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農村房屋買賣后遭遇拆遷，賣房人想收回房子，買房人要求分補償，這錢到底該歸誰？一起持續近二十年的房產糾紛，帶你看清農村宅基地交易的法律紅線。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告吳明向法院提出訴訟請求：

判令被告趙強賠償損失3482617 元；

本案訴訟費、保全費5000 元、保全保險費 6000 元由趙強承擔。

吳明稱，2004 年 11 月 16 日，自己與趙強簽訂房屋買賣合同，購買位于大興區一號院落及五間北房，支付 7 萬元房款后，對房屋進行裝修并加蓋南房五間、東西廂房各一間。2010 年，趙強起訴確認合同無效，經一審、二審判決，合同被認定無效。吳明認為，雖合同無效，但趙強未退還房款，且現院落因首都醫科大學新校區項目面臨搬遷，自己對房屋的改建投入應獲得相應補償，因此要求趙強賠償損失。

（二）被告的抗辯主張與反訴

趙強辯稱：

損失應按2011 年案件中的評估報告金額計算，因生效判決已確認房屋歸自己所有，拆遷補償與吳明無關；

拆遷補償中涉及宅基地和安置人口的部分具有人身屬性，僅同意按雙方過錯分擔宅基地區位補償價和地上物補償；

吳明自2017 年判決生效后拒不返還房屋，應按每年 5 萬元標準支付 2017 年 5 月 16 日至 2024 年 1 月 29 日的房屋占有使用費 340166.1 元。

為此，趙強提出反訴：要求吳明支付房屋占有使用費340166.1 元，并承擔反訴費用。

吳明針對反訴回應：房屋買賣合同糾紛未最終解決，不存在趙強所述損失，且自己配合搬遷應享有相應獎勵，不同意反訴請求。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與履行：2004 年，非本村村民吳明與周村村民趙強簽訂合同，購買一號院落及房屋，支付 7 萬元房款并實際使用，后對房屋進行改建 。

合同效力認定：2010 - 2011 年，經法院審理，合同因違反農村宅基地房屋不得向村集體外人員出售的規定，被判定無效 。

多次訴訟經過：趙強多次起訴要求返還房屋，吳明反訴要求賠償，部分案件雙方撤訴或維持原判。

拆遷補償情況：2024 年，涉案院落因項目搬遷，趙強一家分院后，兩分院拆遷補償總額分別為 1557779 元和 1358249 元，涉及宅基地區位補償、房屋重置、搬遷獎勵等多項費用 。

房屋交接時間：吳明占用房屋至2024 年 1 月 28 日，隨后交付拆遷方 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，吳明的損失應如何認定和賠償？

趙強反訴的房屋占有使用費是否合理？

（二）法律分析

合同無效的責任劃分：根據《合同法》，農村宅基地房屋禁止向村集體外人員流轉，趙強作為賣方明知規定仍出售房屋，應承擔主要過錯；吳明未盡到審查義務，承擔次要過錯。

損失賠償標準：

趙強主張的2011 年評估報告因案件撤訴未實際處理，不能作為賠償依據；

考慮到趙強主動起訴導致合同無效、房屋面臨拆遷等因素，法院參考拆遷補償材料確定損失賠償金額。

拆遷補償的可分配性：拆遷補償中與身份掛鉤的款項（如安置指標）吳明無權主張，但房屋改建、裝修及部分獎勵費用可按過錯比例分配。

房屋占有使用費：吳明拒不履行生效判決導致趙強權益受損，法院結合實際情況酌定其支付合理的房屋占有使用費。

三、裁判結果

法院判決：

趙強于判決生效后10 日內賠償吳明損失 2873000 元；

吳明于判決生效后10 日內支付趙強房屋占有使用費 200000 元。

該判決綜合考慮雙方過錯、實際損失及房屋使用情況，平衡了雙方權益。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣風險警示

政策紅線不可觸碰：農村宅基地房屋僅限本村集體經濟組織成員交易，非本村人購買合同不受法律保護。

拆遷隱患需警惕：涉及拆遷的農村房屋交易，易因合同無效引發補償糾紛，購買前務必核查政策。

（二）合同無效后的維權要點

及時主張權利：合同無效后，應盡快通過法律途徑要求返還財產、賠償損失，避免錯過時效。

保留關鍵證據：裝修支出、改建記錄、溝通憑證等證據，可作為主張賠償的重要依據。

（三）法律意識提升建議

尋求專業咨詢：涉及農村房產交易，提前咨詢律師，明確交易風險和法律后果。

規范合同簽訂：即便交易合規，也需簽訂詳細合同，明確雙方權利義務，減少糾紛隱患。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）