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農村房屋買賣看似簡單，卻暗藏諸多法律風險。當買賣雙方因房屋歸屬產生糾紛，法院會如何認定合同效力與房屋權屬？下面這起案例將為你揭曉答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周遠向法院提出訴訟請求：

判決確認與被告陳強、陳芳、林梅于2007 年 7 月 25 日簽訂的《買賣房產協議書》有效；

判決位于北京市密云區的一號房屋歸自己所有；

訴訟費用由被告承擔。

周遠稱，1982 年 1 月 15 日，陳強與林梅登記結婚，育有女兒陳芳、兒子陳陽。1984 年 8 月 21 日，陳強申請了一處宅基地，并在院內新建北房四間、廂房三間。2007 年 7 月 25 日，為解決居住問題，自己與陳強、陳芳、林梅簽訂《買賣房產協議書》，以 72000 元購得該房產。付款后，對方交付房屋，自己居住使用至今，現訴至法院明確房屋所有權歸屬。

（二）被告的抗辯主張

陳強辯稱，認可賣房事實，但不認可周遠的全部訴訟請求。

陳芳辯稱，宅基地屬集體所有，無權出賣，不認同周遠的村民身份，不認可其全部訴訟請求。

林梅辯稱，房屋買賣過程屬實，但簽訂合同時周遠并非本村村民，認為合同無效，不認可周遠的全部訴訟請求。

（三）法院查明的關鍵事實

身份與合同簽訂：周遠系北京市密云區某村村民，農業家庭戶。2007 年 7 月 25 日，陳強、陳芳、林梅與周遠簽訂《買賣房產協議書》，約定以 72000 元交易一號房屋，明確付款時間、產權歸屬、違約責任等事項，協議有雙方及多位證明人簽字 。

房款支付與房屋交付：周遠分別于2007 年 7 月 25 日、8 月 1 日支付房款 4 萬元和 3.2 萬元，陳強等人收款后交付房屋，周遠居住使用至今 。

證據材料：周遠提交宅基地使用證、個人占地建設審批表、村委會證明等證據，證實房屋來源及買賣事實，陳強、陳芳、林梅認可證據真實性。

其他情況：周遠購房時與蔡宗利系夫妻，蔡宗利去世后，其繼承人同意由周遠主張房屋權利。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《買賣房產協議書》是否有效？

周遠能否取得一號房屋的所有權？

（二）法律分析

合同效力認定：雙方認可協議真實性與賣房事實，周遠已履行付款義務并長期占有房屋，形成穩定占有關系。且周遠現為該村集體經濟組織成員，符合農村房屋買賣主體資格要求。協議內容不違反法律、行政法規強制性規定，因此應認定《買賣房產協議書》有效。

房屋所有權問題：因雙方未能提交完整建房審批手續，房屋產權存在不確定性。在現有證據下，法院難以直接確認房屋所有權歸屬，僅能對房屋的占有、使用權利進行認定。

三、裁判結果

法院判決：

確認周遠與陳強、陳芳、林梅于2007 年 7 月 25 日簽訂的《買賣房產協議書》有效；

位于北京市密云區一號院內北正房四間、東廂房三間歸周遠占有、使用。

此判決既維護了合同效力，又基于實際情況對房屋權屬作出合理認定。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣注意事項

核實主體資格：買方務必是房屋所在村集體經濟組織成員，賣方要確保對房屋有合法處分權。

完善手續材料：簽訂書面協議，明確各項條款；保留付款憑證、交付記錄等證據；及時辦理相關審批、登記手續。

（二）產權糾紛處理建議

重視建房審批：建房時按規定辦理審批手續，避免因手續不全導致產權爭議。

依法理性維權：發生糾紛時，優先協商解決；協商不成，借助法律途徑，依據證據和法律規定維護自身權益。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）