“你家過渡費(fèi)停了嗎？”

這句心酸的問候，正在取代昔日的“你家拆了嗎？”，成為深圳許多舊改業(yè)主見面時的開場白。曾經(jīng)象征財(cái)富與機(jī)遇的“拆”字，如今卻成了不少深圳人心頭的痛。

房子拆了，項(xiàng)目停了，承諾的過渡費(fèi)也斷了……

一場波及全市多區(qū)的舊改“停擺潮”正在上演，無數(shù)業(yè)主陷入“無家可歸又無錢租房”的困境。

據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)@合一城市更新最新數(shù)據(jù)，深圳已列入計(jì)劃的1057個城市更新項(xiàng)目中，按規(guī)模計(jì)劃實(shí)施率僅約40.2%。更令人揪心的是，開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致的停工項(xiàng)目已超十個，而由此引發(fā)的“過渡費(fèi)斷供”，成了壓在許多業(yè)主心頭的巨石

社交媒體上，龍崗六約一位業(yè)主的吶喊格外刺耳：“4年了！過渡費(fèi)一分沒見著！” 更殘酷的是，他期待回遷的家園，也陷入了爛尾的泥潭。不遠(yuǎn)處南聯(lián)的鄰居們同樣悲鳴：“5年?duì)€尾，過渡費(fèi)？早成了泡影。”

在深圳最早的城區(qū)羅湖，舊改的密集反而成了“拖欠重災(zāi)區(qū)”。

羅芳村：自去年夏天起，賴以租房的過渡費(fèi)徹底斷了來源。70多棟舊樓早已化作瓦礫，新家的影子卻遙不可及。“房子拆了，錢斷了，我們的家在哪里？”一位業(yè)主的詰問，道出了群體的心碎。

蔡屋圍：雖然首期樓盤已經(jīng)開售，但許多等待了漫長8年的業(yè)主，連最基本的過渡費(fèi)都難以保障。時間在流逝，承諾在褪色。

金鉆豪園（翠竹）：這個有著“深圳最難改造”標(biāo)簽的小區(qū)，從2010年列入計(jì)劃到2019年開工，至今仍未交付。業(yè)主們無奈地發(fā)現(xiàn)，從2020年開始，合同里白紙黑字的過渡費(fèi)，就再也沒能準(zhǔn)時足額拿到手。

絕望中并非全無光亮。坪山的谷倉嚇項(xiàng)目也曾陷入同樣的困境：停工、停發(fā)過渡費(fèi)。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在政府出手干預(yù)后。通過區(qū)里協(xié)調(diào)，創(chuàng)新引入“銀行+資產(chǎn)管理”的金融組合拳，去年底首筆救命資金到位，開始償還拖欠的過渡費(fèi)。

項(xiàng)目一期得以復(fù)工，二期也計(jì)劃年內(nèi)開工。這個被稱為“坪山模式”的成功紓困案例，給其他深陷泥潭的項(xiàng)目帶來了一絲希望。

然而，希望的光芒在龍崗似乎顯得微弱。盡管區(qū)里有明確的過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（約20元/月/平方米），執(zhí)行起來卻困難重重。

南門墩（佳兆業(yè)項(xiàng)目）：這是一個橫跨了17年光陰的舊改故事。自2011年啟動，到2021年底佳兆業(yè)爆雷停工，項(xiàng)目基本陷入停滯。過渡費(fèi)的發(fā)放變得時斷時續(xù)，到2022年時，已連續(xù)拖欠了四五個月。站在空蕩的工地旁，居民只能悲嘆：“樓拆完了，卻不建了，我們還能等多久？”

平湖紅朱嶺（同為佳兆業(yè)）：村民們已經(jīng)兩年沒有收到過過渡費(fèi)，生活的壓力與日俱增。

木棉灣（京基操盤）：連京基這樣實(shí)力雄厚的“深圳地王”，也罕見地公開承認(rèn)：受大環(huán)境影響，公司資金周轉(zhuǎn)困難，導(dǎo)致了過渡費(fèi)的拖欠。他們承諾，待專項(xiàng)規(guī)劃獲批、融資環(huán)境改善后，會優(yōu)先解決這筆錢。然而，龍頭房企的坦誠，反而加深了其他項(xiàng)目業(yè)主的憂慮：如果連他們都如此艱難，我們的出路又在哪里？

深圳舊改過渡費(fèi)的亂象，集中暴露了三大痛點(diǎn)：

1、標(biāo)準(zhǔn)不明，隨意打折

各區(qū)、各項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)各異，從15元到30元不等。即使像龍崗有20元的明文規(guī)定，業(yè)主也常遭遇“合同一套，到手另一套”的打折發(fā)放。開發(fā)商依據(jù)自身資金狀況隨意調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，契約精神形同虛設(shè)。

2、拖欠成風(fēng)，毫無誠信

按月、按季發(fā)放已成奢望。發(fā)放時間飄忽不定，金額時多時少，更可怕的是毫無預(yù)警的突然停發(fā)。一位羅湖蔡屋圍的業(yè)主憤怒質(zhì)問：“開發(fā)商一句‘沒錢’，就能不管我們死活？每月等著交房租水電，難道讓我們喝西北風(fēng)？”

3、保障缺失，維權(quán)無門

缺乏有效的資金監(jiān)管或保證金制度，業(yè)主權(quán)益在開發(fā)商資金斷裂時首當(dāng)其沖成為犧牲品。監(jiān)管的缺位讓拖欠行為難受嚴(yán)懲，業(yè)主的投訴往往陷入“反映-協(xié)調(diào)-等待-無果”的循環(huán)，維權(quán)成本高昂且收效甚微。

曾經(jīng)作為城市發(fā)展引擎的深圳舊改，為何陷入集體“卡殼”？原因錯綜復(fù)雜。

房企“爆雷”是直接導(dǎo)火索：

昔日風(fēng)光無限的“舊改王”如佳兆業(yè)、世茂等接連陷入債務(wù)危機(jī)，自身難保，資金鏈的斷裂瞬間抽走了舊改項(xiàng)目的生命線。舊改前期投入巨大，一旦輸血中斷，項(xiàng)目只能停擺。

政策收緊加速“清退”：

今年3月出臺的新規(guī)為舊改計(jì)劃加上了“緊箍咒”——計(jì)劃公告后有效期僅2年（可申請延期1年），到期規(guī)劃未獲批則計(jì)劃失效，且3年內(nèi)不得再申報。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約有143個項(xiàng)目面臨被清退的風(fēng)險！寶安西鄉(xiāng)牛灣舊村改造就因此宣告失效，根源在于補(bǔ)償談判破裂、開發(fā)商離場。

市場寒冬澆滅信心：

持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn)盈利空間被大幅壓縮，讓開發(fā)商對繼續(xù)投入巨資開發(fā)舊改項(xiàng)目望而卻步，信心嚴(yán)重受挫。

面對這場波及廣泛的民生困局，深圳市政府已將其列為頭等大事——

民生實(shí)事之首：

處置問題舊改被納入2025年深圳市政府“十大民生實(shí)事” ，目標(biāo)是對 68個典型爛尾舊改項(xiàng)目進(jìn)行分級分類處置，力求盤活。

“國家隊(duì)”出手紓困：

由深圳國資委主導(dǎo)的“安居建業(yè)”等平臺積極介入，成功盤活了如羅湖益田木頭龍等標(biāo)志性爛尾項(xiàng)目，提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

“房票”新政破冰嘗試：

備受關(guān)注的“房票”安置制度于今年3月正式在深圳落地。這被視為激活停滯項(xiàng)目、提供安置新路徑的關(guān)鍵一步。有消息稱，羅湖螺嶺舊改項(xiàng)目可能成為深圳發(fā)出首張舊改“房票”的試點(diǎn)，其進(jìn)展?fàn)縿尤诵摹?/p>

2025年，深圳的舊改困局，是黎明前的黑暗，還是漫長寒冬的開始？

目前來看，地產(chǎn)市場的寒意未消，開發(fā)商的資金困局短期內(nèi)難以根本逆轉(zhuǎn)。對于眾多苦等的業(yè)主而言，這場被迫延長的“過渡期”，意味著持續(xù)的租金壓力和不確定的歸家之日。

但政府空前的重視，“坪山模式”的驗(yàn)證，“國家隊(duì)”的深度介入，以及“房票”帶來的新可能，都在努力撬動困局。

“拆了房，就盼著能早點(diǎn)回家。” 一位業(yè)主樸素的話語，道出了最深的期盼。在這場關(guān)乎家園的漫長等待中，人們渴望的不僅是一紙房票或一筆過渡費(fèi)，更是一個能看得見、摸得著的未來。

深圳舊改的破局重生，不僅關(guān)乎城市的面貌更新，更牽動著千萬個家庭的安居夢想。我們期待，困局終有破解時，讓“回家”不再是一個遙遠(yuǎn)的奢望。