這是 數(shù)說的述說 的 第500篇 原創(chuàng)文章

趁著政策寬松和資產(chǎn)荒，二手房按揭成避債溫床。假交易與職業(yè)背債人正瘋狂掏空銀行。

當(dāng)前房貸政策持續(xù)回暖，二手房交易首付門檻大幅降低至一成甚至零首付，本意為激活樓市流動性的政策，卻被鉆營者扭曲為逃廢債務(wù)的灰色通道。部分曾辦理經(jīng)營貸的借款人因失業(yè)或經(jīng)營失敗無力還貸，加之房價(jià)深度下跌（部分跌幅超30%，貸款余額已高于房屋市值），便通過虛構(gòu)二手房交易金蟬脫殼。假買方實(shí)為“背債人”，名義購房者既不承擔(dān)還款責(zé)任也不實(shí)際居住，僅作為債務(wù)轉(zhuǎn)移的“殼資源”。銀行淪為最終接盤者，虛假交易后，抵押物價(jià)值不足覆蓋貸款，銀行面臨不良率飆升。此類操作通常伴隨高額中介費(fèi)（動輒百分之十幾的中介費(fèi)），進(jìn)一步蠶食借款人還款能力，將債務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)嫁金融系統(tǒng)。

這就是，趁你病，要你命！

政策套利與風(fēng)險(xiǎn)成因

這是低首付政策與房價(jià)下跌的致命組合。

2025年全國二手房首付比例統(tǒng)一降至15%，部分城市甚至試行“零首付”。這一政策本意為激活樓市流動性，卻與房價(jià)深度下跌（如武漢、鄭州部分區(qū)域房價(jià)跌回2018年水平）形成套利空間。疊加負(fù)資產(chǎn)催化假交易，當(dāng)房價(jià)跌幅超過30%（如160萬房產(chǎn)縮水至110萬），貸款余額高于房屋市值，借款人通過“假買賣”將債務(wù)轉(zhuǎn)移給職業(yè)背債人，利用低首付政策實(shí)現(xiàn)“零成本棄房”。曾經(jīng)還有個火熱的產(chǎn)品叫經(jīng)營貸，隨著房價(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)下行，經(jīng)營貸的違約急需轉(zhuǎn)嫁。原經(jīng)營貸借款人因失業(yè)或虧損無法還貸（需提供工資流水下降超30%證明），借二手房交易將抵押物轉(zhuǎn)給背債人，使銀行成為最終風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

銀行的風(fēng)控也存在缺失，最重要的是風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知偏差，二手房按揭長期被視為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，銀行過度依賴抵押物價(jià)值，忽視現(xiàn)金流審核。2025年蘇州轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)暴增10倍至37.95億元，但收入證明造假成本僅700元/單，流水交叉驗(yàn)證形同虛設(shè)。其次業(yè)績壓力倒逼合規(guī)讓步，一線業(yè)務(wù)員為完成指標(biāo)，對“輕微逾期”或“親屬交易”放水。

低風(fēng)險(xiǎn)幻覺

銀行無論是主管的風(fēng)險(xiǎn)輕視，還是客觀的指標(biāo)壓力大，都帶來實(shí)際風(fēng)控松懈,助長騙貸產(chǎn)業(yè)鏈。

因?yàn)槎址堪唇议L期被銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，在業(yè)績指標(biāo)壓力下，風(fēng)險(xiǎn)管控形同虛設(shè)。流水審核流于形式，某案例中借款人僅花700元即可偽造銀行流水，輕松突破貸款門檻。部分銀行對輕微逾期或收入證明瑕疵“睜只眼閉只眼”。另外銀行重放貸輕核查，關(guān)聯(lián)交易漏洞，配偶、父子間虛假買賣頻發(fā)，產(chǎn)權(quán)過戶卻無實(shí)際資金交割，貸款資金被挪用于償債或賭博，最終逾期率居高不下。

房價(jià)下跌與高杠桿的致命組合更令風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)攀升。武漢購房者鄭某的案例觸目驚心：2019年以160萬購入房產(chǎn)，2025年市值縮水至110萬（首付完全蒸發(fā)），疊加收入驟降被迫斷供。類似案例推高全國斷供房數(shù)量，2025年一季度斷供金額達(dá)2780億元，同比激增37.8%。

不中介黑手織就的債務(wù)深淵

虛假交易的核心角色，職業(yè)背債人，已成為地下市場明碼標(biāo)價(jià)的“商品”。

資質(zhì)兜售產(chǎn)業(yè)鏈中中介以數(shù)千元傭金招募征信空白人群（多為外地戶籍），利用其身份簽訂購房合同，背債人對房屋位置、價(jià)格一無所知。隨后構(gòu)建雙重盤剝陷阱，借款人需支付高額中介費(fèi)（通常超債務(wù)百分之十以上），背債人則被抽取“身份使用費(fèi)”，雙方陷入更深債務(wù)泥潭。某銀行客戶經(jīng)理透露：“一旦逾期，背債人立即失聯(lián)，催收成本陡增，最終損失只能銀行消化”。更嚴(yán)峻的是，部分評估機(jī)構(gòu)配合虛高房價(jià)，使貸款額遠(yuǎn)超真實(shí)成交價(jià)，直接埋下壞賬引信。

銀行風(fēng)控到監(jiān)管都要重拳出擊，這一切都是可以被阻斷的。

騙貸鏈條需多環(huán)節(jié)精準(zhǔn)打擊，扼住關(guān)鍵命門。銀行要構(gòu)建智能反欺詐防線，例如負(fù)債穿透篩查，自動識別抵押經(jīng)營貸/消費(fèi)貸記錄，觸發(fā)預(yù)警機(jī)制（如舊貸未清卻申請新按揭立即凍結(jié)）。此外還要流水交叉驗(yàn)證，聯(lián)通稅務(wù)、社保數(shù)據(jù)比對收入證明，拒絕“自存流水”單證。嚴(yán)查15天內(nèi)逾期記錄。核心是交易背景深挖，對親屬間買賣、短期內(nèi)多次過戶等關(guān)聯(lián)交易提高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，強(qiáng)制增加首付比例。

如果要從制度上杜絕，還要政銀聯(lián)動剿滅職業(yè)背債團(tuán)伙。建立“背債人”黑名單庫，銀行共享可疑借款人信息，對頻繁現(xiàn)身不同貸款的身份證號自動報(bào)警。對于部分批量操作此類的中介機(jī)構(gòu)，需要移交經(jīng)偵刑事打擊，對偽造流水、虛構(gòu)交易的中介以貸款詐騙罪立案（刑法175條中明確最高判7年），湖北黃梅法院已有試點(diǎn)將假流水案移送公安機(jī)關(guān)。

二手房假交易的本質(zhì)，是債務(wù)壓力與房價(jià)泡沫破裂下的絕望突圍。但飲鴆止渴的騙貸只會將個體風(fēng)險(xiǎn)煉成系統(tǒng)性金融火藥桶。2025年LPR降至3.5%的寬松環(huán)境本應(yīng)滋養(yǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，卻因風(fēng)控失守淪為套利工具。

唯有銀行從嚴(yán)篩查負(fù)債鏡像、監(jiān)管斬?cái)嗦殬I(yè)背債黑產(chǎn)、并開放合法債務(wù)置換通道，才能讓二手房按揭回歸居住屬性而非逃債捷徑。畢竟當(dāng)最后一塊磚都被抽走時(shí)，整個金融地基的崩塌只需一陣微風(fēng)。