北京進深 徐迪 開盤半個月，朝陽三間房新盤金茂滿曜已完成99套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，成交均價約7.8萬元/㎡。

簽約面積1.26萬㎡，網(wǎng)簽金額總計9.83億元。

金茂滿曜住宅建面9.1萬㎡，規(guī)劃19棟8-26F洋房+小高層，共計719套住宅。

5月30日，14棟共569套住宅取得預(yù)售證。小區(qū)東側(cè)的5#、13#、14#、15#以及中央10#號不在本次取證范圍內(nèi)。

取證房源擬售均價在8.23萬-9.13萬/㎡區(qū)間，其中央景樓王9#樓的次頂層預(yù)售價達到9.43萬元/㎡。

6月16日項目正式開盤，目前網(wǎng)簽房源集中在2#、3#、9#、11#、16#和17#這六棟樓里。

其中3#樓77套房源已有30多套網(wǎng)簽，另有若干預(yù)訂。

3#樓為起步戶型，建面115/116㎡三居，以預(yù)售價計算，115戶型套總價在970萬左右，加上開盤優(yōu)惠，實際成交價930萬左右。

這個價位上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

金茂滿曜開盤首推的6棟樓，包括了全部主推戶型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，此外在東北角的1#樓里還有部分120和148戶型。

南向通面寬陽臺送一半面積+北向設(shè)備平臺面積全贈送，拓展后的使用率，在94%-98%區(qū)間。

但從樓盤表上來看，金茂滿曜主力133戶型的產(chǎn)權(quán)得房率約78%；

中央樓王棟最高可達79%以上，但1#樓房源得房率最低至68%。

具體來看：1#樓為26層高層，為148㎡/120㎡戶型。

其中，建面146.17㎡四室兩廳，套內(nèi)面積99.17㎡，產(chǎn)權(quán)得房率67.8%；

建面120.19㎡三室兩廳，套內(nèi)面積82.02㎡，產(chǎn)權(quán)得房率68.2%。

2#、6#、11#、16#、18#樓為8-11層洋房，均為133㎡戶型。

其中，建面133.12㎡三室兩廳，套內(nèi)面積103.81㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約78%。

3#、7#樓為18層小高層，均為115/116㎡戶型：

其中，建面117.2㎡三室兩廳，套內(nèi)面積84.33㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約72%；

建面115.87㎡三室兩廳，套內(nèi)面積83.57㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約72%。

4#、8#樓為18層小高層，12#、17#、19#樓為13層小高層，為中間戶116㎡+邊戶129㎡組合。

其中，建面114.7㎡三室兩廳，套內(nèi)面積83.57㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約72.9%；

建面129.09㎡四室兩廳，套內(nèi)面積94.26㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約73%。

中央樓王棟為洋房，本次取證的9#樓總高8層，為159㎡頂配戶型。

其中，建面157.32㎡三室兩廳，套內(nèi)面積124.85㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約79.4%。

小區(qū)里有很多水系，特別是沿著街坊路的兩側(cè)。

總平圖上，一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分，街坊路上設(shè)置了3個車行出入口，1個進入西區(qū)，2個進入東區(qū)，分別對應(yīng)三排住宅樓。

但在戶型分布圖上，幾乎看不到街坊路的存在。整條路線九曲回腸，被各種大喬木和弧形水池占據(jù)，很難讓機動車穿行。

在回復(fù)反饋意見時，開發(fā)商承諾將“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”

但是同時也補充了一句，街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時無車行，對交通影響極小。

說白了，街坊路對外開放，但僅對行人和應(yīng)急車輛開放，社會車輛不能通行。

實際上是把這條12米寬的街坊路變成了一條步行街。咨詢了售樓人員，說是這條路會做成一條櫻花大道。

此外，小區(qū)西北角有一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物。

文件要求這個碑原地保留，但售樓人員說在項目施工前就已經(jīng)移出去了。并且一再強調(diào)：那個不是墓碑，是誥封碑。

對大部分購房者來說，碑就是碑，立在自家門口看著還是不順眼的。

眼下，誥封碑一走，無論對于開發(fā)商還是業(yè)主，這都是一件好事。

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

1、南區(qū)06地塊，保利操盤，案名為朝觀天珺。

地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。

首批次397套，擬售價格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間。

6月10日開盤，目前網(wǎng)簽33套，成交均價8.4萬/㎡，網(wǎng)簽金額總計3.56億元。

2、D區(qū)07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

6月16日，金茂滿曜開盤，目前網(wǎng)簽76套，成交均價7.82萬/㎡，金額總計7.59億元。

距離不到1公里的兩個項目，賣出了近6000元的價格差。

兩個項目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

定價邏輯上，兩個項目形成“高低配”錯位入市，金茂滿曜主打“質(zhì)價比”吸引預(yù)算有限的客群。

僅從樓面價來看，金茂滿曜地塊4.8萬/㎡，朝觀天珺是5.6萬/㎡，差出了8000元，金茂滿曜反而比朝觀天珺多了2000塊利潤。

不過購房者大概率是不想看這筆賬的。

兩個項目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線。

金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；

保利朝觀天珺則緊鄰朝陽北路，比金茂滿曜更靠近地鐵，出大門幾十米就是褡褳坡站。

一個是2分鐘到地鐵，一個是10分鐘到地鐵，除此之外，周邊配套資源基本一致。

這種情況下，100平米的房子差出大幾十萬，換誰都要掐著錢包好好尋思尋思。

附：金茂滿曜戶型圖

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