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杭州樓市,又爆了!

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價值回歸還是泡沫再起?

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杭州土拍火爆

杭州,給低迷已久的房地產市場帶來了一股超級熱浪。

6月27日,杭州土地市場迎來高潮——

單日出讓6宗宅地,狂攬151億元,并一舉誕生4個板塊新“地王”。

細看下來,錢江世紀城樓面價5.45萬元/㎡,刷新蕭山紀錄;未來科技城的樓面價3.01萬元/㎡,能排進杭州前十;運河新城的樓面價4.12萬元/㎡;湘湖的樓面價2.93萬元/㎡。

其中,最受矚目的是錢江世紀城核心地塊,有12家房企報名,由金帝斬獲,成交樓面價54472元/㎡。一舉打破了2個月前保利項目的拿地樓面價,成為錢江世紀城新地王。



這并非個例。往前看——

1月24日的杭州土拍中,經過220輪競價,濱江集團以總價54.56億元、樓面價6.48萬元/平方米、溢價率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊。

3月25日,杭州奧體水電新村地塊,經過72輪激烈角逐,最終被濱江集團以總價52億元、樓面價7.74萬元/平方米、溢價率69.86%競得。

3月28日,蔣村板塊某地塊經過102輪報價,由建發房產以總價34.34億元、樓面價8.80萬元/平方米、溢價率115.39%斬獲,創下杭州樓面價新高。



算下來,杭州十區上半年累計成交68宗涉宅地,總成交金額1160億元,同比增長96%,已接近2024年全年賣地金額(1169億元)。半年完成了全年的KPI!

如此猛的攻勢下,中指研究院統計顯示,今年上半年,杭州住宅用地出讓總金額為1160億元,超過北京(1005.6億元),躍居全國第一。

從樓面價看,上半年杭州的成交樓面價連破6萬元/平方米、7萬元/平方米、8萬元/平方米,土拍成交樓面價僅次于北京和上海。可以說,過去半年杭州的土拍市場,沒有淡季,每個月都有“地王”誕生。

這不禁令人感到好奇,杭州樓市,發生了什么?

2

“過山車”

綜合來看,大體有幾方面原因。

一來今年上半年杭州拿出的地塊,都還不錯,房企很有動力拿地。二來新的計容新規增加了實際可售面積,也讓房企們蠢蠢欲動。

還有一個原因,頭部房企拿地進一步聚焦核心城市。數據顯示,TOP20城市出讓金占全國比重高達66%。北京、上海、深圳、杭州、成都等地成為必爭之地。



回看過往,杭州也是中國樓市的“頂流”。

2015年之后,高度寬松的貨幣政策疊加棚改的貨幣化安置,讓房地產迎來了罕見的大牛市。隨后幾年,杭州樓市開始限價、搖號。這客觀上帶來了一二手房的價格倒掛,形成了極大的套利空間,杭州人買房的熱情也被徹底激發。

2019年,杭州土地市場全年出讓土地275宗,總面積903.1萬方,總成交金額2677.4億元。這個成交金額創下歷史新高,也讓杭州在2018年之后再度成為全國第一。

更夸張的事情出現在2020年,杭州一個叫“遠洋西溪公館”的樓盤——

6萬多人搶959套房。



據說因為人數太多,預售登記開始沒多久,登記系統直接崩潰,開發商只能把營銷中心搬到附近的一個網吧里。

盡管在那之前,杭州已經出現過30多個“萬人搖”項目,但罕見的“6萬人搖”還是讓全國人民開了眼。

那時候,杭州的未來科技城板塊,兩年漲幅達到154%,部分樓盤一度賣到近8萬元/㎡,而且購房者們認為還能漲——

漲到10萬/㎡沒問題。

你很難想象,杭州的有些二手房,一度賣到15萬/㎡以上。彼時人們感嘆,杭州雖然是二線城市,但房價已經和一線看齊。

但過去兩年,杭州樓市的這把火逐漸熄滅。那些8萬多一平的房子,降到7萬、6萬、5萬,甚至4萬,直接腰斬。

這樣的趨勢同樣體現在租房市場。根據杭州房叔的數據,2023年3月份的時候,杭州租賃市場價格下跌幅度達到13.49%,跌幅排在全國第二。與此同時,杭州的平均租金也從75元/㎡驟降到63元/㎡。

那時候,亞運會熱情似火,杭州樓市卻冷若冰霜,“金九銀十”也啞火了。

更讓人心憂的是高企的庫存。杭州貝殼研究院的數據顯示,2023年9月杭州市區(含臨安、富陽)的二手掛牌量已達到12.85萬套,同比增加了22.47%。彼時,“杭房數據”更是統計出了一個夸張的數字——

杭州全市二手房庫存,已超過27萬套。



這是什么概念?資料顯示,在2018年以前,杭州二手房的掛牌量,大約是2.5萬套。也就是說,僅僅五年時間,杭州二手房的庫存——飆升了10倍!

按一個月賣7000套來算,要消化掉杭州的二手房庫存,需要整整38個月。而行業公認的庫存警戒線,一般是12個月。

高價買下的房子縮水了,又趕上裁員,當時杭州的碼農們,心里拔涼拔涼的。

如今,杭州樓市重現復蘇跡象,碼農們估計要歡呼了。

3

杭州的變局

碼農們的心態波動背后,是杭州依賴樓市的現實。

杭州是居民資產負債率最高的城市之一。2022年的時候,杭州居民杠桿率約139.7%,排在第一位。在這其中,房子是大頭。公開數據也顯示,2017年到2020年,杭州土地財政依賴度分別為143%、134%、140%、125%。



▲圖源:城市財經

而過去幾年,撐起杭州樓市的,除卻整體環境,主要是互聯網產業。

一個經典的例子是,阿里巴巴入駐杭州濱江之前,本地市民是“寧要西湖一張床,也不買濱江一套房”。但阿里進來后,濱江地區的房價早已站上杭州的第一梯隊。還有2020年,螞蟻集團傳出要上市的消息,最興奮的除了螞蟻員工,還有杭州的房產中介。



大批拿著高薪的碼農,把杭州房價推到了新的高峰。

但這幾年,隨著互聯網的集體落寞,支撐杭州樓市的關鍵要素正在發生變化。

遙想多年前,杭州經濟的支柱一度是旅游業。21世紀以來,隨著數字經濟的發展,杭州又成了“互聯網之都”。但少有人知道,杭州的制造業其實也不弱。

翻開杭州的制造企業名錄,機械重工、化工材料、汽車工業、電子通信和半導體、儀表儀器、電氣、家電等領域,都有著不少的代表企業。

當然,和傳統的工業強市相比,杭州的短板也非常明顯:行業分散、產業集中度低。

意識到這個問題后,杭州走了兩條路:打造產業集群,推動制造企業轉型升級。

從南部的濱江、蕭山,到城北的半山、臨平,從城西的未來科技城,到城東的錢塘新區,都能看到產業集群的影子。依托已有的互聯網基礎,杭州的數字化升級更是走在了前列。

今年初,《黑神話:悟空》橫掃全球游戲圈,DeepSeek大模型讓硅谷顫抖,宇樹科技的機器狗在春晚扭起東北大秧歌……杭州用六家硬核科技企業掀起了一場東方風暴:

DeepSeek、強腦科技、宇樹科技、云深處科技、游戲科學、群核科技。



值得一提的是,“六小龍”的創始人大部分不是杭州人,但他們紛紛選擇了在杭州創業。

往深處看,這離不開杭州的獨特氛圍:包容失敗。一位投資人曾透露:“杭州創投圈有個潛規則——連續失敗三次的創業者估值更高,因為試錯經驗能避開80%的坑”。

沿著這些路,相信杭州能早日擺脫“地產魔咒”,進入新階段。

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