01

　　大批移民涌入，悉尼多地房價每日上漲超$1000！

　　政府對嚴重住房短缺問題反應遲緩引房產專家抨擊，在過去5年，澳洲多地房價平均每天上漲超1000澳元。

　　自2020年新冠疫情爆發以來，人口增長創歷史新高，但住房建設進展緩慢，進而導致房價大幅上漲。

　　政府數據顯示，為跟上人口增長的腳步，每年需新建近25萬套住宅，但自2020年來，大多數年份的建筑活動都遠遠不及這個數字。

　　澳洲統計局周二公布的數據顯示，去年澳洲批準了181643套新房，高于前一年的 165000套。

　　這意味著僅在National Housing Accord計劃實施一年后，澳洲就已經比到2029年建造120萬套住房的目標少了6萬套。

　　對PropTrack數據的分析清楚的揭示了住房短缺在過去5年對房價造成的影響，其間以創新低的利率和創紀錄的購房活動為主要特征。

　　全澳近200個城區的房屋中位價在2020年5月至2025年5月的5年內平均每天上漲超 500澳元。

　　其中19個區每天上漲超1000澳元，導致當地房價比5年前高出數百萬澳元。

　　其中，悉尼內城區、黃金海岸、陽光海岸和阿德萊德部分地區的房價漲幅最為顯著。

　　在悉尼，北岸Wollstonecraft的房價漲幅最大，該地房屋中位價從2020年的280萬澳元增至今天的570萬澳元，過去5年平均每天上漲1550澳元。

　　更北的Warrawee也出現了類似的上漲，房屋中位價從245萬澳元增至490萬澳元，平 均每天上漲約1340澳元。

　　華人區East Lindfeid也榜上有名，過去5年平均每天上漲882澳元。

　　在昆州，黃金海岸Surfers Paradise的漲幅最大，從5年前的178萬澳元漲至現在的 400萬澳元，平均每天上漲約1210澳元。

　　南澳漲幅最大的是Unley Park，過去5年平均每天上漲1240澳元。

　　Property Buyer的經濟學家、買家中介Rich Harvey表示，悉尼許多房價上漲最快 的地區在新房供應方面存在重大問題。

　　他說：“像Wollstonecraft這樣的地方很受歡迎，且被規劃為高密度區域，那里應該有更多房源，但獲批且動工并不容易。”

　　“由于建筑成本大幅上漲，即使一些地塊被劃定為高密度區域，也不再適合開發新項目。”

　　他補充道，整個國家都未能建造足夠的住房來容納移民帶來的人口增長。

　　“房價上漲的原因有很多，這些因素共同作用，但也許最重要的就是移民。”

　　“在新冠疫情初期，我們幾乎沒有移民，然后出現了補償性移民，之后的移民數字基本是（疫情前）的兩倍。”

　　“移民水平仍很高，這在建筑活動緩慢時期給租金和房價帶來了巨大壓力。”

　　PropTrack的經濟學家Eleanor Creagh表示，房價上漲的循環往往是自我實現的。

　　她說，購房者常常因為擔心會被擠出心儀城區而抬高價格以更快的買房，但這種行為往往會導致市場更快上漲。

　　她解釋道，房價上漲還刺激了強勁的換房活動：由于現有房產的大幅增值，購房者能以越來越高的價格購買新房。

　　Housing Industry Association的經濟學家Tim Reardon表示，政府稅收加劇了這 個問題。

　　他指出，最近的行業數據顯示，在悉尼等主要市場，提供新房和土地一攬子方案的成本中，現在有近一半是政府的稅收和繁瑣手續。

　　Reardon還表示，對外國投資新房項目征收的稅，包括自2017年來部分州對外國買家征收的兩倍或三倍印花稅，正適得其反。

　　他說，增加的稅收意味著新房項目的一個關鍵資金來源消失了。

　　“他們對資本而不是人征稅。資金枯竭了，但人們繼續通過移民進入這個國家，給住房市場帶來了更大的壓力。”

　　02

　　2025年翻修熱潮回歸！買‘老破小’或成最佳投資

　　隨著建筑成本趨于穩定、經濟學家預測澳洲“樓市熱”將重現，翻新房屋正在悄然回歸。

　　在阿德萊德海濱區Glenelg，護士Bridgit McAteer和工程師Mark Fishlock親手翻新了他們2012年以45萬澳元購入的房子，如今計劃以190萬澳元出售，價格漲幅是同期房價平均漲幅的兩倍。

　　“我們翻新了整棟老屋，重新鋪設了地板、加裝了壁爐。除了擴建部分請了建筑商施工，其余我們全是自己動手完成的。”McAteer說。

　　他們并不是個例。隨著建筑商和工人成本回落、利率下調預期增強，越來越多買家重拾翻新熱情，準備趁低入手“可改造”房產，等待價值釋放。

　　地產研究機構Cotality研究主管Tim Lawless表示，許多購房者因擔心翻新風險避而遠之，但如今情況正在改變。

　　“我們聽到很多例子說，工人資源正在逐步釋放，建筑成本的漲幅也回到季度和年增長的平均水平。”

　　他認為，對于有信心找到工人并能為房產增值的買家來說，現在是個很好的介入時機，尤其是在持有成本下降的背景下。“像墨爾本這樣價格較低的市場，更適合‘動手族’控制成本和風險。”

　　數據顯示，過去一年全國房價上漲4.3%，遠超建筑成本2.9%的漲幅。

　　The Agency合伙人Noah Lautman-Wurt指出，隨著大型基建項目如西門隧道即將完工，建筑市場釋放了更多勞動力，報價開始趨于理性，競爭加劇。

　　“以前很多工人是抱著十個項目中一個能高價成交的心態接活，現在不得不更具競爭力。”

　　McAteer的中介、Ray White Glenelg的Adam Keane表示，翻新房產在市場上有明顯溢價空間。“只要是可以增值的‘白板房’，市場上機會很多。”

　　在墨爾本內西區，Gene Kapaufs和Havana Tan最近買下了一棟維多利亞式老宅，打算自己親手修復大部分結構。

　　Kapaufs曾是2010年英聯邦運動會澳洲代表，他曾親手翻新過自己開的咖啡館，連家具都是自己做的。這次，他準備“重現維多利亞風貌”，保留原始的踢腳線、石膏線和天花板飾線。

　　不過他也表示不會事事親力親為：“我們已經找人來報價地基加固了，這部分我不會做，要請專業工人來。”

　　買家中介Cate Bakos指出，能忍受“丑”一點房子的買家將擁有更多選擇，也更容易淘到漏。

　　“許多買家因擔心成本、工人短缺、材料價格而望而卻步。如果你手頭寬裕，能接受一套比較破舊的房子，未來會有非常可觀的回報。”

　　在布里斯班，過去五年房價上漲超71%。Cohen Handler的買家代理Jordan Navybox表示，翻新房目前“稍顯冷門”，但長期回報將跑贏建筑成本。

　　“很多人覺得建筑價格會回落，但我認為它不會真正下降，只是會趨穩，之后還會繼續上漲。成品房的價格一直在漲，從未停過。”

　　Master Builders Australia代理CEO Dee Zegarac指出，盡管新建項目因審批和貸款限制等問題被推遲，住房市場已顯復蘇跡象。

　　她呼吁政府兌現承諾，釋放行業產能、提升效率，以應對建筑行業在許可、材料、用工等方面的多重壓力。

　　隨著澳儲行準備在下周二再次降息，經濟學家們普遍看好未來兩年房價走勢。

　　澳洲銀行首席經濟學家Peter Munckton表示，根據過去40年的數據，未來兩年房價上漲10%至15%是“合理預期”。

　　四大銀行中有三家預測2026年房價漲幅將在7%以上。

　　ANZ高級經濟學家Adelaide Timbrell指出，盡管收入在上漲，消費者仍受到生活成本危機的影響，信心尚未完全恢復。

　　她表示，首次置業者最大挑戰是存夠首付，而換房者的限制主要來自貸款能力。

　　“明年房價上漲的動力將增強，因為信心逐步回升、利率下調提升了購房者的借貸能力。”

　　聯邦銀行的高級經濟學家Belinda Allen也預測2026年房價漲幅將更強，“如果RBA降息節奏更快，2025年房價可能也比預期更強。”

　　國民銀行首席經濟學家Sally Auld預計，2025年全澳房價將上漲約3%，2026年漲幅或達6%。

　　03

　　澳洲房價最難負擔城區揭曉，悉尼多個華人區上榜

　　最新的建模數據顯示，即便年入達到30萬澳元，你也無法在悉尼和墨爾本的眾多城區購置房產。

　　哪怕一對夫婦的年收入達到60萬澳元，全澳范圍內也有29個城區的房價讓他們望而卻步。

　　這一“令人痛心的數據”顯示，哪怕是高收入群體在購房時也面臨著不少阻礙。對于普通收入人群而言，情況就更加嚴峻了。

　　對于年收入10萬澳元的單身人士而言，首府城市中僅有5%的房屋在其承受范圍內，而在悉尼則一套都買不起。

　　專家表示，即便考慮到近期的利率下調，年入10萬澳元的購房者，其借貸能力也就增加了2萬多澳元。

　　假設他們能夠存到20%的首付，拍賣會上的預算約為62.5萬澳元。和去年相比，這一數據僅略有提升。

　　Cotality住宅研究主管Eliza Owen表示，如果將搜索范圍擴大到全澳所有城市和地區，年入10萬澳元的人群可以負擔五分之一的房產，相比去年的11.5%有所改善。

　　這一計算基于5.75%的利率和30年還款期。

　　年收入20萬澳元的單身人士可負擔123.75萬澳元的房產。可選地區包括悉尼 Newport、墨爾本Abbotsford和布里斯班Kelvin Grove。

　　年收入15萬澳元的單身人士可負擔95.12萬澳元的房產，可選墨爾本Altona North 和Taylors Lakes、布里斯班Murrumba Downs和Pallara，以及悉尼Raby和 Glenfield等地。

　　如果是夫妻雙方各自年收入15萬澳元，他們可以負擔首府城市87%城區的房產，其中悉尼有380個，布里斯班和墨爾本更是有數百個。

　　按照同樣的算法，年收入30萬澳元的單身人士有能力買下173.37萬澳元的房產，可以考慮悉尼Arncliffe、布里斯班Camp Hill和墨爾本Narre Warren North等地區。但是，他們無法負擔悉尼的Penshurst或Norwest，以及墨爾本的Essendon或Ormond 等地。

　　Owen指出，即使一對夫婦的年收入達到60萬澳元，也無法負擔悉尼29個超高端房產 市場。

　　這些地區包括Waverley、Lindfield、Strathfield、Coogee、Clovelly、Bondi、 Greenwich、Northbridge、Bronte、Bellevue Hill以及華人區Killara、East Killara以及East Lindfield。

　　Owen表示，單身人士與夫婦之間的購房能力差距巨大，政府主導的項目在平衡這一差距方面發揮著重要作用。

　　“機構可能需要采取更多措施，比如提高貸款的靈活性，使非戀愛關系的人更容易組隊購房。”

　　“政府的共享房產權計劃就是一個很好的例子，單身人士無需與他人合作，而是可以與政府合作進入房地產市場。”

　　經濟學家普遍預測，澳聯儲可能會在下周二的會議上再次降息。

　　04

　　澳洲學區房溢價高達35%，家長甘心砸錢

　　在墨爾本，家庭為購買優質公立學校學區房支付的溢價高達35%。

　　維州房地產研究所（REIV）的分析顯示，熱門學區內的房屋售價比學區外平均高出至多50萬澳元。

　　REIV對截至2025年3月的12個月內熱門公立學校學區的平均房價進行了分析，并與學區外1公里處的平均房價進行了對比。

　　研究發現，墨爾本Williamstown High School周邊學區的溢價幅度最大，達35.1%。此外，東區熱門學校及南部Frankston High周邊地區也存在明顯溢價。

　　REIV首席執行官Jacob Caine指出，這表明學區劃分是房地產中的重要資產。

　　“位于頂尖公立學校學區內，房產價值可能增加數十萬物澳元，這證明了學區在市場中的強大影響力。”

　　他表示，盡管公立學校長期以來是部分東區的吸引點，但這一趨勢在各區普遍存在。

　　“這并非東區獨有現象，從Frankston到Williamstown，家長們愿意為優質公立教育支付高昂溢價，數據也顯示購房者確實愿意為此買單。”

　　Caine指出，因其良好的聲譽，Frankston High上榜并不意外。

　　“更重要的是，它是前十名學校中唯一中位數房價低于100萬澳元的，這對購房者來說極具吸引力。”

　　約四年前，Alicia Nicholl在Frankston High學區購買了一套住房。她坦言，為確保兩個孩子入學，自己確實支付了額外費用。

　　“學區內的房產價值肯定更高，但我知道學校每年都會接受學區外的申請，也鼓勵家長申請。”

　　對她的家庭而言，這筆額外支出很值得，因為就讀七年級和九年級的孩子在學校發展很好。

　　“這是一所很棒的學校，學術、體育、戲劇等方面都有很好的機會，聲譽極佳。”

　　REIV發現，學區內的公寓也存在溢價，但幅度不如獨立屋明顯。

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