作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

6月27日，萬科企業在深圳召開2024年度股東大會，這也是深圳地鐵集團入主后的首次年度股東會議。

會議現場，深鐵集團董事長辛杰以萬科董事會主席身份主持大會，而曾經的"掌門人"郁亮則以執行副總裁身份坐在右側，這一座位變化直觀展現了萬科權力架構的重大調整。

面對2024年494.78億元的歷史性巨虧，萬科管理層在會上坦承經營困難，但同時展現出強烈的信心。辛杰代表大股東深鐵集團明確表態，將"動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能推動公司重歸健康發展軌道"。

據界面新聞等媒體統計，今年上半年深鐵集團已累計向萬科提供148.52億元股東借款，用于償還公開市場債券，成為萬科抵御流動性危機的關鍵支撐。

這次股東大會也標志著萬科正式進入"深鐵時代"。從數據看，萬科正面臨嚴重挑戰，但大股東持續輸血和公司積極自救，為萬科走出困境提供了可能。

會上管理層明確表示，將用時間換空間，逐步化解風險。現在的關鍵是，萬科能否在新管理層帶領下，找到適合的轉型路徑。

萬科2024年業績數據可以用“觸目驚心”來形容。公司全年營業收入3431.8億元，同比下降26.3%；凈虧損494.78億元，是萬科1991年上市以來的首次年度虧損，也是去年A股市場虧損最大的公司。

虧損原因可以分為四個方面。首先是過往高價拿地的項目集中結算，毛利率大幅下滑。其次是計提存貨跌價準備81.4億元。第三是應收款項信用減值264億元。最后是資產處置時交易價格低于賬面價值形成損失。

更深層的問題在于萬科的經營模式。2016年"寶萬之爭"后，萬科資產負債率從78%以下快速上升到2018年的84.59%。即使郁亮在2018年提出"活下去"戰略，負債率下降仍然緩慢。2020年仍高達81.28%，顯示公司未能及時調整"三高"模式。

困難接踵而至，2024年萬科合同銷售金額2460.2億元，下跌34.6%。今年1-5月銷售570.6億元，下降43.73%。

債務結構更加緊張，據Wind數據，萬科境內債務358.01億元中，一年內到期的有273.73億元，占比76.57%。3月底數據顯示，公司貨幣資金755億元，但短期借款228.55億元，一年內到期非流動負債1329億元。

緊要關頭，深鐵集團出手提供了實質性支持。

據中國房地產報統計，今年以來深鐵集團分5次向萬科提供股東借款，總計148.52億元。具體時間和金額為：2月10日28億元、2月21日42億元、4月29日33億元、5月14日15.52億元、6月6日30億元。這些資金全部用于償還債券本息。

深鐵集團的支持不限于資金，還包括幫助資產和股權處置、參與萬科消費基礎設施REIT認購、協調金融資源等。

萬科正通過多種方式積極自救。債務處理方面，公司今年已完成165億元公開債務償還，境外公開債已清零，未來兩年無境外到期債務。萬科還計劃通過加速銷售回款、控制開發節奏、市場化轉讓、資產證券化等方式實現資產價值。

6月期間，萬科出售7295.6萬股A股庫存股，獲得4.79億元資金。股東大會通過H股增發授權，董事會可發行不超過已發行H股20%的新股。

同時，萬科土地獲取策略也在調整，5-6月萬科在鄭州、武漢獲取低總價地塊，整體趨勢轉為"小體量、快周轉"模式來控制風險。

業務結構的多遠轉型也在進行，萬科確定綜合住區開發、物業服務和租賃公寓為核心主業，逐步退出非主業領域。

例如，萬物云2024年營收363.8億元，增長8.9%。泊寓管理26.2萬間房源，出租率95.6%。今年前5月，經營服務業務收入287億元，增長7.8%。

萬科與控股股東深鐵集團的產業協同正在推進。萬科泊寓與深鐵置業簽署租賃運營協議，打造軌道交通與社區結合的模式。在TOD項目開發中，深鐵提供軌道建設和站點資源，萬科負責房地產開發運營，雙方優勢互補。

對于市場前景，郁亮在股東大會上表達了相對樂觀的看法。他認為房地產市場將回到穩定發展軌道，理由包括：土地市場結構改善，核心城市優質地塊供應增加；需求端有回升基礎，去年9月政策出臺后市場逐步修復；存量去化力度加大，行業現金流改善；新房產品力提升，多元化趨勢明顯。

萬科管理層表示，在各方支持下，公司有能力應對挑戰，將努力化解到期債務。雖然徹底解決問題需要時間，但在政策支持、金融機構配合、大股東援助的多重保障下，萬科更有希望找到走出困境的路徑。

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