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樓市調整到了新階段，上海房價整體正再次陷入走低趨勢。

最近上海很多標桿小區的房價也頂不住了，不少房東開始砸盤。

砸盤

1）大虹橋青浦徐涇標桿小區仁恒西郊花園，最近出現一套單價5.8萬的三房成交，創了新低。

相比22年的8.9萬單價的高點，下挫34.8%，大幾百萬縮水了。

仁恒西郊花園品質在線，但房齡在徐涇不占優勢，周邊大量的五年以內的次新房。

而等到2026年徐涇大量的限售新房解禁，才是真正的考驗。

2）黃浦濱江的標桿小區華潤外灘九里，小戶型也跌慘了。

22年3月，73.86平的高區一房，成交價1448萬。

現在同樣的高區同戶型一房，掛牌價1078萬，成交還要再打個折。

實際成交的有低于1000萬，2年多跌掉了450萬，跌幅超過31%。

算上當時的交易稅費什么的，一房虧損超過500萬，還是很肉疼的。

109平的兩房戶型，排除樓層差異，跌幅也接近30%。

小區品質很棒，但小戶型位置差，沒有景觀，多少有點硬擠進去富人小區的意思。

188平的主流三房，跌幅也不小，算上樓層差異，相對小戶型抗跌一些。

不過相比2020年的價格，依然有一定漲幅，就是苦了高位接盤的買家。

華潤外灘九里這個小區，房齡至今也有十幾年了，但品質和景觀依然在線。

不過對比黃浦區周邊房齡更新的品質小區，各方面多少也有點落后了，賣房也難逃以價換量。

目前小區二手房掛牌量33套，總共522戶，掛牌率6%，價格依然有壓力。

3）黃浦區老西門標桿復興瓏御，之前因為某明星事件聲名鵲起。

單價從高峰25萬到如今的16萬，跌幅超過三分之一。

當年4450萬成交的185平方，如今報價也只有3382萬，估計成交價也就是3000萬多點。

三房2年左右跌掉1200多萬以上，2房跌掉700多萬。這個跌幅在核心區域來講，算是挺狠的了。

小區車位充足，第一太平洋戴維斯物業管理，高端會所，恒溫泳池，外立面玻璃幕墻加干掛石材，各方面都是豪宅標配。

樓下三軌環繞，10號、8號老西門站，9號線陸家浜路站；房齡也很新，對口一梯隊蓬萊路二小；戶型也不差。

暴跌背后，一個是老西門這個地段，相比新天地還是差了些。而最大的根源，還是供需關系出了問題。

4）陸家嘴北濱江標桿之一，萬科翡翠濱江，單價從巔峰的17-21萬+，跌到13萬+。

小區優勢是朝北看黃浦江景—看的還是東外灘，但是這個優勢又被正在建的太古北濱江所遮擋。

加上片區寫字樓空置率高，對面江景不成熟， 整個板塊的價值段位都下調了。

5）莘莊最好最貴的南廣場，標桿TODTOWN天薈最高賣到了14w/平，最新成交只有9.8萬 /平 了，跌幅30%。

莘莊其他老商品房也跌狠了，名都新城，好世鹿鳴苑等等，如今500萬就能上車兩房了，兩年前想到不要想。

還有浦東楊東的標桿小區，仁恒公園世紀，相比高點兩房總價回調五百萬。

大寧的靜安府，小戶型掛牌已經在1000萬以下了……

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原因

這些標桿網紅小區砸盤：

1）要 么是板塊輪動， 市場原因；

2）要么小區本身的問題，房齡，景觀，炒房客逃離；

所謂盈虧同源，很多時候，漲的多的小區，跌起來也狠，因為炒作嚴重。

3）要么供需關系失衡，周邊新房大量上市，品質比你高，價格也沒貴。

以 5月份為例，上海5月新房成交套數4828套，成交均價90711 元/m2 ，同比去年上漲11.7%，環比上月上漲24.8%。

5月共有40個項目集中開盤，均價超過10萬/㎡的新盤有14個。

綠城潮鳴東方、上海壹號院、康定壹拾玖幾個超級豪宅開盤日光。

上海這一波救市是救流動性，救產業鏈及就業人員，所以新房在漲價，二手房卻在跌。

老破大、老破小和優質新房價格徹底分道揚鑣，隔一條馬路，房價差三倍。

市區新房豪宅層出不窮，產品也不斷創新：

層高3米以上，精裝交付，中央空調，新風系統，全屋地暖，泳池會所，人車分流，產品全面吊打以前層高2.85米的老房子。

有錢人基本都會選擇新房。

市區的20年以上房齡的房子，競爭力明顯下降。

尤其土地供應多的地段，中興路，西藏北路，楊浦東外灘。

上海有錢人是很多，上海的國際化視野，高端消費，頂級的教育醫療配套，吸引長三角和全國的富人來買房定居。

但這也禁不住市中心如此大量的豪宅供應。

我們發現，市面上總價2000萬以上的二手豪宅，掛牌價、成交價下滑，掛牌量也在迅速擴大。

市區 開閘放水一樣狂推豪宅用地，豪宅新房巨量供應，供需關系失衡。

粗略算算，最近三年光黃浦區就要推5000套豪宅，還不說城隍廟、黃浦濱江、老西門，大量的空地都等著蓋豪宅。

再加上徐匯濱江、老靜安這些地方要推的新盤，上海市中心的豪宅新房，需要多少有錢人才能賣完？

上海市中心豪宅的供需關系要徹底失衡了。

以前說豪宅，市區核心地段好房子是核心資產，是因為整體的供需關系緊張。

如今供需逆轉，多少核心資產也不保值了，但市區至少流動性還能保障。

君不見佘山趙巷的獨棟大別墅，好多掛牌好幾年，完全無人問，連個帶看都沒有，徹底成不動產了。

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小結

上海樓市正經歷一場殘酷的價值重估，曾經風光無限的“標桿”也開始跌落神壇。

建議大家，下行周期買房，警惕高溢價，熱門炒作板塊和小區。

警惕供需關系失衡的地段和產品，買房給自己留足安全墊，

上海的所謂好房子，標桿，往后也不能閉眼亂買了。

三點：

“豪宅”也分三六九等：真正的硬通貨，永遠是黃浦江邊、新天地旁這種“心臟地段”的稀缺大戶型，景觀、圈層缺一不可。

那些擠在豪宅區里的“小戶型”、或者被新盤遮擋江景的“偽豪宅”（如北濱江），跌起來可能比普通房子還狠。

別被“日光新盤盤”忽悠了：綠城潮鳴東方、融創壹號院這些頂級新盤秒光，是因為開發商把產品做到極致（泳池會所、科技系統）。

但二手房呢？同地段的老豪宅產品過時，價格只能“骨折”才能賣。

供需逆轉時，流動性比漲價更重要——否則就像佘山別墅，掛牌幾年連看房的都沒有。

一句話總結：不是所有貼著“標桿”標簽的房子都能躺贏。

產品錯配、地段透支、供應扎堆的“標桿”、“豪宅”，正在被市場打回原形。

普通人攢錢買房，更得躲開這些坑。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數據和房源。我發現最近的市場表現挺一般的，相比四五月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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