2025年上半年，北京土地市場(chǎng)迎來顯著升溫。7月6日，據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，上半年北京共計(jì)成功出讓22宗地塊，其中，3宗地塊溢價(jià)率超過20%，4宗地塊溢價(jià)率超10%，土地出讓金總額突破千億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)37.3%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，出讓金額增長(zhǎng)的背后，一方面，土拍市場(chǎng)規(guī)則的優(yōu)化調(diào)整釋放了市場(chǎng)活力，為房企投資決策提供了空間；另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)顯著增加，有效激發(fā)了房企的競(jìng)拍積極性。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在22宗出讓地塊中，上半年海淀區(qū)共推出6宗地塊，土地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)200%，其中4宗吸引多家房企激烈角逐。值得一提的是，中建系房企在上半年北京土地市場(chǎng)中表現(xiàn)尤為亮眼，一舉斬獲22宗地塊中的7宗，成為最大買家。

爆發(fā)的海淀

北京2025年上半年土拍落下帷幕。從成交數(shù)量來看，上半年北京共成功出讓22宗地塊，與去年同期的19宗相比，同比增長(zhǎng)15.79%。其中，溢價(jià)成交地塊9宗，占總出讓地塊的40.91%。有3宗地塊溢價(jià)率超過20%，4宗地塊溢價(jià)率超10%。

從供地區(qū)域來看，海淀區(qū)成功出讓6宗地塊，通州區(qū)出讓3宗，豐臺(tái)區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)各2宗，大興區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、懷柔區(qū)各1宗。

2025年上半年，海淀區(qū)供地?cái)?shù)量迎來爆發(fā)，占總地塊數(shù)量的27.27%。而在去年同期僅為2宗，同比增長(zhǎng)200%。值得一提的是，2025年上半年海淀區(qū)地塊供應(yīng)量超過2022年、2023年及2024年全年海淀區(qū)土地供應(yīng)量的3宗、2宗和5宗。

具體來看，海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)0030地塊和海淀區(qū)樹村地塊分別達(dá)25.04%及27.93%，此外，海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)0029地塊、海淀區(qū)半壁店地塊分別以17.33%和11.95%溢價(jià)率成交。

除海淀區(qū)地塊外，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居地塊溢價(jià)率高達(dá)21.94%。此外，朝陽區(qū)三間房地塊和通州區(qū)八里橋棚戶區(qū)地塊則分別達(dá)10.5%和16.28%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2025年上半年，北京土地市場(chǎng)交易表現(xiàn)亮眼，充分顯示出企業(yè)對(duì)核心城市的投資熱情。出讓地塊多位于核心區(qū)域，憑借優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的開發(fā)限制及良好的規(guī)劃潛力，吸引眾多房企競(jìng)相角逐，推動(dòng)地塊溢價(jià)率顯著提升。

高溢價(jià)地塊的加持下，上半年北京土地出讓金額也相應(yīng)增加。根據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，北京土地出讓金額達(dá)1005.56億元，相比去年同期的732.36億元同比增長(zhǎng)37.3%，已達(dá)去年全年的64.71%。

中建系成最大買家

2025年上半年北京土拍市場(chǎng)中，央國(guó)企繼續(xù)成為拿地主力。

其中，中建系房企表現(xiàn)尤為突出，共拿下7宗地塊（含聯(lián)合拿地），拿地金額達(dá)401.82億元，占上半年拿地總額的39.96%。并且，中建智地與金茂、越秀、朝陽城發(fā)組成聯(lián)合體，摘得上半年唯一一宗超百億元地塊——朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店地塊。

中建系房企在北京土地市場(chǎng)的積極布局，本質(zhì)上是品牌戰(zhàn)略與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)雙重考量下的協(xié)同決策。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，北京作為超一線城市，擁有龐大且穩(wěn)定的消費(fèi)基數(shù)，其經(jīng)濟(jì)韌性、人口吸附力及住房改善需求均處于全國(guó)領(lǐng)先水平，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊的盈利空間。中建系房企通過獲取核心地塊、開發(fā)適配產(chǎn)品，有望實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的最大化。

郭毅表示，在此背景下，中建系房企在北京重點(diǎn)地塊的投資布局，不僅契合企業(yè)品牌價(jià)值提升的戰(zhàn)略需求，更能依托市場(chǎng)潛力達(dá)成經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)，形成品牌效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效益的雙重驅(qū)動(dòng)。

值得一提的是，2024年上半年唯一一宗百億元地塊朝陽區(qū)酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村地塊，同樣是由中建智地摘得，并且打造出北京宸園項(xiàng)目。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2025年7月6日，開盤10個(gè)月的北京宸園606套房源已網(wǎng)簽545套，去化率接近90%。政策端加持下，項(xiàng)目的熱銷也使得中建智地在2025年上半年再度落子朝陽區(qū)。

此外，2025年上半年，北京建工、保利發(fā)展、金隅集團(tuán)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等央國(guó)企也積極參與，共計(jì)拿下15宗地塊。

供需雙向優(yōu)化

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，北京新建商品住宅累計(jì)成交267萬平方米，同比增長(zhǎng)3%。從各月情況來看，北京3月出現(xiàn)“小陽春”行情，當(dāng)月新房成交面積同比增長(zhǎng)近五成，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，二季度同比增長(zhǎng)15%。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，去年9月30日北京出臺(tái)多項(xiàng)樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購(gòu)房成本，市場(chǎng)逐步得到修復(fù)。此外，上半年北京新房批準(zhǔn)上市面積同比增長(zhǎng)超過20%，一些地段好、品質(zhì)高的項(xiàng)目入市也是支撐新房市場(chǎng)平穩(wěn)的重要原因。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括和樾望云、和樾玉鳴等多個(gè)上半年開盤的新項(xiàng)目去化率均超70%。截至7月6日，兩個(gè)項(xiàng)目去化率分別達(dá)92.18%及78.15%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年北京共有6個(gè)樓盤銷售額超40億元，其中海淀區(qū)4個(gè)、朝陽2個(gè)。曹晶晶表示，從銷售表現(xiàn)來看，區(qū)位配套較好的高品質(zhì)改善樓盤去化較好。優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品去化表現(xiàn)較好，充分體現(xiàn)出購(gòu)房者對(duì)于高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的高度認(rèn)可與偏好。

從需求端來看，曹晶晶指出，上半年，北京分總價(jià)段新房成交來看，1000萬—2000萬元新房成交量保持較快增長(zhǎng)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)近九成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場(chǎng)。

雖然北京上半年樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同項(xiàng)目也存在較大區(qū)別。記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)·海晏在6月開盤不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，去化達(dá)34.39%；而中海豐和叁號(hào)院在去年3月開盤，經(jīng)歷一年多的時(shí)間去化率也僅為19.42%。

郭毅認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)客觀存在，且伴隨市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)深化。她表示，這種分化主要源于三大核心因素，區(qū)域購(gòu)房需求基數(shù)、市場(chǎng)供需匹配度以及產(chǎn)品打造水平。從區(qū)域維度看，購(gòu)房需求旺盛的區(qū)域更具市場(chǎng)活力；在供需關(guān)系方面，供不應(yīng)求的片區(qū)房?jī)r(jià)支撐力更強(qiáng)，而供過于求則易引發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；在產(chǎn)品層面，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投入與品質(zhì)塑造，也將直接影響項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

曹晶晶認(rèn)為，今年上半年，北京土地供應(yīng)整體延續(xù)“城六區(qū)及軌道交通節(jié)點(diǎn)主導(dǎo)、平原多點(diǎn)協(xié)同”的供地策略，其中不乏海淀、朝陽、通州一些熱點(diǎn)地塊，預(yù)計(jì)這些優(yōu)質(zhì)地塊接下來將形成改善型新房產(chǎn)品入市，為下半年新房市場(chǎng)形成關(guān)鍵支撐。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗