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25年來(lái)澳洲申報(bào)房產(chǎn)投資收入的人第三次減少

根據(jù)稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，2022-23財(cái)年申報(bào)房產(chǎn)投資收入的人比前一年少了幾千，這是記錄開始以來(lái)的僅第三次減少。

而其他兩次發(fā)生在2008年的全球金融危機(jī)和新冠大流行中。

2022-23年的房產(chǎn)投資者比前一年少了7081人，減少了0.3%。

而1999-2000年開始的房產(chǎn)投資者記錄顯示平均年份里申報(bào)房產(chǎn)投資收入者的人數(shù)會(huì)比前一年增加47000人左右。

盡管總體投資者人數(shù)減少，但這主要集中在擁有多個(gè)投資物業(yè)的人。

澳廣對(duì)不同投資者群組的分析顯示某一組的投資者擁有的投資房數(shù)量越多，那么這個(gè)群組在2021-22和2022-23年間的投資規(guī)模縮小越多。

只擁有一個(gè)投資物業(yè)的人數(shù)實(shí)際上還增加了2337人，減少的是擁有兩棟投資房以上的人。

投資者團(tuán)體責(zé)備高利率、對(duì)投資者不友好的稅務(wù)和政策、以及租客權(quán)益增加為投資者減少的因素。

02

澳洲房?jī)r(jià)飆離“合理價(jià)值”有多遠(yuǎn)？

數(shù)據(jù)顯示，澳洲住宅價(jià)格比合理價(jià)值高出30%，這一差距若要消失，至少需要十年房?jī)r(jià)幾乎停滯的時(shí)期。

專家警告，房?jī)r(jià)被高估到如此程度，一旦出現(xiàn)大幅修正，經(jīng)濟(jì)恐將遭受毀滅性打擊。

AMP的研究發(fā)現(xiàn)，各州首府城市獨(dú)立屋平均價(jià)格比合理價(jià)值高出三分之一，較去年十一月回落4個(gè)百分點(diǎn)。公寓價(jià)格則謹(jǐn)慎得多，僅高估1%。

澳洲唯一被視為低估的市場(chǎng)是墨爾本公寓和珀斯公寓，分別低于合理價(jià)值11%和10%。

所有首府城市的房?jī)r(jià)都被高估，不過過去六個(gè)月程度已有所緩解。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧利弗（Shane Oliver）說(shuō)：“就獨(dú)立屋而言，整體情況有所改善，得益于租金相對(duì)房?jī)r(jià)的增速略快以及較低的通脹。”

“若看公寓，全國(guó)整體也在改善。”

奧利弗使用澳洲房地產(chǎn)研究所（Real Estate Institute of Australia）的數(shù)據(jù)，將房?jī)r(jià)與租金比率同歷史均值比較，得出合理價(jià)值基準(zhǔn)。

他說(shuō)：“這一結(jié)論與房?jī)r(jià)收入比相同，要讓房?jī)r(jià)回到更可負(fù)擔(dān)水平，或在本研究中回到合理價(jià)值，價(jià)格必須大幅下調(diào)。”

悉尼獨(dú)立屋價(jià)格高出合理價(jià)值41%，為全國(guó)最高；公寓則較理性，僅高出3%。

布里斯班獨(dú)立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全國(guó)第三。

霍巴特公寓高估27%，為全國(guó)最差價(jià)值。

墨爾本租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁、房?jī)r(jià)放緩，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。

奧利弗說(shuō)：“墨爾本對(duì)投資者來(lái)說(shuō)很復(fù)雜，債務(wù)水平高，政府又宣布房產(chǎn)新稅，促使資金轉(zhuǎn)向他州。”

他認(rèn)為，三分之二的澳洲自住房和貸款房持有者可能更希望房?jī)r(jià)上漲。

他說(shuō)：“從社會(huì)和諧角度看，將房?jī)r(jià)降到更可負(fù)擔(dān)水平更好。這并不意味著必須讓房市崩盤。”

“那樣或?qū)⒁l(fā)衰退。更好的結(jié)果是十年左右房?jī)r(jià)僅小幅增長(zhǎng)或零增長(zhǎng)，至少相對(duì)工資下跌。”

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)未來(lái)學(xué)家盧卡斯（Evan Lucas）說(shuō)，現(xiàn)實(shí)中的合理價(jià)值評(píng)估因素眾多。

“合理價(jià)值還包括地段、土地面積、房齡、同類房?jī)r(jià)、市場(chǎng)狀況、利率與就業(yè)機(jī)會(huì)，再加上一個(gè)更主觀的情感價(jià)值。”

他說(shuō)，澳洲人財(cái)富的55%在自住房里。

“澳洲住房年均漲幅約7%，復(fù)利下三十年即得到今日局面。”

“若如數(shù)據(jù)所示，要回到合理價(jià)值，悉尼房?jī)r(jià)需跌30%至41%，經(jīng)濟(jì)影響將是災(zāi)難性的。”

“我用‘災(zāi)難性’不是輕率，因?yàn)槿舴績(jī)r(jià)跌三分之一，家庭經(jīng)濟(jì)將被顛覆，消費(fèi)剎車，你會(huì)陷入‘房貸牢籠’。”

盧卡斯表示，年輕澳洲人仍可置業(yè)，但新居將與他們兒時(shí)的家大不相同。

買家代理、Palise Property 創(chuàng)始人帕利斯（Steve Palise）說(shuō)，價(jià)值的主觀性隨時(shí)間變化。

他說(shuō)：“我會(huì)根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)偏好建議購(gòu)房額度。”

“他們的工作穩(wěn)定性如何？面對(duì)利率波動(dòng)有多少緩沖？有多少現(xiàn)金儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)意外？”

03

只有$75萬(wàn)預(yù)算，還能在澳洲哪里買獨(dú)立屋？

盡管目前供應(yīng)危機(jī)正推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但對(duì)于只有75萬(wàn)澳元預(yù)算的買家來(lái)說(shuō)，仍有希望。

根據(jù)最新的HTW Month in Review報(bào)告，如果買家愿意做出一些妥協(xié)，75萬(wàn)澳元的預(yù)算仍能在市場(chǎng)中占得一席之地。

HTW的Chris Hinchliffe指出：“當(dāng)前的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)各異，首府城市和地區(qū)的情況差異明顯。”“全澳住宅中位價(jià)約為82.5萬(wàn)澳元，首府城市為90.5萬(wàn)澳元，而地區(qū)則為67.3萬(wàn)澳元。”

“雖然在悉尼或墨爾本市中心附近買房難度加大，但在其他主要城市仍可以買獨(dú)立屋或地理位置良好的公寓，而地區(qū)的房源類型更是多種多樣。”

報(bào)告指出，全澳目前只有5個(gè)獨(dú)立屋市場(chǎng)處于下跌狀態(tài)——Alice Springs, Launceston, Burnie/Devonport（初步下跌）, 墨爾本（在下滑中）和Port Macquarie（接近底部）。

有6個(gè)市場(chǎng)已觸底——Ballina/Byron Bay, Coffs Harbour, Geelong, Illawarra, Lismore 和Southern Highlands。目前有9個(gè)市場(chǎng)處于復(fù)蘇初期，20個(gè)市場(chǎng)被稱為“上升市場(chǎng)”，4個(gè)市場(chǎng)接近其峰值。

目前處于峰值的城市包括Albany、布里斯班、Bundaberg、Dubbo、Mount Gambier、Tamworth和Toowoomba。

布里斯班的房?jī)r(jià)中位數(shù)上月突破100萬(wàn)澳元，最新的PropTrack Home Price Index顯示，房?jī)r(jià)在截至6月的一年中飆升了74,800澳元，在全澳范圍內(nèi)增幅最大。

布里斯班現(xiàn)房?jī)r(jià)中位數(shù)為105.1萬(wàn)澳元。昆州地區(qū)獨(dú)立屋價(jià)格上漲速度超過布里斯班，過去12個(gè)月上漲9.2%，達(dá)到71.9萬(wàn)澳元——漲幅70,700澳元。

Townsville引領(lǐng)漲勢(shì)，不僅是昆州SA4地區(qū)中最強(qiáng)的，也是澳洲表現(xiàn)最好的，過去一年中位房?jī)r(jià)上漲了18.7%，達(dá)到54.6萬(wàn)澳元。

在布里斯班，HTW的David Notley表示，75萬(wàn)澳元對(duì)很多買家而言是“關(guān)鍵門檻”。“這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于布里斯班大概100萬(wàn)澳元的房?jī)r(jià)中位數(shù)，但對(duì)首次購(gòu)房者和愿意做戰(zhàn)略性妥協(xié)的投資者來(lái)說(shuō)仍有機(jī)會(huì)，”

“在布里斯班以75萬(wàn)澳元購(gòu)房是明智的選擇。想要擺脫租房市場(chǎng)的買家會(huì)發(fā)現(xiàn)，以這個(gè)價(jià)格買房，每月還貸可能和他們當(dāng)前的租金相當(dāng)。”

Notley表示，雖然布里斯班仍為75萬(wàn)澳元的預(yù)算提供了一些機(jī)會(huì)，但可供選擇的物業(yè)類型已發(fā)生變化。

“在布里斯班最中心的地段，75萬(wàn)澳元只可以購(gòu)買一套公寓，以這個(gè)價(jià)格買獨(dú)立屋的時(shí)代已經(jīng)過去了，但連排別墅市場(chǎng)仍提供了巨大機(jī)會(huì)。”

在黃金海岸，75萬(wàn)澳元的獨(dú)立屋選擇越來(lái)越少。HTW黃金海岸的Sam Gray表示，購(gòu)房者和投資者可能需要選擇公寓。陽(yáng)光海岸的情況也類似。

同時(shí)，HTW悉尼的Shaun Thomas表示，在大悉尼地區(qū)，75萬(wàn)澳元預(yù)算可以買地，但如果買房，則要在Blacktown到Penrith沿線上尋找獨(dú)立屋。

“想用75萬(wàn)澳元買到無(wú)阻擋的水景房？可以在Hawkesbury河岸的Gunderman尋找，”他指出，那里最近有一套兩居室小屋以70萬(wàn)澳元售出。

報(bào)告顯示，對(duì)于那些想進(jìn)入熱門地區(qū)的買家來(lái)說(shuō)，公寓是最佳選擇。至于Byron Bay，除非愿意去更偏遠(yuǎn)的地方尋找，否則難有好運(yùn)。

“Byron Bay不能輕松花75萬(wàn)澳元購(gòu)房，”Mark Lackey說(shuō)道，“實(shí)際上，75萬(wàn)澳元需要精打細(xì)算才能在Byron Bay大有所為。

在墨爾本，買家最好考慮尋找城郊的傳統(tǒng)家庭住宅。HTW的Perron King說(shuō)：“在墨爾本CBD以75萬(wàn)澳元購(gòu)買主要是公寓，其價(jià)值主要在于提升而非土地。”

在南澳，75萬(wàn)澳元以下的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。估價(jià)員Nick Smerdon說(shuō)：“買家要么選遠(yuǎn)郊，要么在土地面積和物業(yè)狀況上做妥協(xié)，以便更接近市中心。”

在霍巴特及周邊地區(qū)，75萬(wàn)澳元的預(yù)算可以在Moonah、Glenorchy和Kingston等成熟社區(qū)購(gòu)到舊房，而同樣價(jià)格可在更近市中心的地方買到公寓或連排別墅。

在ACT，目前僅4個(gè)城區(qū)獨(dú)立屋中位數(shù)低于75萬(wàn)澳元。

“達(dá)爾文是澳洲最實(shí)惠的首府城市，買家能以實(shí)惠價(jià)格購(gòu)得高質(zhì)量住宅，”報(bào)告稱。“憑借58.7萬(wàn)澳元的房?jī)r(jià)中位數(shù)，以及38.6萬(wàn)澳元的公寓中位數(shù)，75萬(wàn)澳元能在達(dá)爾文買到高質(zhì)住宅。”

在西澳，75萬(wàn)澳元可在市區(qū)買公寓或在偏遠(yuǎn)些的地方買獨(dú)立屋。

對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，Albany、Bundaberg、Burnie/Devonport、Mildura、Mount Gambier、South West WA、Tamworth和Toowoomba目前正處于“市場(chǎng)峰值”。

下跌市場(chǎng)包括Alice Springs、Bathurst和Launceston（初步下跌），墨爾本（在下滑）和Port Macquarie（接近底部）。

處于“市場(chǎng)底部”的包括Ballina/Byron Bay、Coffs Harbour、Geelong、Illawarra、Lismore、Southern Highlands和悉尼。

7個(gè)區(qū)在“復(fù)蘇初期”——Albury、堪培拉、Central Coast、霍巴特、Newcastle、Shepparton和Wodonga。

19個(gè)公寓市場(chǎng)被視為“上升市場(chǎng)”——阿德萊德、Adelaide Hills、Barossa Valley、Broome、凱恩斯、達(dá)爾文、Dubbo、Emerald、Esperance、Fraser Coast、Geraldton、Gladstone、黃金海岸、Kalgoorlie、Karratha、Mackay、珀斯、Rockhampton和Townsville。

而布里斯班、Ipswich、Port Hedland、陽(yáng)光海岸和Whitsunday則接近其市場(chǎng)峰值。

04

在悉尼，亂擺路邊牌恐被禁罰款！

在悉尼內(nèi)西區(qū)，一場(chǎng)“視覺污染大戰(zhàn)”正在上演。Strathfield市長(zhǎng)John-Paul Baladi宣布，要全面打擊地產(chǎn)廣告牌亂擺上街頭的現(xiàn)象，稱這不僅影響市容，還對(duì)行人和司機(jī)造成安全隱患。

Strathfield市議會(huì)正在考慮通過新規(guī)，禁止中介在街道、草地、環(huán)形交叉路口等公共區(qū)域擺放廣告指示牌，這些通常用于周末的開放日或拍賣現(xiàn)場(chǎng)引流。

Baladi市長(zhǎng)表示，隨著Strathfield房市火熱、部分房產(chǎn)價(jià)格飆到1500萬(wàn)澳元，中介之間“卷起來(lái)了”，滿大街都是廣告牌，有時(shí)像是“點(diǎn)亮了整條街”。

“在一個(gè)路段每隔五米就放一個(gè)牌子，還擺在環(huán)島和街角，有的牌子幾天甚至幾周都沒人收，視覺污染非常嚴(yán)重。”

LJ Hooker Strathfield的負(fù)責(zé)人David Pisano則反駁稱，大部分中介都遵守規(guī)定，牌子只是在開放日當(dāng)天早晚短時(shí)擺放。

“這些指示牌對(duì)買家有幫助，能清楚知道房子在哪里拍賣或開放參觀。”

他懷疑市議會(huì)是借機(jī)“對(duì)中介創(chuàng)收”，而不是解決真正的民生問題。

這波打擊并非Strathfield首創(chuàng)。今年Blacktown就對(duì)違規(guī)擺放地產(chǎn)廣告的中介開出總計(jì)5.8萬(wàn)澳元的罰單，強(qiáng)硬態(tài)度引起廣泛關(guān)注。

Strathfield市議會(huì)正在考慮引入類似執(zhí)法權(quán)和罰款機(jī)制，以便對(duì)違規(guī)中介進(jìn)行處罰。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則，大型廣告牌必須放置在掛牌房產(chǎn)本身上，并在售出、出租或拍賣后7天內(nèi)移除。

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