華南新城小區(qū)大門。曾冬梅/攝

物業(yè)費資金的管理使用更透明。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

如無意外，廣州市番禺區(qū)的華南新城小區(qū)將于7月4日召開業(yè)主大會，對選舉業(yè)主委員會委員、由業(yè)委會以信托制物業(yè)服務(wù)模式與康景物業(yè)簽訂三年服務(wù)合同等4個議題進(jìn)行表決。

華南新城是一個有著20多年歷史、2萬多常住人口的大型小區(qū)，此前一直采用包干制的物業(yè)服務(wù)模式。隨著時間的推移，小區(qū)年久失修、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降等問題逐漸凸顯。為了改變物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符的現(xiàn)狀，過去的20多年里，業(yè)主們曾三次嘗試成立業(yè)委會，但前兩次均以失敗告終。

此次，華南新城計劃采用一種新模式化解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾糾紛。據(jù)了解，6月10日，華南新城業(yè)主代表、康景物業(yè)及地方政府三方達(dá)成了在該小區(qū)引入信托制物業(yè)服務(wù)模式的共識。

6月25日，華南新城物業(yè)管理委員會（籌備業(yè)主委員會的過渡組織，以下簡稱“物委會”）副主任張翠微對中國房地產(chǎn)報記者表示，包干制、傳統(tǒng)酬金制都無法實現(xiàn)物業(yè)費資金管理使用過程的完全陽光化，即使成立了業(yè)委會也很難監(jiān)管，所以物委會才考慮嘗試以信托制模式與康景物業(yè)合作。信托制模式的特點在于財務(wù)管理全透明，全體業(yè)主有權(quán)查詢物業(yè)費的籌集、支出等情況，能實現(xiàn)有效監(jiān)管。而最終這一新模式能否成功落地，還需要業(yè)主們在業(yè)主大會上投票表決。

試水信托制物業(yè)服務(wù)

華南新城小區(qū)內(nèi)部。曾冬梅/攝

目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)的主流收費模式為包干制及酬金制。包干制指的是業(yè)主把物業(yè)費交給物業(yè)公司，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。傳統(tǒng)酬金制則是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，若沒有引入透明社區(qū)服務(wù)平臺，其資金的使用也不是完全透明的，只有業(yè)委會成員才知情。

華南新城目前實施的便是包干制。張翠微表示，由于康景物業(yè)采用的是收支兩條線的經(jīng)營管理方式，所以業(yè)主們繳納的物業(yè)管理費要全部進(jìn)入該公司的總部，總部再按照預(yù)算與申請劃撥資金、物料等給小區(qū)使用。在她看來，這種模式對物業(yè)公司最有利，優(yōu)先保證了自己的利潤，物價漲了就降低服務(wù)成本。對小業(yè)主最不利，看似多年沒漲物業(yè)管理費，但是服務(wù)質(zhì)量不斷下降，小區(qū)破破爛爛。“我們已經(jīng)受夠了物業(yè)公司經(jīng)常拖欠員工工資、拖欠保潔/綠化費用、拖欠第三方服務(wù)提供商費用帶來的惡果了。”

而現(xiàn)實中采用傳統(tǒng)酬金制的小區(qū)，為了提升服務(wù)品質(zhì)，業(yè)主就得多交物業(yè)管理費，一年下來最終賬戶虧損的小區(qū)也不在少數(shù)。加之對業(yè)委會的不信任，一些小區(qū)又走回了包干制的老路。

據(jù)了解，信托制物業(yè)服務(wù)模式，是一種區(qū)別于包干制、傳統(tǒng)酬金制的新型物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)費及公共收益歸全體業(yè)主所有，作為信托財產(chǎn)存入銀行的信托賬戶，由物業(yè)企業(yè)作為受托人對賬戶進(jìn)行管理，以收定支。物業(yè)企業(yè)按照約定比例獲得酬勞，當(dāng)年沒有用完的資金繼續(xù)留在賬戶上。業(yè)主通過信息平臺可以查看監(jiān)督每筆財務(wù)收支和賬目憑證，確保財務(wù)公開透明，服務(wù)質(zhì)價相符。

張翠微將信托制視為酬金制的變種，通過開放式預(yù)算，讓業(yè)主們決定要什么服務(wù)，要多少服務(wù)，按照需求做預(yù)算，量入為出。物業(yè)管理費的升降也由業(yè)主們自己把控，業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)由此得到保障。“在業(yè)委會經(jīng)驗不足的情況下，采用信托制模式對小業(yè)主是最有利的。”

模式確定后就該選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)了，基于更換物業(yè)公司的現(xiàn)實難度，華南新城物委會最終決定以成立業(yè)委會并更換物業(yè)服務(wù)模式為前提條件，給康景物業(yè)一次保盤的機(jī)會。康景物業(yè)則承諾支持小區(qū)成立業(yè)委會。

6月16日，康景物業(yè)設(shè)立了華南新城物業(yè)管理費收支共管（看）賬戶，并開通銀行賬戶U盾給物委會業(yè)主代表進(jìn)行監(jiān)督管理。該公司還承諾共管（看）賬戶收到的物業(yè)管理費，專項用于華南新城小區(qū)員工工資發(fā)放、硬件設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維護(hù)以及日常運營等開支，不歸集到總部。

康景物業(yè)經(jīng)營發(fā)展總經(jīng)理何超華對中國房地產(chǎn)報記者表示，信托制是在酬金制的基礎(chǔ)上提升了資金的透明度，讓廣大小業(yè)主也能看到資金的歸集、使用情況。康景物業(yè)已有不少在管小區(qū)實施了酬金制，對這種模式很認(rèn)可，也希望未能和華南新城的業(yè)委會一起做好小區(qū)的服務(wù)工作。

已在全國多地推行

公開資料顯示，截至目前，全國已有20多個城市在探索信托制物業(yè)服務(wù)。成都市自2019年開始實踐，截至2024年底已有近千個小區(qū)采用了信托制的物業(yè)服務(wù)模式，2023年11月，成都市武侯區(qū)火車南站街道的《“信托制”預(yù)防化解小區(qū)物業(yè)矛盾工作法》被中央政法委評為全國“楓橋式工作法”單位。

2021年，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，在全市推廣試行將“信托制”和“酬金制”相結(jié)合的“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式，破解小區(qū)治理困境。

今年5月份，南京市秦淮區(qū)朝天宮街道正式啟動全市首個“陽光信托”物業(yè)改革試點，中興新村、陸家巷片區(qū)、城市之星、天一居和侯家橋5個小區(qū)成為首批實踐者。6月份，武漢市武昌區(qū)紫陽街道保安社區(qū)匯文新都C區(qū)舉行“信托制”物業(yè)簽約儀式，繼B區(qū)之后正式引入該服務(wù)模式。

從實踐的情況來看，信托制物業(yè)服務(wù)對于提升物業(yè)費收繳率和服務(wù)滿意率有較大幫助。例如，合肥市首個試點信托制模式的商住小區(qū)——上鐵銀欣花園的物業(yè)費收繳率從70%升至97%，全年投訴量降至個位數(shù)。煙臺市新世紀(jì)現(xiàn)代公寓的小區(qū)環(huán)境得到了顯著改善，物業(yè)費收繳率由10%提升至60%，小區(qū)整體的投訴量下降了90%。成都市金堂縣導(dǎo)入信托制物業(yè)服務(wù)的小區(qū)物業(yè)費整體收繳率達(dá)95%以上，服務(wù)滿意率由42.3%升至91.7%。

華南新城是廣州首個試水信托制物業(yè)服務(wù)的大型小區(qū)，不過該模式要順利落地仍面臨不少挑戰(zhàn)。首先是要確保小區(qū)業(yè)委會能成立，雖然物業(yè)公司已表態(tài)支持華南新城成立業(yè)委會，但當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T卻提出了整改意見。2024年9月，番禺區(qū)住建局給華南新城物委會發(fā)出了一份《責(zé)令整改通知書》，認(rèn)定該小區(qū)公示的議事規(guī)則中的計票規(guī)則“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票”、樓棟投票規(guī)則及業(yè)委會候選人采用樓棟推薦制違法，認(rèn)定有關(guān)業(yè)委會候選人須回避與物業(yè)公司利害關(guān)系的規(guī)則違法剝奪了部分業(yè)主的參選權(quán)。

物委會則對番禺區(qū)住建局發(fā)起了行政訴訟，要求撤銷《責(zé)令整改通知書》。5月28日，該案件在廣州鐵路運輸法院開庭審理，目前尚未有判決結(jié)果。這是一個不確定因素。

此外，對于廣州的業(yè)主而言，信托制物業(yè)服務(wù)是一個新生事物，當(dāng)?shù)貨]有前例可循，從了解到接受需要一個過程。例如，部分業(yè)主擔(dān)心信托制是物業(yè)公司騙業(yè)主繳費的一個局，還有業(yè)主不理解物委會為何要把信托制與續(xù)聘物業(yè)公司捆綁到一個議題，表示只同意采用信托制，但不希望續(xù)聘康景物業(yè)。

即便業(yè)主大會表決通過這個議題，新模式下，物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主等的多方磨合也不是短期能夠完成的。張翠微已經(jīng)做好了心理準(zhǔn)備，在她看來，信托制的運作效果與業(yè)委會、物業(yè)公司的操盤手的水平有很大關(guān)系，最大的挑戰(zhàn)就是兩種模式之間怎么平穩(wěn)過渡，她預(yù)計最快也要半年時間才能讓信托制逐步走上正軌。

廣州某大型小區(qū)業(yè)委會主任告訴中國房地產(chǎn)報記者，他是最近才聽聞廣州有小區(qū)要探索信托制物業(yè)服務(wù)，從理論上看是挺理想的，但實際的物業(yè)管理服務(wù)工作涉及的范圍太大，業(yè)主的訴求更廣，還需要在實踐中檢驗效果。