7.5萬+套了！

7月首周，深圳二手房掛牌量再創(chuàng)新高，全市共有75169套有效二手房源在售，較上周增加了1311套。

從今年3月份開始，二手房掛牌量已連續(xù)3個(gè)月站穩(wěn)7萬套了，目前來看，數(shù)據(jù)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

二手房越賣越多，買房人明顯有點(diǎn)不夠用了。上半年，全市僅賣出了3.4萬套二手房，其中住宅僅2.9萬套。

一邊是蜂擁而至的“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，一邊是更加謹(jǐn)慎下場(chǎng)的買家，面對(duì)雙重夾擊，深圳哪些小區(qū)還能夠脫穎而出呢，今天我們來盤點(diǎn)一下。

桃源居再占榜首

潤璽等次新盤成交活躍

想要有成交，價(jià)格得先到位，這是近年來二手房買賣市場(chǎng)最常聽到的一句話。

今年上半年深圳二手住宅成交均價(jià)已跌至5.5萬/㎡，創(chuàng)近5年新低。在業(yè)主“割肉”拋盤的偉大誠意下，上半年成交套數(shù)超過20套的小區(qū)就有411個(gè)，比去年同期增長了59.3%。

賣得最好的依舊是深圳規(guī)模最大的小區(qū)桃源居，上半年成交了177套。

圖源丨貝殼研究院

深圳貝殼研究院分析，供應(yīng)量大、價(jià)格便宜是其成交活躍的主因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該小區(qū)在中介機(jī)構(gòu)掛盤的房源數(shù)超過400套，而成交價(jià)格大部分已跌落至3字頭。

例如，今年5月桃源居十二區(qū)，一套94㎡3房，成交總價(jià)僅288萬，單價(jià)3.06萬/㎡；

6月十五區(qū)，一套低樓層的154㎡大戶型則賣出了3.74萬/㎡的價(jià)格。

圖源丨行舟深房

另外，在TOP榜單中，也包含有中熙瓏灣、悅峰華府、華潤城潤璽等次新小區(qū)。

在當(dāng)代年輕人喜新厭舊的購房理念中，一些地段或價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的次新房同樣成交活躍。

像知名網(wǎng)紅盤潤城潤璽，上半年成交了104套二手房，據(jù)第三方小程序顯示，小區(qū)部分戶型最新成交單價(jià)僅12-13萬+/㎡，跌回了開盤時(shí)的價(jià)格。

圖源丨小鹿選房

潤璽一期和二期是2020、2021年先后開盤的，開盤均價(jià)分別是13.1萬/㎡、13.2萬/㎡，高峰時(shí)期，小區(qū)二手房價(jià)格漲至18萬+/㎡。

如今潮水退去，價(jià)格也一夜回到解放前，現(xiàn)在接盤的業(yè)主，和之前打新的業(yè)主，誰又不是一樣抱著撿漏百萬的心態(tài)去的呢。

另外，從我剛剛隨手拉出來的數(shù)據(jù)來看，不管是3-4萬一平的剛需盤，還是10幾萬一平的豪宅盤，成交的面積都不小，改善置業(yè)或許已經(jīng)逐漸成為了市場(chǎng)主流。

深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2025上半年深圳二手房成交中，90㎡以上成交占比為42.6%，是近六年上半年以來首次突破四成。

圖源丨深圳貝殼研究院

而在改善房源這個(gè)賽道中，價(jià)格、規(guī)模、地段等同樣是主要參考指標(biāo)。

圖源丨深圳貝殼研究院

上半年這些新房賣得最好

龍華、龍崗是大贏家

再來看看新房市場(chǎng)。

截至6月末，深圳在售（預(yù)售）新房住宅25661套，可售面積約2667861.78㎡，按近一年的月成交來算，去化周期約7.5個(gè)月。

圖|源于深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)

雖然當(dāng)前預(yù)售新房的庫存壓力不算太大，但現(xiàn)售新房的壓力不容小覷。

2025年預(yù)售新房供應(yīng)量環(huán)比、同比雙雙銳減，但新房成交達(dá)21846套同比大漲近42%。其中，預(yù)售新房成交15101套，同比增多24%，現(xiàn)售新房6745套，同比翻倍增長。

新房成交量中現(xiàn)售住宅的占比逐漸增高，到今年上半年已經(jīng)占30.9%，而2024年上半年，現(xiàn)售成交占比只有21.3%。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至6月的成交數(shù)據(jù)，現(xiàn)售住宅的成交占比已經(jīng)達(dá)到了42%，一方面反映了市場(chǎng)的選擇喜好，從側(cè)面也反映了現(xiàn)售新房市場(chǎng)體量不在少數(shù)。

現(xiàn)售成交占比不斷提升的原因，或有以下兩方面原因：

1、在上一樓市調(diào)整周期中，由于整體成交量走低，新房去化周期拉長，不少項(xiàng)目被動(dòng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段；

2、現(xiàn)售項(xiàng)目買房即可收房、所見即所得，能大幅減少等待時(shí)間成本，相對(duì)而言更受市場(chǎng)歡迎，部分尾盤可能還有大幅度的優(yōu)惠。

而上半年賣出的新盤中，哪些小區(qū)最有行情呢？

先來看看預(yù)售新盤，2025年上半年網(wǎng)簽量排名前10的新盤中，迎璽花園共賣出878套居于全市榜首，珈譽(yù)玖璽以843套的成交量緊隨其后，鵬宸云筑則以679套的網(wǎng)簽量位列第三。TOP前3龍華就占了兩席，成為最大的贏家。

除了三大網(wǎng)紅盤有一定的地段優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)熱度高，成交量遙遙領(lǐng)先外，還有部分低價(jià)“突出重圍”登榜的新盤，如光明的御湖境花園、沙井拾悅城楠園、龍崗的靜安府，房價(jià)在2字頭、3字頭不等。

現(xiàn)售成交新盤，主要參考成交面積。

據(jù)克爾瑞深圳數(shù)據(jù)，今年上半年深圳現(xiàn)售新盤銷售面積TOP10新盤中，龍崗占3席、光明2席、南山、羅湖、寶安、龍華、坪山各占1席。

其中，坪山深業(yè)山水東城賣出3.3萬㎡的體量遙遙領(lǐng)先，龍崗大運(yùn)頤安都會(huì)中央、寶中都市茗薈花園分別以成交2.57萬㎡、2.2萬㎡的成績位列第三、第三。