近關于徐匯的新聞太多了，綠城潮鳴東方火爆、東安一二村舊改、上海南站舊改、徐家匯二次開發……

這些現象背后，是徐匯區抓住上海最后一次城運，要沖擊一線地位了。

看到這肯定有人抬杠：徐匯本來就是一線區域啊，很多地方是上只角，是zz中心。

這些都是老黃歷了，zz中心指的是天平路街道，跟普通人也沒關系。

你一個普通人天天去康平路干嘛？

其實那里的權貴很多都搬走了。

居民能感受到的地段水平，更多的是商業定位、產業定位、居住定位。

可惜的是，徐匯之前是二線水平。

商業頂級大佬是南京西路、陸家嘴，代表項目是恒隆廣場、國金中心。

徐家匯略低一頭。

CBD建設上徐家匯也差一些，無論是入駐業態還是租金水平，都低于南京西路、陸家嘴。

上海三棟稅收百億樓分別是恒隆廣場、國金中心還有開掛的金虹橋國際中心。

稅收億元樓最多的也是陸家嘴、南京西路。

頂級的居住區要么是東郊、西郊這種別墅，或者新天地、鎮寧路這種現代化豪宅。

徐家匯還是低了一檔。

有人講徐匯區有老洋房，其實這在豪宅市場不是主流，非常小眾。

主流豪宅還是現代化別墅、市區大平層。

2014年后徐匯濱江崛起，漸漸有了豪宅氣氛，其實2020年之前也稱不上頂級地段。

所以徐匯區盡管不錯，實際的城市功能上，之前還是不如黃浦、靜安。

最明顯的，上海的奢華酒店全部分布在浦東、黃浦、靜安三區，徐匯一家沒有。

頂級酒店需要頂級的商務人群。

能不能逆襲成功，就看最后這次機遇能不能抓住。

過去二十多年上海的開發一直是兩極化。

南京西路、淮海中路這種優質地段，90年代快速舊改，抓住了最頂級的CBD業態、商業類型，保持了優勢地位。

至今也是上海頂級地段代表。

郊區莘莊、七寶這樣的地方憑借土地廉價，也能快速發展。

反而是中間的區域不尷不尬，沒抓住機會，比如四川北路、武寧路、楊浦濱江等等。

搞CBD不如黃浦靜安，搞工廠不如閔行浦東。

徐匯區的尷尬是，湖南路、天平路不能像南京西路一樣全面舊改，全面開發商務區，全面建設現代化豪宅。

當然徐匯算運氣好的，退而求其次搞了副中心，但是畢竟是副中心，跟南西還是有差距。

徐匯還有漕河涇、一號線、世博會等等，已經是兩極化時代的幸運兒。

但是依舊是輸給了靜安、黃浦，這就是時代紅利的力量。

現在徐匯的機會來了。

第一次舊改，上海拆除了全部的一級舊里、部分二級舊里，奠定了過去二十年的地段秩序。

2010年后上海搞郊區去了，市區變化不大。

現在上海又回頭搞市區了。

年初時環二就分析過，今年動遷會全面提速（《1400億拆遷計劃出爐，上海市區要變天了》）。

很快熱度就起來了，今年樓市關鍵詞中一定有“動遷”。

全網都在討論哪里該動遷、去哪博動遷。

其實這個事情的影響還是被低估了。

所有人都會被動遷影響到。

而且我們只關心住宅小區動遷，其實舊改是全方位的，也包含了商業、辦公的格局重塑。

關于動遷的新聞實在太多，這里不一一介紹。

虹口、黃浦、徐匯一大堆，連長寧都開始大面積舊改。

看到這些眼花繚亂的新聞時，不知道大家想到一個問題沒有：

為什么突然就動遷提速了？

動遷是不是好事情？當然是。

改善當地居民居住條件，提升城市建設水平，優化城市空間布局……

好處實在是太多了。

這么好的事情，為什么之前不搞？

為什么現在開始搞了？

這里面有些能說有些不能說。

反正結果就是，原來開發新城的資源都拿來做舊改了。

城市開發需要zf、銀行、居民、開發商集體配合，這些資源都是固定的。

比如銀行授信都有額度限制。

現在砸向市區舊改，用來建設新城的額度是不是降低了？

遑論zf的資金。

像大虹橋這樣的從無到有拉高整個區域價值的故事，越來越少。

資金砸向舊改，市區整體宜居性、功能合理性都有提升。

在這個角度看，買市區的房子也更穩妥一些。

郊區畫的大餅，越來越難落地。

哪些區域還有潛力？哪些房子還能保值？

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很明顯，這次回頭舊改就是要搞硬骨頭。

90年代那次舊改沒啃動的，現在必須嚼碎。

目前來看，還是徐匯、黃浦力度最大。

上輪舊改徐匯、黃浦確實搞得少。

老黃浦很多保住建筑拆不了，90年代老城廂整體沒動，這才給了老城廂這次唱主角的機會。

徐匯天平路、湖南路還是動不了，徐匯二級舊里也拆完了，但是徐匯就是有能力拆工人新村。

這里面原因很多，一方面是一江一河規劃，時代選擇。

一方面是徐匯有資金。

近幾年徐匯雖然沒有登頂一線地段，憑借徐匯濱江、漕河涇的活躍，徐匯經濟發展很快。

甚至反超了靜安。

你能拆得動的，我能拆；你拆不動的，我也能拆。

二次舊改，給徐匯提供了翻身機會。

另一個機會是我們經濟要轉型了。

之前附加值最高的是第三產業，其次是漕河涇、這樣這樣的2.5產業 ，制造業已經淪為老舊產能。

現在外企總部、金融行業紛紛遇到瓶頸，新質生產力成為風口，徐匯原來的沉淀迎來爆發。

模速空間就是優秀代表。

通過舊改，徐家匯整體轉型，徐家匯中心ITC的建成也抬高了徐家匯商務區的地位。

ITC中心既有默沙東這樣的新質生產力，也有優衣庫、匯豐銀行這樣的服務業。

有意思的是去年大寧的億騰醫藥入駐了恒隆廣場，恒隆也有一些金融企業離開。

業態上大家區別已經不大，房租上也漸漸拉齊。

徐匯濱江的動作更多。

西岸金融城建成后定位也是一線商辦，業態上跟南京西路、陸家嘴高度重疊。

據說某些奢侈品牌關了一些門店，等西岸金融城建成后在這開業。

居住水平變化最快，幾個豪宅的成功就能改變地段價值，比如董家渡那邊的綠城黃浦灣、融創外灘壹號院。

綠城潮鳴東方19.5萬開盤售罄，價格超過了靜安全境、黃浦大部分地段。

最近東安一二村一期項目方案出爐，要打造套均302平的頂級豪宅，有人開始分析徐匯濱江會不會超過新天地。

至少徐匯濱江一線豪宅地段坐實了。

現在豪宅市場是黃浦、徐匯天下，老靜安已經被甩開。

世博已經入駐了超過28家央企，前灘已經是成熟的中央活動區，不少企業在南京西路、新天地搬過來。

領頭羊當然還是徐匯濱江，無奈體量太大，目前建成度還不如前灘。

徐匯全面建成時，這個新的黃金三角，真的可以跟北邊的三角掰掰手腕了。

陸家嘴當然誰都比不過，北外灘還沒建成，外灘其實更多的是符號作用，實際的辦公樓、商業沒多少。

有個好鄰居，真是徐匯的又一次運氣。

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當然上面很多東西是規劃，能不能全部落地還有風險。

大家愿意押注誰，自行判斷。

環二想說的是，這是最后一次押注機會了，后面市區不會再有大的變動。

能在一線城市核心區域大范圍搞房地產的，只有中國。

倫敦好地段都是百年住宅，東京也是間或有一些“再開發項目”，不成規模。

我們這次力度有多大？

2014-2023年上海總價4000萬以上的新房累計供應2070套，成交金額高達1106.14億。

2024年到現在這一年半，上海4000萬以上的新房供應1862套，成交總額1068.65億。

這次上海真的拿出了魄力，拿出了壓箱底項目，靜安東斯文里，徐匯風貌區的宅地。

這次開發完之后，估計幾十年內市區不會有大動作了。

或者說錯過這次機會，以后市區不會有新房賣給你了。

城市的開發從來都不是線性的，而是某個時間段全部建好。

城市化高潮浩浩蕩蕩，這次你會如何選擇？