2025.07.02

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作者 |第一財經 馬一凡

2025年上半年，杭州土拍狂攬千億出讓金，已經接近去年全年土拍收入，領跑全國。

在高溢價率“地王”不斷誕生之際，杭州全面取消新房限價政策，樓市邏輯徹底改寫——從限制新房價格制造“一二手倒掛”到引導新房價格提升、鼓勵開發商打造高質量產品，杭州正在重塑新房價格體系。

近兩個月來，杭州首批不限價格的新房入市，多個改善型樓盤銷售情況良好：單價跳漲20%的中高端項目"三開三罄"，一個半月就實現清盤；較此前限價上漲40%的千萬級豪宅盤中簽率低至13%，輕松“日光”。由土地盛宴傳導至新房市場的效應，正改寫中國二線城市的房價天花板。

地價飆升攬金千億

近日，“賣地大戶”杭州出讓了今年上半年的最后6宗涉宅地塊，全部溢價成交，最搶手一宗宅地溢價率更是高達68%。

6宗地塊中，一宗錢江世紀城地塊歷經開發商98輪“廝殺”，最終被浙江本土房企金帝集團斬獲，樓面價高達5.4萬元/平方米，打破了2個月前保利在同板塊拿地創下的樓面價紀錄（5.16萬元/平方米），成為錢江世紀城新地王。

據杭州貝殼研究院統計，今年上半年，杭州共出讓68宗涉宅地塊，土地出讓金高達1160億元，已達到去年全年土地出讓金的99%，在全國各城市當中位列第一，超越了北上廣深。

而根據克而瑞研究中心統計，上半年杭州累計土地成交金額達到1228.15億元（含招拍掛和協議出讓），同計算口徑下上海的土地成交金額累計達1273億元，杭州略少于上海，排名全國第二，北京則以1121億元的成交金額排名第三。

這份與上海土地成交金額不相上下的成績，意味著今年對杭州來說又是一個土地出讓“大年”。

不僅是土地出讓金總數在攀升，杭州的單價地王也不斷刷新紀錄——自從去年10月上旬杭州全面取消新房限價后，杭州的“地王潮”成了土拍常態。

尤其是在今年3月，杭州的單價“地王”紀錄從7.7萬元/平方米漲到8.8萬元/平方米，只用了三天。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示，今年以來，杭州的供地勢頭呈現增量、提質的強勁勢頭，上半年土拍平均溢價率達到39%，熱度維持在高位，不過土地市場也在加劇分化，核心區出讓量多、高溢價、地王潮不斷，外圍低密為主、供應量少、低溢價率。

“隨著高價地的不斷面世，新的產品和價格體系有待市場進一步驗證。”上官劍說道。

漲價后豪宅輕松“日光”

去年下半年，杭州放松了對土地價格和新房價格的限制，這一舉措給杭州樓市帶來了巨大變化。

過去，杭州新建商品房市場的火爆非常依賴“一二手房倒掛”形成的價格差，多次出現的“萬人搖”打新盛況，源于購買新房存在一定的套利空間。而隨著新房限價的取消，杭州新房市場將走向何方？

從今年5月開始，杭州首批不限價樓盤陸續上市，新的商品房價格體系逐漸浮現。

位于拱墅區的綠城岸芷丁香項目，是今年杭州核心城區首個入市的不限價樓盤，在剛拿地時，即便是非常熟悉市場情況的業內人士，也認為這個樓盤未來的銷售情況具有較多不確定性。

該項目所在板塊過去的限價是4.7萬元/平方米，但過往多個限價盤的銷售表現并不出色。綠城岸芷丁香于今年5月首開112套房源，精裝售價定在了5.63萬元/平方米，相比之前的限價漲了20%。

然后首批入市的結果是112套房源吸引了1088組家庭參與搖號，中簽率僅為10%。后來，綠城很快又推出了第二批次和第三批次，每次開盤定價都在上漲——二批次開盤均價5.87萬元/平方米，比第一次開盤的單價又漲了2000多元；三批次更是直接漲到了近6萬元/平方米。

結果，該樓盤在一個半月內就清盤了，三開三罄，網簽量排入了今年上半年杭州商品房住宅網簽前20名榜單中。

位于之江核心區的華潤沄璟文華軒，也在今年5月首開124套，精裝售價為4.5萬元/平方米，較之前的板塊限價上漲了約20%，最終吸引了509組家庭參與搖號，中簽率僅為24%。

6月下旬，杭州兩個總價千萬級別的不限價豪宅項目開盤，情況也備受市場關注。

位于杭州市中心安琪兒板塊的錦上萬象府，首開均價跳漲至6.56萬元/平方米，比此前板塊限價上漲了40%，依然吸引484組客戶報名，中簽率低至13%，選房至219號售罄。

錢二板塊首個不限價樓盤杭序府的首推112套房源，均價跳漲至5.9萬元/平方米，比過去的限價漲了13%，最終收獲報名登記323組，中簽率近35%，選房至317號售罄，也成了一個“日光盤”。

一位杭州房地產業內人士對記者表示，由于杭州近半年來土地出讓以核心優質地塊為主，疊加開發商希望通過打造“好房子”來提升產品溢價，近期杭州新房市場中高端“改善盤”成為了絕對主角，這些改善型住宅即便價格相對過去有所上漲，仍然普遍受到購房者歡迎。

“受土拍效應的影響，市場普遍預期未來還有大量低密和大戶型項目入市，繼續推高市場價格，因此目前的中高端產品還是熱銷的，而且投資客有所減少，注重居住質量的自住客群相對增加。”上述人士稱。

微信編輯| 小羊