文/上海進深 魏薇

到任不足半年，建發華東集群總經理凌祁已經在上海樓市展現出超強行動力。

他近期的工作重心聚焦于建發海宸——這個被定位為 “海派東方燈塔作品” 的高端項目，正成為市場關注的焦點。

建發海宸的展廳選址頗具巧思，立于云際尚浦50層云端之上。

這里可以俯瞰整個新江灣，當然也包括建發海宸的工地，還能看到五角場商圈、復旦大學的日月雙湖、新江灣生態走廊、新江灣城公園，給購房者留足了想象空間。

2025年6月11日，建發房產官宣收購上海地產集團旗下楊浦區新江灣社區G1-06地塊股權，讓沉寂5年的新江灣城再度成為上海樓市的焦點。在商品房之外，建發還需代建周邊綠化、中企·云翠江灣邊上商業。

時隔十年重回新江灣，建發顯然是有備而來，項目的推進速度也很快。官宣拿地后案名很快公示，規劃圖隨即公示，10天后展廳就開放，并計劃在今年9月入市首批房源。

所謂“燈塔”，是建發對高階項目的專屬定位，需同時具備獨特地段、稀缺資源與超強產品力。

建發在全國70多個城市落子200多個項目，算上建發海宸目前一共只有5個項目能被賦予“燈塔”頭銜，建發海宸的分量由此可見一斑。

最近面世的是位于北京豐臺的建發觀宸，均價達13萬/㎡，今年6月首開，當日攬金超60億，創造了今年北京高端住宅開盤銷售紀錄。

整體規劃

G1-06地塊做了高低配，擬建10棟11-13F小高層、30棟4-6F疊墅&洋房產品，共1156套房源，是市區少見的超千套大型低密社區，其中，中小套占比50%。整盤能滿足剛需和改善需求。

由于體量大、產品規格多，建發將小區大致分成了幾個組團。最東側是小高層，小區中軸線東側和西側是疊墅和洋房。社區低密部分與小高層部分被劃分開來，總體是前低后高、西低東高排布。

整個地塊并不規整，為了最大利用景觀和土地面積，建發順應地塊形態和河道流向，大部分樓棟呈南偏東三四十度，東側有幾棟臨河的樓棟南偏東角度在60度左右，但這樣的朝向，下午基本沒有日照了。只有小區最南端的四棟疊墅朝向比較正。

項目亮點

項目的亮點很多，我們從入口往里看。

小區完全人車分流，商業入口有落客區。由于小區的西側、南側、東側被綠地和河道包圍，沒法設置出入口，所以只能全部設置在北側。

西側的低層組團與東側的高層組團，各有各的人行/車行/消防/非機動車出入口。

擅長做新中式大門的建發，自然是不會放棄這個標簽。從規劃圖上看，大門的高度有5.6米，長度67.5米，帶有非常有代表性的祥云圖案，這個規格的大門做下來會非常氣派。

與大門緊緊相連的，是一幢1F的配套商業，高度有13米，再往下是一棟1F的配套商業，高度9米。接著就是貫穿南北約200米的中央主軸景觀，從主入口延伸到了另一頭的河岸，配套有三個下沉庭院、水景，規劃圖上呈現出來的庭院造型也很別致。

會所預計也會設置在主軸之上，據說會分上下兩層，一共6000多平，戶均接近6平了。

另外，社區內還規劃眾多景觀組團。例如，小高層組團的中心位置、中軸線右側的疊墅區域，都標識有景觀架構。

產品細節

戶型配置方面，預計小高層戶型面積段為100-120㎡，洋房面積段為180-200㎡大平層，疊墅面積段為170-210㎡。

1、層高很優秀，120㎡以下的戶型層高均在3-3.05米左右，大戶型層高均在3.2米左右。例如，1#樓層高40米，一共13層，層高在3.05左右；22#樓層高19.7米，一共6層，層高有3.2米；14#樓是6F疊墅，總高18.75米，層高有3.1米。

2、樓間距足夠，低密部分多數樓棟高度與間距比超過1:1，居住舒適度會更高。

3、小區東南側的4-6F疊墅/洋房，屋頂做了特別的造型，非常契合建發的中式風范。

4、戶型設計也跟上了當下市場主流，洋房配置了多陽臺全飄窗，部分大戶型邊套采用了270°轉角飄窗設計。

5、高層樓棟均為2梯2戶配置，北側無連廊，洋房與疊拼均為1梯2戶配置。

建發上海新征程

除了建發海宸地塊，建發從上海地產集團手中一起拿下的，還有虹口北外灘山壽里片區三幅地塊，共計斥資123.5億。山壽里片區作為海派文化發源地，將保留歷史建筑群并進行保護性開發，打造為連接北外灘與外灘的重要文化商業節點。

這類項目的開發難度大、成本高，在建發海宸上也已經花了很多心思，但建發必須把項目做漂亮，一來樹立新標桿，二來提升知名度和品牌形象。

曲線拿地背后，建發近來在上海土拍市場似乎缺少了點運氣。

今年的前5月的土拍，建發在上海顆粒無收，于是另辟蹊徑在6月上旬從上海國企手中協議拿地。接著，在6月中旬的五批次土拍中，建發以12.68億元拿下金山區一宗地塊，樓面價14820元/㎡，溢價率9.78%。

2024年建發在上海僅拿下2幅地塊，分別是與保利發展聯合拿下嘉定菊園宅地、與金茂華潤聯合拿下普陀桃浦宅地，都是底價獲得，其中嘉定菊園還是遠郊地塊。

再往前推兩年，建發在上海拿地還是比較猛的。2022年建發在上海拿了五塊地，拿地權益金額將近107億元；2023年拿了四塊地，拿地權益金額將近90億元。

今年年初，原海西集群總經理凌祁調任華東集群總經理。華東集群負責城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北，其中，上海是華東集群的業績貢獻率第一的城市。

凌祁是個穩健派管理，注重風險管理。調任華東集群總經理之前，凌祁曾擔任海西集群總經理，業務包括大本營廈門、福州、泉莆、漳龍以及川渝、長沙、廣州、南寧等城市。

在神仙打架的上海市場，凌祁的挑戰才剛剛開始。

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