江灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????江灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????是上海寶山高境板塊2025年推出的高端改善型住宅項目，定位為北上海稀缺的200㎡新海派寬邸。項目地處寶山、虹口、楊浦、靜安四區交匯處，緊鄰3號線殷高西路站（直線約77-100米）及18號線殷高路站（1公里），交通極為便捷江灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????

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項目占地約1.5萬平方米，容積率僅1.69，綠化率高達39%，規劃為一棟18層高層住宅，僅推出32套建面約200㎡的大平層單位，兩梯兩戶設計，確保了社區的純粹性和私密性。戶型采用四房三衛布局，南北通透，主臥套房設計，配備獨立衣帽間和觀景浴缸，空間感遠超普通住宅。江灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????

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精裝修標準媲美市中心豪宅，采用博世、唯寶、漢斯格雅等國際一線品牌，并搭載全屋智能系統。項目周邊教育資源豐富，生態環境優越，商業配套完善，是追求品質生活的精英人士的理想選擇江灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????。

灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????灣鴻璽官方售樓處熱線：400-9955-415???????接下來，我們從區位、產品、交易三大維度、12個細分項來詳細測評：

區位評級C+

區位總評給到C+，其中地理c，交通a，配套b，相鄰c。

項目位于寶山淞南，緊鄰中環線，是寶山區內距離市中心較近的地方。

交通便捷性強，距離軌道交通3號線殷高西路站僅100米。

周邊是成熟的住區，交通大學附屬中學、興業坊等教育、商業資源環伺。但因為項目緊鄰逸仙路高架+輕軌3號線，疊加的噪音影響不可避免，相鄰關系給到C。

總之，項目整體的區位還不錯，但是基于1500萬的總價和對應的客群，只能給到C+。

產品評級C

產品總評C，其中規劃與排布c，公區c，戶型b，內裝b+。

江灣鴻璽以全200平大戶型社區為賣點，乍看是想復制內環內 “純粹圈層” 的成功邏輯，但卻忽略了最基本的板塊屬性 —— 寶山淞南向來是承接市區外溢的中端改善主場，區域內主力成交總價集中在800-1200 萬，客群多為閘北、虹口外溢的務實型家庭。項目突然拋出 1500 萬起步的大戶型，猶如在便利店貨架擺上奢侈品 —— 不是東西不好，而是消費場景完全錯配。

先來看外立面，江灣鴻璽采用大面積真石漆，對比江灣金茂府的鋁板+玻璃幕墻，可謂是掉了一個檔次。其次是公區，社區內部沒有會所和歸家儀式動線，僅在地下一層設置了少量的泛會所空間。要知道，高端住區的核心競爭力從來不止于戶型面積，而是“如何讓業主在社區內實現社交、休閑、親子等綜合需求”。對比同板塊競品招商序的 1200 平私享會所、江灣金茂府的五重歸家禮制，江灣鴻璽的居住場景堪稱“高端外殼，剛需內核”。

最后看戶型，與板塊內主力在售的戶型比較來看，沒有多陽臺的贈送。但目前市場普適性很強的全飄窗贈送，在本案的200平戶型中，貌似一個都沒有。

交易評級C

交易總評C，其中定價c，供需d，競品c，能力c。

江灣鴻璽的問題，本質是開發商用“拍腦袋” 的定位代替市場調研，用 “口號式” 的營銷掩蓋產品力不足，導致客戶很難為“偽高端”買單。

定價c，江灣鴻璽的過會單價76900元/㎡，和區域內的招商序、江灣金茂府項目的大戶型單價相比較來看，差別并不大。但恰恰因為單套戶型面積過大，總價直接躍升至1500萬的高位，完全脫離了區域客戶的總價承受力，供需方面呈完全錯配。

在淞南，招商和金茂在產品力打造方面具有極強的卷的能力和意愿，小眾房企很難在區域市場分得一杯羹。