最近，知識城業主真是愁壞了。

有網友發現，自家所在的小區里，突然冒出好多民宿。

更離譜的是，有人直接把房子，改成了“病房式民宿”對外出租，這操作簡直讓人目瞪口呆。

| 黃埔知識城航拍

| 廣州樓市發布 攝

壹

事情是這樣的。

最近，知識城的業主群里上炸出一堆投訴，矛頭直指小區里瘋狂滋生的“民宿亂象”。

不少業主在領導留言板上留言表示：小區內存在民宿經營，情況愈演愈烈。

｜來源：領導留言板

由于鄰近腫瘤醫院，部分商家違規租用小區住宅改造成民宿對外經營。

他們表示：“這些經營行為，不僅干擾了業主正常生活秩序，更因大量術后及治療中患者頻繁出入小區，對居民健康安全構成潛在威脅。”

｜廣州樓市發布制圖

情況有多嚴重？

有知識城業主，向樓市君爆料：“咱們小區幾十棟房子，鄰居已經發現1-2棟、15-16棟、17-18棟都存在這樣的情況。”

｜來源：業主供圖

樓市君隨手打開某家短租平臺一看，好家伙，做民宿的還真不少。

在知識城周邊，光是已上架的民宿就超過200家，在腫瘤醫院周邊的就有20多家。

｜來源：美團

從平臺顯示價格來看，周邊的民宿價格在100-300元/日為主。

三居室的單間只要100元/天，主臥大約120元/天，如果是整租才230-300元/天。

｜來源：美團

而點開周邊這些民宿，有不少正是位于知識城的小區里面，包括萬科幸福譽、廣州綠地城、凱德中新里等等。

有部分房子與普通住宅別無二致，不僅可以帶寵物、可以煮飯，生活用品基本一應俱全。

｜知識城航拍

| 廣州樓市發布 攝

有的房東呢，直接改了一個“XX民宿”的名字，就把房子直接上架出租。

樓市君還發現，這樣的民宿預定還頗為火爆。

在APP顯示上架的7家民宿中，就有3家顯示“已訂完”。

｜來源：美團

這么看來，業主所說的現象確實有跡可循：每天有不同的客人前來租房，自己家的鄰居每天都是新鮮面孔...

“電梯里天天拉著行李箱的陌生人進進出出，安全感都快掉沒了！”

在業主們看來，此類違規經營主要存在三方面問題：

一，是擅自將民用住宅改為商業民宿進行無證經營，涉嫌違反市場監管法規；

二，是將居民樓改造為醫療病房的行為，直接侵害了業主健康權益；

三，是物業管理部門存在監管缺位問題，未能有效制止民宿企業入駐。

貳

實際上，知識城業主的擔憂，絕非空穴來風。

有業主表示：住宅改為民宿，尤其是針對性改造為“病房式民宿”，影響遠超鄰里干擾。

不僅會影響居住品質，甚至對房價也有一定影響。

｜來源：業主供圖

樓市君看到，群里有業主為了對此類行為進行投訴，翻查了類似的案例。

宜昌有業主把房子改成民宿，結果被鄰居集體告上法院，法院最后判他必須停業。

法院判決非常值得參考：該行為屬于將住宅用房變為商業用房。

“這種住改商行為，給小區門禁安防、電梯維保增加額外負荷，事實上是讓其他業主平攤被告的經營成本，對其他業主顯然不公平。”

此外，民宿租客帶來的生活噪音，必然比單一租客更多，更影響相鄰業主的起居生活。

因此，即使被告的經營行為已向相關部門報備，但其“住改商”行為未取得相關業主的一致同意，業主有權要求民宿停止其經營行為。

｜知識城航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

當然，知識城業主反映的住宅改民宿這一現象的形成，有著復雜的現實背景。

一方面，市場需求確實存在。

腫瘤醫院周邊出現“病房式民宿”，反映出患者家庭對短期、經濟型住宿的真實需求。

要知道，目前知識城的普通酒店價格，基本要在300-500元/晚。

｜來源：美團

相較于每天300-500元的酒店費用，100-300元的民宿價格確實能為需要長期治療的患者家庭減輕不小的經濟負擔。

這種市場需求催生了住宅改民宿的現象，也解釋了為何這類房源能在平臺上快速增加至200多家。

但另一方面，這種經營行為確實存在諸多問題。

根據民法典第條279條的規定，業主不得違反法律法規的規定和管理規約的約定，將住宅改變為經營性用房。

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律法規的規定和管理規約的約定外，應當經有利害關系業主的一致同意。

除了民宿之外，包括工作室、私房菜、瑜伽健身等用途，也應當遵守法律法規。

｜知識城周邊實拍

｜廣州樓市發布 攝

而現實中，多數民宿經營者并未履行這一法定程序。從法律層面看，這已經構成違規。

同時，普通住宅在消防設施、衛生條件等方面，未必達到商業住宿場所的標準，

特別是接待病患的特殊需求時，更存在明顯的安全隱患。

從社區管理角度觀察，這種經營模式的持續擴張確實會帶來一系列連鎖反應。

人員流動性增大，必然導致管理難度上升、公共設施損耗加快，這些都會直接影響全體業主的居住品質。

最后，當業主遭遇“住改商”困擾時，該如何有效維權？

1、常規協商

遇到合法改造但影響鄰里（如裝修噪音、快遞堆積）的情況，優先通過物業、業委會、居委會三方協調解決。

2、行政介入
若涉及無證經營、消防隱患等違法行為，立即撥打12345熱線聯動市場監管局與轄區派出所。

3、司法救濟

當權益受損（如采光權、安寧權受侵）且協商無果時，可依據《民法典》條向法院提起訴訟。

針對住宅改民宿的行為，大家有什么看法？歡迎留言~