房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

父親名下房屋突然過戶給兒子，新監(jiān)護(hù)人一紙?jiān)V狀要求確認(rèn)合同無效。這場(chǎng)家庭房產(chǎn)糾紛，究竟誰能 “勝訴”？專業(yè)律師為你拆解案件中的法律玄機(jī)。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告李華向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令李華與兒子李軍之間關(guān)于二號(hào)房屋的買賣合同無效；

訴訟費(fèi)由李軍承擔(dān)。

李華稱，自己與李軍系父子關(guān)系 。2023 年 4 月 13 日，法院判決指定李鵬為自己的合法監(jiān)護(hù)人。同月，李鵬發(fā)現(xiàn)李軍將登記在自己名下的二號(hào)房屋變更登記到其名下 。此后，李鵬多次與李軍協(xié)商恢復(fù)房屋原狀，均未成功，無奈之下向法院起訴。

（二）被告的抗辯主張

李軍辯稱，不同意李華的訴訟請(qǐng)求，理由如下：

母親有權(quán)處置：在母親陳芳處置李華名下房產(chǎn)時(shí)，李華已無民事行為能力，陳芳作為監(jiān)護(hù)人及相伴近 70 年的妻子，頭腦清醒、有權(quán)處置 。李鵬 2023 年 4 月才取得監(jiān)護(hù)資格，無權(quán)干涉此前陳芳的行為 。

出于老人利益：李華自 2016 年患老年癡呆癥，2020 年起完全喪失民事行為能力，多年來一直由自己一家悉心照料 。陳芳將房屋過戶給自己，是為保障李華晚年生活，方便日后生病時(shí)能及時(shí)賣房籌錢 。房屋過戶后，自己一家也確實(shí)盡心盡力照顧父母 。

原告動(dòng)機(jī)不純：母親去世后，李鵬迅速取得監(jiān)護(hù)權(quán)并起訴，目的是為將來繼承房產(chǎn)，此舉會(huì)損害李華利益 。

房屋出資事實(shí)：二號(hào)房屋實(shí)際由自己出資從甲公司購(gòu)買，過戶前支付了單位產(chǎn)權(quán)折價(jià)款和超標(biāo)房款，過戶既是履行當(dāng)初約定，也是為李華利益考慮 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

家庭與房產(chǎn)背景：李華與陳芳育有長(zhǎng)子李鵬、次子李軍及三個(gè)女兒 。陳芳于 2023 年 2 月去世 。李華作為甲公司離休人員，獲分配一號(hào)、二號(hào)兩套福利住房，均已取得上市交易資格 。

財(cái)產(chǎn)約定與安排：

2003 年，李華與陳芳簽訂《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書》并公證，明確二號(hào)房屋歸李華所有 。

2012 年，李華出具說明，稱若自己先離世，二號(hào)房屋歸陳芳所有 。

2016 年，家庭成員簽署《家庭協(xié)議書》，約定李華夫婦去世后，二號(hào)房屋分給李鵬，一號(hào)房屋分給李軍 。

監(jiān)護(hù)與過戶情況：2020 年，李華被評(píng)定為無民事行為能力人，陳芳被指定為監(jiān)護(hù)人 。2021 年 11 月 11 日，陳芳代理李華與李軍簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將二號(hào)房屋 “出售” 給李軍，但未實(shí)際支付房款 。2023 年，李鵬成為李華新監(jiān)護(hù)人 。

其他證據(jù)：李軍提交出資憑證、視頻等證據(jù)，證明自己支付房屋相關(guān)費(fèi)用且長(zhǎng)期贍養(yǎng)父母 。陳芳在視頻中稱贊李軍孝順，表達(dá)對(duì)其依賴 。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳芳代理李華簽訂的房屋買賣合同是否有效？

該行為是否符合維護(hù)李華利益的原則？

（二）法律分析

合同性質(zhì)認(rèn)定：從簽訂地點(diǎn)、時(shí)間、交易價(jià)格及條款空白等情況判斷，雙方名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與 。根據(jù)法律規(guī)定，以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無效 ，故買賣合同無效 。

監(jiān)護(hù)人職責(zé)審查：監(jiān)護(hù)人僅可為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益處分其財(cái)產(chǎn) 。雖李軍證明出資及贍養(yǎng)事實(shí)，但贈(zèng)與行為效力需結(jié)合更多因素判斷，目前需由繼承人另行訴訟確認(rèn) 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：確認(rèn)陳芳代理李華與李軍于 2021 年 11 月 11 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效 。

四、案件啟示

（一）財(cái)產(chǎn)處置注意事項(xiàng)

規(guī)范約定流程：夫妻財(cái)產(chǎn)約定、家庭財(cái)產(chǎn)分配應(yīng)簽訂書面協(xié)議并公證，明確權(quán)利義務(wù)，避免糾紛 。

監(jiān)護(hù)人職責(zé)：監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，需留存充分證據(jù)證明系為其利益，否則可能面臨行為無效風(fēng)險(xiǎn) 。

（二）家庭糾紛預(yù)防要點(diǎn)

提前溝通規(guī)劃：涉及房產(chǎn)等重大財(cái)產(chǎn)，家庭成員應(yīng)提前協(xié)商，明確分配方案，減少矛盾隱患 。

保留證據(jù)意識(shí)：贍養(yǎng)行為、財(cái)產(chǎn)出資等關(guān)鍵事實(shí)，注意保留憑證、視頻等證據(jù)，為可能的糾紛提供支撐 。

（三）糾紛解決建議

優(yōu)先協(xié)商調(diào)解：家庭糾紛優(yōu)先通過協(xié)商、調(diào)解解決，維系親情關(guān)系 。

及時(shí)法律介入：協(xié)商無果時(shí)，及時(shí)咨詢律師，依據(jù)法律規(guī)定維護(hù)權(quán)益，避免錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī) 。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）