作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

6月27日，萬科企業(yè)在深圳召開2024年度股東大會(huì)，這也是深圳地鐵集團(tuán)入主后的首次年度股東會(huì)議。

會(huì)議現(xiàn)場，深鐵集團(tuán)董事長辛杰以萬科董事會(huì)主席身份主持大會(huì)，而曾經(jīng)的"掌門人"郁亮則以執(zhí)行副總裁身份坐在右側(cè)，這一座位變化直觀展現(xiàn)了萬科權(quán)力架構(gòu)的重大調(diào)整。

面對(duì)2024年494.78億元的歷史性巨虧，萬科管理層在會(huì)上坦承經(jīng)營困難，但同時(shí)展現(xiàn)出強(qiáng)烈的信心。辛杰代表大股東深鐵集團(tuán)明確表態(tài)，將"動(dòng)員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展軌道"。

據(jù)界面新聞等媒體統(tǒng)計(jì)，今年上半年深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供148.52億元股東借款，用于償還公開市場債券，成為萬科抵御流動(dòng)性危機(jī)的關(guān)鍵支撐。

這次股東大會(huì)也標(biāo)志著萬科正式進(jìn)入"深鐵時(shí)代"。從數(shù)據(jù)看，萬科正面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)，但大股東持續(xù)輸血和公司積極自救，為萬科走出困境提供了可能。

會(huì)上管理層明確表示，將用時(shí)間換空間，逐步化解風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在的關(guān)鍵是，萬科能否在新管理層帶領(lǐng)下，找到適合的轉(zhuǎn)型路徑。

萬科2024年業(yè)績數(shù)據(jù)可以用“觸目驚心”來形容。公司全年?duì)I業(yè)收入3431.8億元，同比下降26.3%；凈虧損494.78億元，是萬科1991年上市以來的首次年度虧損，也是去年A股市場虧損最大的公司。

虧損原因可以分為四個(gè)方面。首先是過往高價(jià)拿地的項(xiàng)目集中結(jié)算，毛利率大幅下滑。其次是計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元。第三是應(yīng)收款項(xiàng)信用減值264億元。最后是資產(chǎn)處置時(shí)交易價(jià)格低于賬面價(jià)值形成損失。

更深層的問題在于萬科的經(jīng)營模式。2016年"寶萬之爭"后，萬科資產(chǎn)負(fù)債率從78%以下快速上升到2018年的84.59%。即使郁亮在2018年提出"活下去"戰(zhàn)略，負(fù)債率下降仍然緩慢。2020年仍高達(dá)81.28%，顯示公司未能及時(shí)調(diào)整"三高"模式。

困難接踵而至，2024年萬科合同銷售金額2460.2億元，下跌34.6%。今年1-5月銷售570.6億元，下降43.73%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)更加緊張，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，萬科境內(nèi)債務(wù)358.01億元中，一年內(nèi)到期的有273.73億元，占比76.57%。3月底數(shù)據(jù)顯示，公司貨幣資金755億元，但短期借款228.55億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債1329億元。

緊要關(guān)頭，深鐵集團(tuán)出手提供了實(shí)質(zhì)性支持。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年以來深鐵集團(tuán)分5次向萬科提供股東借款，總計(jì)148.52億元。具體時(shí)間和金額為：2月10日28億元、2月21日42億元、4月29日33億元、5月14日15.52億元、6月6日30億元。這些資金全部用于償還債券本息。

深鐵集團(tuán)的支持不限于資金，還包括幫助資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融資源等。

萬科正通過多種方式積極自救。債務(wù)處理方面，公司今年已完成165億元公開債務(wù)償還，境外公開債已清零，未來兩年無境外到期債務(wù)。萬科還計(jì)劃通過加速銷售回款、控制開發(fā)節(jié)奏、市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。

6月期間，萬科出售7295.6萬股A股庫存股，獲得4.79億元資金。股東大會(huì)通過H股增發(fā)授權(quán)，董事會(huì)可發(fā)行不超過已發(fā)行H股20%的新股。

同時(shí)，萬科土地獲取策略也在調(diào)整，5-6月萬科在鄭州、武漢獲取低總價(jià)地塊，整體趨勢轉(zhuǎn)為"小體量、快周轉(zhuǎn)"模式來控制風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的多遠(yuǎn)轉(zhuǎn)型也在進(jìn)行，萬科確定綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓為核心主業(yè)，逐步退出非主業(yè)領(lǐng)域。

例如，萬物云2024年?duì)I收363.8億元，增長8.9%。泊寓管理26.2萬間房源，出租率95.6%。今年前5月，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入287億元，增長7.8%。

萬科與控股股東深鐵集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同正在推進(jìn)。萬科泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運(yùn)營協(xié)議，打造軌道交通與社區(qū)結(jié)合的模式。在TOD項(xiàng)目開發(fā)中，深鐵提供軌道建設(shè)和站點(diǎn)資源，萬科負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)。

對(duì)于市場前景，郁亮在股東大會(huì)上表達(dá)了相對(duì)樂觀的看法。他認(rèn)為房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定發(fā)展軌道，理由包括：土地市場結(jié)構(gòu)改善，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加；需求端有回升基礎(chǔ)，去年9月政策出臺(tái)后市場逐步修復(fù)；存量去化力度加大，行業(yè)現(xiàn)金流改善；新房產(chǎn)品力提升，多元化趨勢明顯。

萬科管理層表示，在各方支持下，公司有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，將努力化解到期債務(wù)。雖然徹底解決問題需要時(shí)間，但在政策支持、金融機(jī)構(gòu)配合、大股東援助的多重保障下，萬科更有希望找到走出困境的路徑。

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