規的背景下，算上飄窗、陽臺等面積，綜合使用率不少已經提升到95%以上。

所以，從實際居住出發，即使價格上相比過去的新房項目有一定優勢，項目戶型有一定的局限性。

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作者觀點，不代表格隆匯立場