北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

請問，我看了您寫租售比的文章了，不太認可，提幾個問題：

1、有關租售比200-300的國際標準是怎么制定的？

2、如果是經濟規律，那中國憑什么例外？

3、既然是國際通行標準，那就不必強調中國的特殊性，該遵守就遵守。以北京來說目前600-1200的租售比就是不合理，超出的泡沫部分理應回歸市場。

4、我問過在美國的朋友了，他們的租售比就是200，而且還有100的呢，您怎么解釋？

章哥：

1、經濟社會中的任何標準都不是誰制定出來的，而是市場自發形成的規律，是對既有事實的總結。另外所有試圖用行政手段來強行制定經濟標準的政策，都必定失敗。

買房出租是一種投資經營行為，其賺取的利潤必定是市場平均值。而銀行利率是錢的價格，也等于各行業的綜合市場平均收益率。所以并不是說租售2/300是國際標準，而是說租金收益率從長期看必定和市場平均值接近，也就是和銀行利率接近。

而在工業化社會之后，銀行利率曾經長期在5%上下浮動，而房租收益率也是這區間，所以就有人總結出了2/300的租售比。其實這個描述是不準確的，標準說法應該是長期房租收益率圍繞銀行利率浮動。

2、中國沒有例外啊。在90年代前后，各國的利率都很高，10%是正常現象，所以當時各國的房租收益率就都很高。比如香港，100的租售比才是標準，中國甚至達到過60以下，就因為當時的利率動輒15%以上。

之后是從90年代后期開始，各國利率普遍降低，尤其是日本發明了量化寬松之后，利率甚至可以負數。于是房租收益率也就普遍下降，是與市場平均收益率同步的。

中國現在的利率是下行通道，已經低到三年期存款1.5%了。那以北京為例，房租平均收益率1.8%有什么不合理的嗎？

美國的在低利率的周期，房租在減去房產稅+各項費用之后，真實收益率也非常低，小城市甚至低至0。而在美國進入加息通道之后看，房租收益率隨之增加，租售比這才又重回2/300的區間，這也沒什么不合理吧？

總之一句話，任何行業的收益率都不可能是永恒不變的，都得隨著市場+貨幣環境而調整。所謂的國際標準2/300租售比是扯淡的說法，忽悠人的。

3、這不是說誰遵守不遵守的問題，既然是經濟規律，那任何國家的市場都不會例外，不遵守也得遵守，就因為經濟規律是自然規律，不以任何團體與個人的意志為轉移。

北京的租售比就是現狀，您認為不合理就不合理吧，我改變不了，只有市場能夠改變。不過多說一句，這世界上的事情存在即合理，并不是說符合什么真理，而是說任何現象其背后自有其形成和運轉的邏輯。

4、美國的租售比好解釋啊，200的租售比是收益率6%。那減去2.5%的房產稅+保險費+HOA物業費，還剩3.5%。再減去15%的租金稅是0.9%，還剩2.6%。另外美國有“房租管制”的政策，所以有遇到“租霸”的風險。就是十年遇到一位耍無賴的，租金收益也要損失10%，那還剩2%了。就算不計入其他費用，這收益率也沒比北京高多少吧？更何況他們還是加息通道呢。

100的租售比也好解釋，說明您這美國朋友住的是貧民區。這種地區的房子基本都被地頭蛇所壟斷，他們控制房價上漲，目的是少交房產稅和保險費。然后自己把控HOA，也就談不上什么費用了。而且按照經濟規律，在越貧窮的地區，租金收益會更高，就因為窮人買不起房子，只能無奈的租房。而且租客也惹不起地頭蛇，根本不敢欠租當租霸。所以在美國貧民區，租金收益是相當高的，租售比達到100很正常。

但是您最好別羨慕，否則就自己去美國黑人區投資幾套公寓試試吧。他們絕對不會阻攔您購買，但買了之后是否能收到高租金就看自己的本事了。一般來說，到這種地方投資房子的華人，最終結果都是以更低的價格把房子賣給原業主，也就是地頭蛇，您知道為什么嗎？

5、總之吧，您的這些問題沒什么不好回答的，只是看您怎么理解和是否認可了。另外多說一句，經濟社會中還有規律，高收益必定有其背后的邏輯，或是高投入，或是高難度，或是高風險。這天下沒有輕易獲得的高收益，如果有，那絕對輪不到普通人頭上。如果美國的房租收益真的很高，資本家早就給壟斷了，不會把機會留給您。

僅供參考。

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