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文章導讀

盤龍城，雖然有兩條地鐵，但站點周邊500米范圍的小區（妥妥的地鐵房）房價方面卻沒有任何優勢，比如距離巨龍大道站400多米的領袖城，二手房價竟然比距離巨龍大道站3公里遠的名流人和還低

下面截圖，為距離地鐵站20米的盤龍城歌林花園二手房掛牌價格，最低的只有5000多一個平方了

歌林花園在地圖上的位置如下（其北面就是2號線和7號線的巨龍大道站，坐地鐵30分鐘就可以深入到漢口中心區域）

本文，將嘗試分析造成這種局面的原因，歡迎大家留言討論！

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原因之一、地鐵紅利透支：

盤龍城房價在地鐵開通前已經歷了多輪上漲。數據顯示，2016年底地鐵2號線開通預期導致盤龍城房價在半年內實現了"三級跳"，部分地鐵房價格從7000元/平漲至10000元/平，漲幅達50% 。2021年地鐵7號線開通前，盤龍城的房價最高漲到了1400左右，這種提前透支導致地鐵真正開通時，房價上漲空間已有限

原因之二、區域配套不完善：

盤龍城的商業、教育等資源集中在巨龍大道劉店到葉店一線，這是最早開發的區域 。而新開發區域如宋家崗（空港新城）雖然規劃較好，但大型配套如會展中心、體育館等進展緩慢 。這種配套分布不均導致即使靠近地鐵，若缺乏生活配套，房價也難以大幅提升。

比如歌林花園，雖然緊鄰巨龍大道地鐵站，但周邊都沒有一個大型的商業綜合體

原因之三、供應量因素：

盤龍城是一個供應量很大的區域，有多個大型樓盤項目，如天匯龍城（總建面約260萬㎡）、帝大御璟城（總建面約100萬㎡）等。大量新房供應對二手房價格形成壓制，限制了地鐵房的溢價空間。

原因之四、市場調整期因素：

2023年數據顯示，盤龍城在售樓盤達28個，不少項目打折促銷，如華發越秀悅府從曾經13000元/平的成交價降至帶裝修8700元/平 。這種市場環境下，所有類型房源價格都承壓，地鐵房的溢價自然被壓縮。

原因之五、區域認知問題：

盤龍城雖地理上接近漢口，但長期以來被視作"郊區"，區域成熟度不足。盡管有奧特萊斯等商業體，但分布不均衡，醫療資源也不足，這種整體發展水平限制了地鐵對房價的提升作用

原因之六、交通問題：

盤龍城被多個湖泊（盤龍湖、后湖、湯仁海等）分割，導致區域內部交通不便 。雖然地鐵站開通了，但區域內公交系統不發達，缺乏網絡化的交通體系，這使得即使小區離地鐵站直線距離近，實際通行可能仍需繞行較遠距離。例如，正榮府樓盤雖然宣傳"雙地鐵口"，但實際距離巨龍大道站需要繞行1.8公里左右

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盤龍城地鐵房未能拉開顯著價差，本質來看，是規劃紅利被提前透支、內部配套割裂、供應過剩稀釋稀缺性、缺乏配套導致的綜合結果。

未來若區域產業落地（如會展經濟）、內部公交優化，引進大型商業綜合體或許會得到改觀，但短期內“地鐵溢價”仍受制于上述結構性瓶頸，簡單來說，就是地鐵并沒有刺激到盤龍城地鐵房價格的上漲

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主編：黃陂散人

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