房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

簽了房屋買賣合同卻被認定無效？原告違約金索賠，實則是一場對法律關系認知的誤讀。作為律師，我們將撥開交易表象的迷霧，才能還原本案借貸擔保的真實法律性質。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陸遠向法院提起訴訟，要求被告周明賠償違約金 20 萬元。

陸遠稱，2022 年 10 - 12 月，周明陸續借款 25 萬元給他，用于兒子周宇在國外讀書和創業周轉。2022 年 12 月 3 日，雙方約定 2023 年 1 月 3 日前還清欠款。但到期后，周明僅還款 5 萬元并一直推脫。2023 年 1 月 10 日，陸遠、周明和周宇協商，因周明債務纏身，決定將其名下位于北京市朝陽區的一號房屋以 380 萬元賣給陸遠（當時市場價約 350 萬元）。陸遠轉賬 5.5 萬元，并約定周明欠的 25 萬元作為購房定金。然而合同簽訂后，周明卻以各種理由拒絕履行。陸遠還發現，周明此前向銀行貸款 200 萬元尚未償還。2023 年 3 月 1 日，周明提出退還 25 萬定金并支付 25 萬違約金，當場支付 12 萬元，次日又支付 13 萬元，之后以無力償還為由拒付剩余違約金。經協商，雙方簽訂借款合同，約定周明和周宇共同承擔 20 萬元債務，分 6 個月支付并附利息，若違約按日 2% 計算違約金。但合同簽訂后，周明再次違約，陸遠無奈訴至法院 。

（二）被告的抗辯主張

被告周明辯稱，不同意陸遠的訴訟請求。他表示，與陸遠自 2021 年相識后產生借貸關系，簽訂房屋買賣合同并非真實賣房意愿，而是為解決民間借貸糾紛設立的擔保 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同與協議：陸遠提交 2023 年 1 月 10 日的《房屋買賣合同》及補充協議，約定房屋總價 380 萬元、付款方式、過戶時間和違約責任；還提交了借條和以一號房屋為抵押的《借款合同》 。

爭議焦點：雙方均認可房屋買賣合同未履行。周明承認合同簽字真實，但否認房屋買賣關系，稱補充協議非真實意思表示，買賣合同是還款擔保，且陸遠曾承諾還清 25 萬元則合同作廢 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陸遠與周明之間究竟是房屋買賣合同關系，還是以買賣合同為借貸擔保的關系？被告是否應支付違約金？

（二）法律分析

合同性質認定：根據《民事訴訟法》及相關司法解釋，當事人需對主張的事實舉證。雖然陸遠提供了買賣合同等證據，但結合雙方存在借貸關系的背景，以及周明提出合同為還款擔保的抗辯，現有證據不足以證明雙方存在真實房屋買賣合意。

違約責任判定：由于法院認定雙方不存在房屋買賣合同關系，那么基于房屋買賣違約主張的違約金，就失去了法律基礎 。

三、裁判結果

法院判決駁回原告陸遠的全部訴訟請求。這意味著，陸遠要求周明支付 20 萬元違約金的訴求，因缺乏事實和法律依據未得到支持。

四、案件啟示

（一）交易簽訂注意事項

明確合同性質：借貸與買賣法律性質不同，簽訂合同時務必清晰界定交易本質，避免模糊表述引發糾紛；

細化條款約定：若為借貸擔保，應采用規范的擔保合同形式，明確擔保方式、范圍和期限 。

（二）證據留存要點

保留溝通記錄：交易過程中的聊天記錄、通話錄音等，可作為佐證真實交易意圖的關鍵證據；

完善書面材料：涉及款項支付、合同變更等重要事項，需簽訂補充協議并簽字確認 。

（三）風險防范指南

審慎對待 “以房抵債”：此類交易易產生糾紛，建議咨詢專業律師，確保合同合法有效；

關注履約能力：交易前調查對方財務狀況和信用記錄，降低違約風險 。

遇到類似合同糾紛不知如何解決？私信專業律師，獲取一對一法律解決方案，守護你的合法權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）