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農村房屋買賣看似簡單，實則暗藏諸多法律風險。當一份存續近三十年的房屋買賣合同被判定無效，買賣雙方的權益該如何界定？下面這起案例，將帶你看清農村房屋交易中的法律紅線。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳明向法院提出訴訟請求：

確認與被告王強于 1996 年 8 月 29 日簽訂的房屋買賣合同無效；

判令被告返還購房款 10100 元；

判令被告賠償經濟損失 100 萬元；

訴訟費、鑒定費 5000 元由被告負擔。

陳明稱，1996 年 8 月 29 日，他與王強簽訂房屋買賣合同，以 10100 元的價格購買王強位于北京市順義區一號宅院房屋。順義縣 × 鎮 × 村村民委員會在證明人處蓋章確認。合同簽訂后，陳明支付購房款并入住，至今已近 30 年。如今房屋年久失修，成為危房，陳明去村委會申請翻新，卻因非本村村民身份遭拒。聯系王強配合申請，也被拒絕。無奈之下，陳明訴至法院維權。

（二）被告的抗辯主張

被告王強辯稱：

同意確認合同無效，但否認惡意阻止陳明修繕房屋；

陳明在交易完成近三十年后訴請確認合同無效，違反誠信原則，應減輕自己的過錯責任；

房屋已被陳明使用 27 年，無法返還，不同意返還購房款；陳明主張的 100 萬元損失無計算依據，不予認可。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋權屬與合同簽訂：一號宅院登記使用權人為王強。1996 年 8 月 29 日，陳明與王強簽訂《買賣合同》，約定王強將正房五間、西廂房三間等賣給陳明，村委會蓋章確認 。

房屋使用與改造：陳明入住后，拆除原有西廂房并翻建，加建東廂房及棚子；宅院集體土地建設用地使用證一直由王強持有 。

翻建糾紛：陳明因房屋成危房申請翻建被拒，要求王強配合以其名義申請，王強表示不符合條件無法配合，陳明撥打 12345 后得到同樣回復 。

評估結果：經評估，宅院宅基地區位補償款 302146 元，房屋及其裝修附屬物重置成新價 256443 元，總價 558589 元，陳明支付評估費 5000 元 。

雙方共識：雙方均認可合同因陳明非本村集體經濟組織成員而無效，同意一并處理騰退返還問題，并約定收到判決款項后履行騰退義務 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

房屋買賣合同是否有效？

合同無效后的責任如何劃分？

陳明主張的購房款返還和損失賠償能否得到支持？

（二）法律分析

合同效力判定：根據《土地管理法》，宅基地屬于農村集體所有，使用權僅限本村集體經濟組織成員。陳明非本村成員，合同處分宅基地違反法律強制性規定，應認定無效 。

過錯責任認定：王強明知宅基地不能對外轉讓仍出售房屋，負主要責任；陳明未核實身份仍購買，負次要責任 。

損失賠償依據：評估報告已涵蓋房屋現有價值，遠超購房款，故陳明要求返還購房款不予支持；法院綜合評估結果、過錯程度和市場價格，酌情確定損失賠償金額 。

三、裁判結果

法院判決：

確認陳明與王強于 1996 年 8 月 29 日簽訂的《買賣合同》無效；

王強于判決生效后 7 日內支付陳明經濟損失 89 萬元；

陳明在收到賠償款后 90 日內，將占用的一號宅院及房屋、附屬物騰退返還給王強。

這一判決明確了非本村村民購買農村房屋的法律后果，平衡了雙方利益。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

身份資格是關鍵：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同必然無效，即便長期居住也無法獲得合法產權 。

切勿忽視政策紅線：不要因村委會蓋章或賣方承諾就盲目交易，宅基地流轉受嚴格政策限制 。

損失賠償需理性：即便合同無效，損失賠償也需結合實際情況，并非隨意主張 。

（二）出售方注意事項

嚴守法律底線：明知不可售而售，需承擔主要過錯責任，可能面臨高額賠償 。

妥善處理后續糾紛：合同無效后，應積極協商騰退和補償事宜，避免擴大矛盾 。

（三）法律建議

若涉及農村房屋買賣，務必提前咨詢專業律師，核實交易合法性；已發生糾紛的，及時收集證據，通過法律途徑合理維權。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）