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鄭氏家族，急需875億救命

許家印背后的大佬，這回也挺不住了。

鄭裕彤家族旗下的新世界發展，曾作為與李嘉誠家族比肩的香港傳奇財閥，正經歷著嚴峻考驗。

6月23日一早，鄭氏掌舵的新世界發展發出公告：

就現有貸款的再融資，仍在與債權人進行積極磋商。

這份看似常規的公告背后，是香港超級豪門與債務危機的生死博弈。

截至2024年底，其借貸總額高達1510億港元，其中322億港元需在一年內償還，而賬上現金僅218億港元，根本不夠還債。

更致命的是，今年6月，公司宣布延遲支付34億美元永續債利息（約7720萬美元），盡管未觸發違約，但也只能厚著臉皮說“再寬限幾天”。

這場關乎鄭氏家族存亡的生死局，在業內早已不是秘密。

月初，有媒體報道，新世界即將達成一項高達875億港元的貸款再融資協議。

為了湊錢度過危機，鄭家已經急賣資產，深圳的周大福大廈、香港的商場，估計連爺爺輩留下的家當都要拿出來賣了。

現在鄭氏家族面前就兩條路——若6月30日前能搞到875億，這筆資金將覆蓋2025-2027年到期的債務。

若失敗，這家由“珠寶大王”鄭裕彤創立的千億帝國，或將面臨資金鏈斷裂的至暗時刻，有可能成為香港首個“爆雷”的頭部開發商！

遙想幾年前，作為港資房企的代表之一，新世界是很多內地房企模仿的對象。

學的是，以多元化業務組合增厚利潤、低杠桿擴張模式。

前幾年討論內地房企的“爆雷潮”，也總是以港資房企作為正面例子。

現如今，曾經的“三好學生”也要坐到差生那一排去了，真是令人唏噓不已。

02

鄭家的發家之路

鄭家曾經是許家印的貴人，也是恒大背后大佬。

恒大上市時，鄭裕彤、劉鑾雄、張松橋、楊受成等為許家印助威，這些人都是以鄭裕彤為圈子的。

一切都是人脈。

2016年之前，許家印特別仰仗這位喜歡玩撲克牌的超級大佬和他背后的港資圈子。鄭裕彤被香港人“親切”的稱為“彤叔”。

當然他還有另一個外號“鯊膽彤”，這個外號的由來和他發家史息息相關。

1925年8月27日他出生于廣東順德一個貧寒的家庭。13歲那年被父親送到周至元開的“周大?！苯痄伻ギ敾镉?。三年后，在周至元的主持下，鄭裕彤與周家的掌上明珠周翠英結為連理。

其后，鄭裕彤在周家的幫助下到香港設立了“周大福分行”。當時在香港，金鋪比比皆是，競爭十分激烈。那時，黃金成色一律為九九金，而鄭裕彤卻大膽投入資金，首創“四條九足金”（99.99%純度）打破行業潛規則，雖短期少賺數百萬，卻讓周大福成為信譽代名詞。

“鯊膽彤”的第一桶金就是從這來的，隨著周大福越做越大，1970年代，他豪賭鉆石牌照，收購南非戴比爾斯持牌公司，將周大福推向全球頂級珠寶商之列。

不過真正讓鄭氏躋身香港四大家族的，是鄭裕彤的地產野心。

1967年，香港發生動亂，許多人紛紛將土地、房產低價拋售。鄭裕彤卻反其道而行之，大肆收購土地。

在囤積了大量土地后，1970年，鄭裕彤牽頭創立新世界發展有限公司，全力進軍房地產市場。

1984年，他以18億港元拿下香港會展中心項目，并邀請英女王出席動工儀式，一戰封神。

由此，鄭裕彤與郭得勝家族的新鴻基地產、李兆基的恒基地產以及李嘉誠的長和，并稱為香港四大家族。

鄭家氣運的轉折發生在第三代接班人鄭志剛掌舵后。

這次新世界出事，就有媒體人把鄭志剛和尹明善拿出來對比。說是，力帆太子爺尹喜地，出生就躺平，就愛玩豪車。他曾經擁有30多輛世界限量版的豪車，3輛布加迪，從來不怎么理會力帆公司的事務。

而鄭志剛則讓人想起了《茶館》電影里頭那個年輕時有錢有理想秦二爺：有錢就該吃喝嫖賭胡作非為，可千萬別做好事，告訴他們，秦某人七十多了，才明白過來這個道理，他是個天生來的笨蛋。

其實鄭志剛這人還真不是那個“天生來的笨蛋”。這位哈佛畢業的“創二代”也曾以藝術商業顛覆傳統地產：2009年，全球首個“藝術購物中心”K11在香港誕生。標價90億港元的K11 Art Mall，開業首年便實現盈利，客流量超千萬人次。

之后，鄭志剛更將這一模式復制到上海、武漢，成為家族“新貴”，人家是有能力的，并非紈绔子弟。

他的盲區在于沒有爺爺那一輩看清歷史大勢的眼光。

2019年，鄭志剛以近百億拍下杭州地王；2022年恒大暴雷前夕，新世界仍在內地豪擲百億拿地。彼時，香港樓市已現頹勢，但鄭志剛堅信“逆周期抄底”。結果，新世界凈負債率飆升至57.5%。

鄭氏家族的危機，本質是地產黃金時代落幕的插曲。

《孟子·離婁章句下》有云：君子之澤，五世而斬。如今看來，即便是超級豪門，也難逃周期律??！

03

如何破局？

鄭裕彤生前，部署的接班路徑很清晰，長子鄭家純主攻地產，次子鄭家成專注珠寶，第三代鄭志剛接手父輩鄭家純的事業，在家族內部留下了轉圜空間。

鄭氏家族現在還沒到山窮水盡的地步。

其一，之前媒體爆料的融資計劃。

在本月底之前很有可能達成875億港元的貸款再融資協議，這筆巨額融資的成敗將直接決定企業能否緩解債務壓力，將決定這家地產豪門是否會獲得喘息之機。

其二，債務是可以談判的。

如果新世界真的被逼死了，債權人拿不到錢，只要鄭家可以給出大家都能接受的方案，一切都可以談。

若能將短期債務置換為中長期貸款，可暫解燃眉之急。但57.5%的凈負債率仍高于行業平均水平，一旦銷售不及預期，危機可能卷土重來。

其三，壯士斷腕，積極自救。

參考李嘉誠2013年起拋售內地資產、轉投歐洲基建的路徑，鄭氏也可以“斷臂求生”。

新世界已在出售非核心資產，但相比長江實業超過6000億港元的現金儲備，鄭家的流動性顯然捉襟見肘。

其四，就得依靠鄭家地產之外的另一條生命線——珠寶。

2024年以來金價一路飆升，周大福足金飾品價格，也成為消費者“淘金”的晴雨表。

今年4月，周大福足金價格一夜上漲16元/克，曾一度沖到1082元/克高峰。

毫無疑問，珠寶成了地產沒落之后，鄭家的主力印鈔機。

從周大福的財報來看，2024財年周大福實現營業總額1087.13億港元，同比增長14.8%；主要經營溢利錄得121.63億港元，較2023財年增長28.9%；內地三線城市門店突破7000家，經營現金流達百億級。

報表雖然不夠驚艷，但賬面起碼是健康的，可以擔當輸血主力，可為地產板塊提供持續的現金流。

其五，基建、物流板塊。

鄭家最后的底牌，由鄭家純次子鄭志明操盤的基建、物流板塊，2025財年上半年凈利11.6億港元，凈負債率僅39%，也可緊急輸血地產。

沒有永遠屹立的豪門，只有不斷進化的生存者。這一次的危機，或許要不了鄭氏家族的命，但擺在他們面前更大的命題是：房地產不再“躺賺”，傳統豪門該如何重生？

若干年以后，我們再回望2025年的夏天，這場875億的融資拉鋸戰，或將成為香港商業史的分水嶺。

鄭氏家族的命運，不僅關乎一個豪門興衰，更預示著舊經濟模式與新時代浪潮的碰撞。