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回遷安置房的歸屬問題常引發糾紛。當賣房人離世，繼承人拒絕配合過戶，已付款入住的買方該如何維權？一起通過真實案例，解析背后的法律邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告李華向法院提出三項訴訟請求：

確認與趙陽于 2006 年 3 月 11 日簽署的《房屋買賣協議》有效；

判令被告王芳、趙小陽及乙公司協助將北京市朝陽區一號房屋過戶到自己名下；

確認一號房屋的居住、使用等相關權益全部歸自己所有。

李華稱，2006 年 3 月 11 日與趙陽簽訂協議，以 44 萬元購買一號房屋，款項已全部支付，房屋也交付使用至今，并取得鄉政府頒發的小產權證。2020 年 9 月 1 日趙陽去世，王芳、趙小陽作為其第一順位繼承人，拒絕配合辦理房屋所有權證，因此訴至法院維權。

（二）被告的抗辯主張

王芳與趙小陽共同辯稱，不同意李華的訴訟請求。她們表示，一號房屋是東村 XX 號院拆遷后的回遷安置房，王芳、趙小陽與趙陽均為被安置人員，三人共享有 200 平方米安置面積，趙陽用該面積購買了一號房屋和另一套二號房屋，兩套房屋未進行析產分割，屬于三人共同共有。趙陽未經同意擅自賣房，屬于無權處分且未獲追認，因此買賣合同無效。此外，她們并非合同當事人，無義務履行協議。

（三）乙公司的陳述意見

乙公司表示對本案無意見。

（四）法院查明的關鍵事實

拆遷與購房背景：根據相關政策，每人應安置面積 50 平方米，特殊情況可多購 50 平方米。2006 年 2 月 20 日，趙陽與乙公司簽訂合同，購買一號房屋，建筑面積 94.21 平方米，總價 281,593 元 。

房屋買賣過程：2006 年 3 月 11 日，趙陽與李華簽訂《房屋買賣協議》，約定房價 44 萬元；3 月 19 日，趙陽確認收到房款，隨后交付房屋，李華居住使用至今，且房屋已具備辦理產權證條件 。

人物關系與繼承：趙陽于 2019 年 12 月 3 日去世，王芳系其配偶，趙小陽系其女兒，二人為第一順位繼承人 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙陽與李華簽訂的《房屋買賣協議》是否有效？

王芳、趙小陽是否有義務協助辦理房屋過戶？

李華能否主張房屋全部相關權益？

（二）法律分析

合同效力認定：趙陽與李華的《房屋買賣協議》、趙陽與乙公司的購房合同，均為各方真實意思表示。被告未能舉證證明協議違反法律、行政法規強制性規定，根據《民法典》及相關司法解釋，應認定合同有效 。即便趙陽存在無權處分情形，也不影響合同效力，僅涉及物權變動問題 。

過戶義務界定：李華已履行付款義務，房屋也已交付且具備過戶條件。趙陽去世后，王芳、趙小陽作為繼承人，需承受合同權利義務，有責任協助辦理過戶手續 。

權益主張范圍：房屋居住、使用權益包含在所有權內，李華主張確認該部分權益，屬于重復訴求，法院不予處理 。

三、裁判結果

法院判決：

乙公司于判決生效之日起七日內，協助王芳、趙小陽辦理一號房屋所有權證，將房屋轉移登記至二人名下；

王芳、趙小陽在完成第一項登記后七日內，協助李華辦理一號房屋所有權證，將房屋轉移登記至李華名下。

這一判決明確了各方義務，保障了李華的合法權益，也為類似糾紛提供了裁判參考。

四、案件啟示

（一）回遷房買賣風險防范

核實產權狀況：購買回遷房時，務必確認賣方是否為唯一產權人，房屋是否存在共有、抵押等情況，可要求查看拆遷協議、安置證明等文件 。

明確合同條款：合同中約定清楚過戶時間、違約責任、稅費承擔等細節，避免因約定不明引發糾紛 。

（二）繼承人法律責任

繼承權利與義務：繼承人不僅繼承遺產權益，也需承擔被繼承人的合同義務，拒絕履行可能面臨法律責任 。

及時處理糾紛：涉及遺產房屋買賣爭議，應積極協商或通過法律途徑解決，拖延可能擴大損失 。

（三）維權注意要點

保留關鍵證據：付款憑證、房屋交付證明、溝通記錄等證據要妥善保存，為訴訟提供有力支撐 。

咨詢專業律師：遇到復雜房產糾紛，及時尋求律師幫助，確保合法權益得到最大程度維護 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）