北京公寓的首付比例和供暖情況，以下是具體解答：

一、北京公寓首付比例

北京公寓分為住宅型公寓（70年產權）和商業/辦公型公寓（40/50年產權），首付比例差異巨大：

1. 住宅型公寓（70年產權）

• 政策與普通住宅一致，執行北京限購+限貸政策：
• 首套房：首付35%（普通住宅）或40%（非普通住宅*）。
• 二套房：首付60%（普宅）或80%（非普宅）。
• 三套及以上：禁貸（需全款）。

注：非普通住宅標準（滿足其一即算）：
① 建筑面積＞140㎡；
② 單價/總價超過區域指導價（如五環內單價＞8.5萬/㎡或總價＞850萬）。

2. 商業/辦公型公寓（40/50年產權）

• 不限購，但禁貸！
• 需全款購買（政策規定商業類房產不可申請個人住房貸款）。
• 少數開發商提供“分期首付”促銷，但本質是短期自籌資金（非銀行房貸），需警惕風險。

關鍵提醒：

• 務必核實產權性質！查看預售證或產權證標注的“規劃用途”（住宅/商業/辦公）。
• 警惕“偽住宅”陷阱：部分商辦公寓包裝成“loft住宅”銷售，但產權、首付政策仍按商業執行。
• 最新政策（2025年）：北京嚴控商改住，商業公寓不得通燃氣、設獨立衛生間，購買前需確認合規性。

二、公寓是否送暖氣系統？

北京公寓是否配備暖氣，取決于項目性質和建造標準：

1. 集中供暖（常見于住宅型公寓）

• 標配暖氣：北京新建住宅公寓（70年產權）必須接入市政集中供暖（依據《北京市供熱采暖管理辦法》）。
• 費用：需按面積繳納供暖費（約30元/㎡·冬季），費用由業主承擔。
• 暖氣形式：多為墻面暖氣片，少數高端項目采用地暖。

2. 商業/辦公型公寓（分情況）

• 集中供暖：部分項目接入市政供暖（尤其改造類公寓），但需額外付費。
• 獨立供暖：常見方式包括：
• 空調系統：冷暖空調自行采暖（電費高）。
• 燃氣壁掛爐：需小區通燃氣（近年政策已限制新建商辦公寓通燃氣）。
• 無供暖：極少數低端項目可能無采暖設施（需自行安裝電暖器）。

購房前必查：

1. 明確供暖方式：要求開發商提供供暖合同或寫入購房補充協議。
2. 計算成本：集中供暖費固定，獨立供暖（空調/燃氣）需預估冬季電費/燃氣費。
3. 核實合規性：商業公寓若宣傳“市政供暖”，需查驗是否獲供暖單位批準。

總結建議

問題：首付比例----住宅型公寓（70年）：首套35%~40%，二套60%~80%----商業型公寓（40/50年）：必須全款（禁貸）

問題：供暖系統----住宅型公寓（70年）：標配市政集中供暖（業主付費）-----商業型公寓（40/50年）：可能無集中供暖，依賴空調/電暖

問題：購買風險點----住宅型公寓（70年）：限購限貸、非普宅標準----商業型公寓（40/50年）：全款壓力大、無學位、升值潛力低

行動指南：

1. 確認產權性質：登錄北京市住建委官網查詢項目預售許可信息。
2. 核查供暖條款：要求開發商書面承諾供暖形式及費用承擔方。
3. 商辦公寓慎選：除非預算充足且接受長期自住/出租回報率低的屬性。

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